La oportunidad está gestionada por CARALCA, compañía líder en promoción inmobiliaria en Andalucía. Fundada en 2018, la firma combina el dinamismo de una empresa joven con la solvencia de un equipo gestor que acumula más de 50 años de trayectoria en el sector. Su ámbito de actuación se concentra estratégicamente en el oeste de Andalucía, consolidando su presencia en plazas clave como Sevilla, Cádiz, Huelva y Málaga.

En la actualidad, CARALCA gestiona un volumen de negocio que supera los 475 millones de euros, con una cartera en constante crecimiento que abarca más de 1.800 viviendas distribuidas en más de quince promociones activas. Su modelo de negocio destaca por una sólida diversificación, operando con éxito en los segmentos residencial, hotelero y de residencias de estudiantes. Esta capacidad de ejecución se sustenta en la dilatada experiencia de sus socios fundadores, quienes suman un histórico de más de 36.000 viviendas promovidas a lo largo de sus carreras.

El proyecto Jardines del Ayra, ubicado en la zona de expansión de Alcalá de Guadaíra (Sevilla), marca un hito en la colaboración entre la promotora y la plataforma, convirtiéndose en la tercera operación financiada conjuntamente. Esta alianza se construye sobre el éxito de sus predecesores: el proyecto Alcaidesa Homes en el Campo de Gibraltar (Cádiz) y el Edificio Dante, una promoción de 260 viviendas en la cotizada zona de Entrenúcleos (Dos Hermanas), ambos cumpliendo rigurosamente con sus planes de negocio y consolidando la confianza entre ambas entidades.

Actualmente, la estrategia urbanística se centra en la optimización del activo mediante un Estudio de Detalle, gestionado por CARALCA en directa colaboración con el Ayuntamiento de Alcalá de Guadaira, para transformar el uso de la parcela de vivienda libre a vivienda protegida. Esta modificación no solo responde a una alta demanda de mercado, sino que permite aumentar el aprovechamiento en un 20%, incrementando el valor del proyecto. La aprobación definitiva del Estudio de Detalle, prevista para las próximas semanas, se ha establecido como Condición Precedente para la entrada de los inversores. Una vez superado este hito, se solicitará la Licencia de Obras (estimada en 4-6 meses), planificando el inicio de la construcción para el cuarto trimestre de 2026, acompasado con el ritmo comercial necesario.

Aunque la obra aún no ha sido licitada, el gestor aporta una sólida experiencia en esta tipología de activos. Como referencia de éxito y mitigación del riesgo de ejecución, destaca el precedente del Edificio Dante, cuya construcción fue adjudicada a Grupo San José y avanza actualmente sin desviaciones en costes ni plazos.

En el plano financiero, ya se han iniciado conversaciones preliminares con varias entidades bancarias de primer nivel. Dada la tipología del producto (vivienda protegida) y el historial crediticio de CARALCA, se prevé una alta viabilidad en la obtención del préstamo promotor. Por último, la comercialización se lanzará el próximo año, una estrategia diseñada para acumular el nivel de preventas exigido por la entidad bancaria antes del inicio de las obras a finales de 2026.

ESTRUCTURA

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en la alianza con el promotor para el desarrollo de una promoción en Alcalá de Guadaira, Sevilla. Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al promotor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que reunirá el conjunto de las aportaciones de los inversores de Urbanitae en el proyecto: RIVENDEL PROPERTIES 8, S.L. Dicha sociedad ampliará capital posteriormente en la sociedad promotora del proyecto, LEALAS PROYECTO ALCALA, S.L.

Un punto clave de seguridad para la operación es que la sociedad promotora ya es propietaria del suelo. Asimismo, el proyecto cuenta con avances significativos en su viabilidad técnica y económica.

El modelo de gestión garantiza una total alineación de intereses: CARALCA no solo actuará como gestor integral de la promoción, sino que también participará como inversor en el proyecto, comprometiendo su propio capital junto al de los inversores de Urbanitae y supeditando parte de sus honorarios de gestión a una rentabilidad mínima de los inversores de Urbanitae.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Potencial de revalorización urbanística: El proyecto incluye una estrategia de gestión activa (Estudio de Detalle) para cambiar el uso a Vivienda Protegida, lo que permite aumentar la edificabilidad un 20% respecto a la situación actual. La aprobación de este hito es condición indispensable para la entrada de los inversores.

