DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El gestor de este proyecto es NAVIGARE PROPERTIES, empresa de desarrollo inmobiliario con orígenes en el sector náutico. La empresa está dirigida por el director ejecutivo Erik Lööv. El modelo de negocio de Navigare se centra en obtener beneficios por la construcción de las propiedades desarrolladas, así como por su gestión como inmuebles de alquiler durante un periodo de 15 años. 

La empresa ya ha desarrollado un proyecto de 27 unidades en Suiza y ha adquirido dos parcelas adyacentes al activo objeto de estudio en Mijas, una de las cuales está casi totalmente vendida y la otra es la parcela en la que se desarrolla el proyecto El Maro. 

El suelo fue adquirido por el gestor del proyecto en 2023 con fondos propios y está gravado con una carga hipotecaria de un financiador alternativo, que concedió un préstamo en enero de 2024. Parte del Préstamo de Urbanitae irá destinado a refinanciar dicha carga, así como a financiar los costes de construcción de los trabajos iniciales. 

La urbanización está finalizada y el proyecto ya ha sido presentado al Ayuntamiento de Mijas, contando con permiso para iniciar trabajos de adecuación y de segregación de las parcelas que incluirán el movimiento de tierras, la adecuación del terreno y muros de contención.

En el momento de la adquisición de las parcelas por los futuros compradores o inversores, el proyecto básico estará completado en un 95%, y se dispondrá de un breve periodo de tiempo para modificar el desarrollo antes de presentarlo al ayuntamiento para solicitar la licencia de obra nueva. Estas modificaciones son limitadas en cuanto a su alcance, ya que el proyecto ya se ha compartido con el ayuntamiento de Mijas y se espera obtener la licencia en un plazo máximo de 3 meses tras la presentación del proyecto básico.

El evento de repago del préstamo se producirá mediante los ingresos generados por la venta de parte de las parcelas resultantes mediante un barrido de caja, siendo necesarias 7 ventas de las 13 parcelas proyectadas para las villas individuales. 

La comercialización para la venta de las futuras parcelas dará comienzo en el próximo mes, tras la firma del préstamo e inicio de los trabajos de adecuación. 

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario comprometido en un tramo único. Este Tramo tiene un tipo fijo anual del 12,0% y un plazo de 18 meses con posible extensión de 6 meses en el mes 18. 

La salida de los inversores de Urbanitae se espera que ocurra a través de la venta de las parcelas, siendo necesario para el repago del principal del préstamo de Urbanitae más intereses la venta de 7 de las 19 parcelas.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad NAVIGARE PROPERTIES HOLDING, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto asciende hasta un importe de 3.995.000€, financiado íntegramente por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en un único tramo, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe total del préstamo: hasta un máximo de 3.995.000€

• Tipo de interés fijo anual simple de 12,0%

• Plazo del préstamo: 18 meses con una opción de extensión de 6 meses en el mes 18

• Periodo mínimo de intereses garantizados: 9 meses

• El principal e intereses del préstamo se abonará a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• Ratios de apalancamiento resultantes: (i) LTC equivalente al 54,7% bruto s/intereses; (ii) LTV de 35,6% sobre el valor estimado de la venta de las parcelas.

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Garantía real de hipoteca de primer rango sobre la finca registral en la que se desarrolla el proyecto a través de un Agente de Garantías. 

• Contrato privado de prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV Hipotecante

• Contrato Privado de prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias del proyecto.

• Garantía corporativa sobre la sociedad matriz NAVIGARE PROPERTIES HOLDING, S.L., propietaria de la SPV.

• Mandato de venta sobre el activo con un 25% de descuento sobre el valor de tasación vigente.

• Pignoración de los derechos crediticios de los contratos del proyecto.

• Barrido de caja de los ingresos procedentes de la venta, parcial o total, de la garantía subyacente.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

•    Activo de alta calidad situado en una de las zonas más cotizadas de la Costa del Sol con gran acogida comercial del proyecto desarrollado en la parcela adyacente. 

•    Promoción con un margen de beneficio sólido y atractivo y, por lo tanto, visibilidad de salida, con un riesgo mínimo de obtención de licencia. 

• Atractivas métricas de LTC (54,7%) y LTV (35,6%) con un mecanismo de barrido de caja como garantía procedente de la venta de las parcelas.

• La rentabilidad que obtendrá el inversor será del 12,0% anual.

• El proyecto cuenta con garantía hipotecaria de primer rango sobre la finca registral en la que se desarrolla el proyecto. 

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 18 meses con una posible extensión de 6 meses en el mes 18.

• Noviembre 2025, firma del contrato de préstamo por parte de los inversores de Urbanitae.

• Cuarto trimestre 2025, inicio de los trabajos iniciales, adecuación del terreno y redacción de los proyectos básicos.

• Cuarto trimestre 2026, segregación de las parcelas y obtención de la Licencia de Obras.

• Primer trimestre 2027, venta de las parcelas resultantes y repago del préstamo a los inversores de Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo de desvíos en plazos de licencia y trabajos iniciales que provoque retraso en la compra de las parcelas. Este riesgo se mitiga por la experiencia del promotor en promociones similares y por qué el proyecto ya ha sido presentado al Ayuntamiento de Mijas y cuenta con permiso para iniciar los trabajos previos para la adecuación de las parcelas. 

• Riesgo comercial por retraso en la venta de las parcelas resultantes, provocando un retraso en el repago del préstamo. Para mitigar este riesgo, se ha realizado un análisis comercial de la promoción por parte de un proveedor externo reputado que valida las hipótesis de precios y ritmos esperados de venta. 

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.