El gestor de esta operación es DIMA Gestión, empresa con más de tres décadas de experiencia en el sector inmobiliario, dedicada a la promoción, gestión e inversión en activos residenciales y de suelo. Con sede en Jerez de la Frontera (Cádiz), la compañía ha consolidado su presencia en el mercado nacional mediante el desarrollo de proyectos urbanísticos y residenciales de alta calidad, caracterizados por un diseño funcional, sostenible y adaptado a las necesidades actuales de sus clientes.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en la alianza con el promotor para el desarrollo del proyecto de 132 viviendas en edificación plurifamiliar, con plaza de garaje y trastero y 18 viviendas adosadas. Además, el proyecto contará con grandes zonas comunes y 17 locales comerciales.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al promotor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que aglutinará el conjunto de los fondos procedentes de los inversores: RIVENDEL PROPERTIES 7, S.L. Dicha sociedad entrará posteriormente en la sociedad promotora del proyecto, CHURUN INVEST, S.L. con una aportación de 3.025.000 €.

El gestor mantiene un 45% de la inversión necesaria para llevar a término el proyecto.

Se establece un esquema de retorno preferente para los inversores de Urbanitae que consiste en la recuperación del capital aportado más un 15% de retorno anual antes que el gestor, lo que mitiga cualquier desviación del proyecto. Sobre el margen adicional generado, se distribuye en un 70% para el gestor y 30% para los inversores, lo que incentiva al gestor a optimizar la ejecución del proyecto. La cascada de pagos quedaría de la siguiente forma:

(i) Devolución del capital invertido por los inversores de Urbanitae

(ii) Retorno del 15% anual neto

(iii) Devolución del capital aportado por el gestor

(iv) Retorno del 15% anual neto

(v) Sobre el margen adicional se distribuye en un 70% para el gestor y 30% para los inversores de Urbanitae

La promoción se materializa en el desarrollo de 150 viviendas en edificación plurifamiliar y adosado, en la ciudad de Jerez de la Frontera, Cádiz. Las viviendas contarán con 1, 2, 3 y 4 dormitorios y con una superficie construida media de 77 m² para las viviendas plurifamiliares y de 117 m² para los adosados, así como con plaza de garaje y trastero. La ubicación cuenta con acceso directo a una de las principales arterias de la ciudad.

El gestor, está actualmente desarrollando otro proyecto en la misma ubicación, el cual está avanzando favorablemente. Cuenta con más del 50% de las viviendas vendidas, financiación cerrada con entidad de primer rango y los trabajos de construcción iniciados.

El proyecto cuenta con un avance comercial de más del 50% de las viviendas reservadas, habiendo lanzado la comercialización en enero 2025. Nivel comercial que se encuentra dentro de los rangos medios requeridos por las entidades bancarias para la financiación, con la cual se encuentra ultimando negociaciones para el préstamo promotor.       

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad vehículo de la operación. Dicha sociedad vehículo tiene previsto acudir a financiación externa para el desarrollo de la obra, la cual está pacada con una entidad financiera de primer rango. La aportación correspondiente a los inversores de Urbanitae será equivalente a 3.025.000 €. El capital total del proyecto asciende a 5.500.000 € donde entrarán los inversores de Urbanitae en conjunto con el gestor.

El gestor se dedicará a la gestión integral de la promoción y su aportación asciende al 45% del valor total de la inversión.

Los inversores de Urbanitae dispondrán de un retorno preferente sobre los beneficios y la aportación de los promotores, adicionalmente, también quedan sujetos parte de los honorarios de gestión de los promotores al retorno preferente de los inversores.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto: 

• Oportunidad de inversión en un proyecto de promoción de obra nueva.

• Retorno preferente de 15% TIR para los inversores de Urbanitae

• El proyecto cuenta con la licencia solicitada, cuya la obtención será coincidente con la entrada de los inversores de Urbanitae

• El proyecto cuenta con más del 50% de las viviendas reservadas.

• Sinergias con el proyecto en desarrollo en la misma ubicación por parte del gestor.

• Financiación en proceso de cierre con entidad bancaria de primer nivel.

• El gestor del proyecto invierte su propio capital, lo que alinea los intereses de todos los agentes que participan en la inversión.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el informe de valoración de BÁSICO RE. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 31.784.273 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 29.112.577 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza de los costes de construcción estimados por el gestor lo que eleva el importe de los costes totales hasta 28.605.845 €, así como una desviación a la baja de la previsión de ingresos, siendo el total 27.690.560 €. 

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción correspondiente a más de un 10 % y una reducción en los precios de venta equivalente al 10 %, lo que supondría una cifra total de ingresos de 28.605.845 € y unos costes totales de 29.040.824 € (minorados respecto a los escenarios favorable y moderado ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades por incurrir en pérdidas).

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (31.784.273 €,) menos PREVISIÓN DE GASTOS (29.112.577 €) dividido entre el Equity total (5.500.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

Para el calculo de los escenarios no se tiene en cuenta el retorno preferente de los inversores, se ha realizado sobre la viabilidad del proyecto en su totalidad.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables.

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe de Mercado”, donde encontrarás un estudio realizado por Basico RE.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 32-34 meses.

• Primer trimestre 2026 – aportación de capital.

• Segundo trimestre 2026 – inicio de los trabajos de ejecución.

• Segundo trimestre 2028 – Fin de los trabajos de construcción.

• Segundo / tercer trimestre 2028 – Declaración de obra nueva y entrega de viviendas.

• Cuarto trimestre 2028 – Reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en comercialización o disposición de la financiación externa.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción. 

• Retrasos en las ventas, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar clientes.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.