• Gestor de primer nivel: El proyecto está liderado por CARALCA, compañía de referencia en Andalucía con más de 1.800 viviendas en desarrollo y un volumen de negocio gestionado superior a los 475 millones de euros.

• Alianza consolidada: Se trata del tercer proyecto financiado por Urbanitae junto a CARALCA, tras el éxito de captación en Alcaidesa Homes (Cádiz) y Edificio Dante (Sevilla), reforzando la confianza en el equipo gestor.

• Viabilidad financiera y constructiva: Aunque se encuentra en fase de estructuración, el gestor cuenta con el respaldo de entidades como Banco Santander (financiador del proyecto homólogo Dante) y experiencia probada con constructoras "Top Tier" (como Grupo San José), lo que mitiga los riesgos de ejecución.

• Producto defensivo: La apuesta por la Vivienda de Protección Oficial (VPO) en una zona de expansión como Alcalá de Guadaíra garantiza una alta profundidad de demanda, reduciendo significativamente el riesgo comercial una vez se lance las ventas.

• Alineación de intereses: El gestor del proyecto no solo actúa como promotor, sino que invierte su propio capital en la operación, alineando sus objetivos de rentabilidad con los de los inversores de Urbanitae.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el informe de valoración de Sociedad de Tasación. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 37.094.788 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 33.405.818 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza de los costes de construcción estimados por el gestor. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción equivalente al 10%, lo que eleva el importe de los costes totales hasta 34.723.796 €, minorados respecto al escenario favorable ya que se reduce el pago del Impuesto de Sociedades y los honorarios de gestión a éxito por no haber logrado el objetivo de rentabilidad.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción correspondiente al 10% y una reducción en los precios de venta equivalente al 10%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 33.385.309 € y unos costes totales de 33.729.444 €, minorados respecto a los escenarios favorable y moderado ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades y por incurrir en pérdidas y los honorarios de gestión a éxito por no haber logrado el objetivo de rentabilidad.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (37.094.788 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (33.405.818 €) dividido entre el equity total (6.000.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables.

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe Sociedad de Tasación”, donde encontrarás un estudio realizado por Sociedad de Tasación, una sociedad inscrita en el Registro de Entidades especializadas en tasación del Banco de España con el nº 4301.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 34-38 meses.

• Primer trimestre 2026 – ampliación de capital e inicio de la comercialización y solicitud de licencia.

• Tercer trimestre 2026 - cuarto trimestre 2026 – inicio de la construcción.

• Cuarto trimestre 2028 - primer trimestre 2029 – final de la construcción, entrega de viviendas, liquidación de la sociedad y reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, detallamos los riesgos más relevantes que hemos identificado específicamente para este proyecto:

• Riesgo de plazos administrativos y urbanísticos: Posibilidad de retrasos en la obtención de la Licencia de Obras mayor y/o en la tramitación final del Estudio de Detalle. Cualquier demora en la burocracia municipal podría dilatar el inicio de la construcción y, por ende, el plazo total de la inversión y la obtención de la rentabilidad esperada (TIR).

• Riesgo de incremento de costes y estrechamiento de márgenes (VPO): Posibilidad de desviación en los costes de construcción o subida de precios de materias primas debido a la inflación hasta el inicio de las obras (2026). Dado que el proyecto es de Vivienda Protegida y el precio de venta está topado por la administración, un aumento de costes no podría repercutirse al precio final de la vivienda, lo que impactaría directamente en el beneficio del proyecto.

• Riesgo de obtención de financiación: Aunque existen conversaciones avanzadas, el préstamo promotor no se encuentra firmado en el momento de la inversión. Existe el riesgo de que las condiciones financieras finales sean menos favorables de lo estimado o que se produzcan retrasos en la formalización de la póliza de crédito.

• Riesgo comercial: A pesar de la alta demanda de vivienda protegida, existe la posibilidad de que el ritmo de ventas (absorción) sea menor al previsto o que sea necesario incurrir en mayores costes de comercialización para captar a los clientes cualificados.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas: Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

---------------------------------------

Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.