La operación consiste en la concesión de un préstamo destinado a la refinanciación de un préstamo existente, la finalización de las obras y una pequeña recapitalización de fondos para el promotor destinada a recomprar a accionistas minoritarios en la operación sobre dos villas de lujo con un grado de avance de alrededor del 60% y 70%, respectivamente: 

(i) Villa Infinity, situada en la prestigiosa urbanización privada de Vista Alegre, en el municipio de Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza

(ii) Villa Caleta, situada en Sa Caleta, en el municipio de San Josep de Sa Talaia, Ibiza 

El promotor de este proyecto es una plataforma especializada en el desarrollo y gestión de activos inmobiliarios premium para inversores privados e institucionales. Cuenta con una amplia trayectoria internacional, con presencia en más de 9 países y una sólida experiencia en proyectos residenciales de alta gama en España e Italia.

El grupo ha gestionado más de 70 millones de euros de capital, administrado más de 75.000 m² de superficie construida y completado más de 15 operaciones en total en formato ‘club deal’.

A día de hoy, el promotor ha invertido fondos propios (Equity) en el proyecto por importe de € 3.160.672, destinados a parte de la adquisición de los activos, parte del desarrollo de obras ejecutado y costes generales del proyecto.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario comprometido en un único tramo. 

El importe del préstamo bruto de Urbanitae y de los co-inversores externos a la plataforma será de hasta 9.460.000 €, con un tipo fijo anual del 10,0%, un plazo de 18 meses, y la posibilidad de dos extensiones de 6 meses, en el mes 18 y en el mes 24, respectivamente sujeto al cumplimiento de ciertos hitos. Asimismo, se establece un retorno mínimo de intereses equivalente a 9 meses. 

La salida de los inversores de Urbanitae se espera que ocurra mediante los ingresos generados por la venta de una o de ambas villas.

La comercialización se realizará mediante una estrategia multicanal apoyada por agencias internacionales especializadas en el mercado residencial prime de Ibiza.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad DOS MIURAS HOLDING, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto de Urbanitae y de los co-inversores externos a la plataforma será a un importe de hasta 9.460.000 €, a financiar en su totalidad por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en un único tramo, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Tipo de interés fijo anual simple de 10,0%.

• Rentabilidad total esperada de 15,0%. 

• Plazo del préstamo: 18 meses con dos posibles extensiones de 6 meses en el mes 18 y en el mes 24. En la última extensión el interés incrementará en 0.5%, es decir, pasará del 10% al 10.5%.

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta al promotor a través de certificaciones de obra, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de equivalente al principal y 9 meses de intereses. 

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Garantía real de hipoteca de primer rango sobre las fincas objeto de la financiación, con Responsabilidad Hipotecaria del 125%. 

• Contrato privado de prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV Prestataria.

• Contrato privado de prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV Prestataria.

• Barrido de caja del 100% de los ingresos generados por las ventas de cualquiera las viviendas, que irá destinado a amortizar el préstamo.

• Mandato de venta en favor de los Prestamistas habilitando la venta de los activos subyacentes a un precio equivalente al 85% del último valor de tasación. El mandato se activa tan pronto se produzca uno de los 3 siguientes acontecimientos: (i) mes 18 si no se produce la primera extensión, (ii) mes 24 si ejecutada la primera extensión o (iii) ante cualquier evento de incumplimiento de contrato. 

En el marco de la Due Diligence Técnica realizada por un asesor independiente, se ha identificado que la urbanización de Vista Alegre se encuentra actualmente inmersa en un proceso administrativo de regularización urbanística, lo que ha generado una pausa temporal en la tramitación de nuevas licencias, incluida la Licencia de Primera Ocupación (LPO).

Para abordar esta situación, el promotor, junto con la Junta de Compensación de propietarios de Vista Alegre, ya está trabajando activamente con los asesores urbanísticos y el Ayuntamiento con el objetivo de normalizar el proceso en los próximos meses. De acuerdo con la información disponible y los expertos consultados, se trata de un trámite administrativo habitual en este tipo de ámbitos urbanísticos y su evolución depende principalmente de los plazos de la administración pública.

El préstamo ha sido estructurado con un plazo conservador (18 meses, con posibilidad de dos extensiones) precisamente para dotar de un margen adicional de seguridad en el calendario del proyecto.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Ubicaciones muy atractivas de los activos subyacentes. Localizados ambos en el municipio de Sant Josep de Sa Talaia (Ibiza), uno de los mercados residenciales más exclusivos de Europa, con fuerte demanda internacional y oferta estructuralmente limitada.

• Elevado grado de avance de obra (~60% y ~70%), con estructuras finalizadas, lo que reduce significativamente el riesgo de desvíos en plazo y coste (riesgo de ejecución).

• Promotor especializado en residencial de lujo con amplia experiencia internacional, con historial constatado en los números proyectos entregados en >9 países incluyendo España e Italia.

• Sólido paquete de garantías, con hipoteca de primer rango sobre ambos activos, prenda de participaciones, prenda de cuentas, barrido total de caja por las ventas y mandato de venta.

• Rentabilidad ajustada por riesgo atractiva, con un sólido paquete de garantías y un retorno mínimo garantizado equivalente a 9 meses de intereses.

MERCADO

Se ha realizado un exhaustivo estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el promotor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 18 meses con dos posibles extensiones de 6 meses, la primera en el mes 18 y la segunda en el mes 24.

• Febrero de 2026: formalización del préstamo Urbanitae y cancelación del préstamo existente.

• Primer semestre de 2026: finalización de los trabajos de construcción y acabados e inicio de la fase de comercialización activa.

• Segundo semestre de 2026: obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) de Villa Caleta e inicio de las primeras operaciones de entrega y escrituración. En el caso de Villa Infinity (Vista Alegre), la obtención de la LPO está sujeta al calendario administrativo de regularización urbanística del ámbito. Este riesgo ha sido identificado en la Due Diligence Técnica y está mitigado mediante el plazo conservador del préstamo, el seguimiento técnico continuo del Project Monitor y las actuaciones actualmente en curso por parte del promotor y la Junta de Compensación.

• Tercer trimestre de 2027: repago esperado del principal e intereses a los inversores mediante los ingresos generados por la venta de los activos.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial por retraso en la venta de los activos, lo que podría impactar en el calendario de repago del préstamo. Este riesgo se mitiga mediante la comercialización a través de agentes especializados en este tipo de activos en el mercado de Ibiza y en particular de Sant Josep. En la Due Diligence Comercial hemos podido constatar el fuerte atractivo del mercado de Sant Josep, y el informe respalda los precios y plazos estimados de venta del plan de negocio.

• Riesgo de retrasos en el calendario del proyecto derivados de condicionantes administrativos y de ejecución, especialmente en relación con la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, derivado del proceso de regularización urbanística actualmente en curso en el ámbito de la Urbanización Vista Alegre. Este riesgo ha sido identificado durante la Due Diligence Técnica y se mitiga sustancialmente gracias a: (i) el avanzado estado de obra del activo, (ii) las medidas ya adoptadas por el promotor en coordinación con la Junta de Compensación de Vista Alegre y el Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia para desbloquear el proceso administrativo, (iii) la confirmación de la voluntad de todas las partes de solucionar la situación cuanto antes, (iv) el seguimiento continuo que se realizará por parte del Project Monitor y (v) la estructura del préstamo, que contempla un plazo inicial de 18 meses con dos posibles extensiones contractuales.

• Riesgo de desviaciones en costes de construcción y acabados finales derivado de contingencias técnicas propias de la obra. Este riesgo está mitigado mediante el control de certificaciones de obra por parte del Project Monitor y el actual grado de avance de la obra de ambos activos que acota el margen de contingencias y desviaciones del proyecto. Asimismo, se ha negociado que las disposiciones de la financiación derivadas de los trabajos se realizarán cuando la obra esté en un grado de avance del 90% y del 100%, respectivamente, debiendo el promotor cubrir cualesquiera desviaciones pudieran ocurrir con capital propio. 

• Riesgo de modificaciones materiales en las condiciones de la operación previas al cierre, que podrían implicar la cancelación del proyecto. En dicho escenario, los fondos aportados por los inversores serían devueltos.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.