La sociedad prestataria es MOJÓN DEL PONIENTE, S.A., propietaria del activo desde 2019 y el promotor del Proyecto es Stoneweg, plataforma internacional de inversión alternativa con sede en Ginebra y cerca de 10.000 M€ de activos bajo gestión.

El activo fue adquirido en 2019 por 12,5M€ y se reformó integralmente entre 2019 y 2020, año en el que se produjo su apertura al público. La inversión en costes de obra ascendió a aproximadamente 10 M€.

El aparthotel está operado desde 2020 por Alegría Hotels, cadena hotelera española especializada en hoteles vacacionales y urbanos, fundada por Joan Pascual, que gestiona una cartera de 25 hoteles y apartahoteles en España y Andorra. Bajo su gestión, el aparthotel ha mantenido niveles de ocupación superiores al 82%.

La relación con el operador se articula mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo, que incluye una renta fija actualizable al IPC y una renta variable adicional ligada a los resultados del aparthotel. En 2025, el promotor percibió una renta fija de c. 1,4M€ y una renta variable de entre 200.000 € anuales. El contrato vence en octubre de 2029 y cuenta con opciones de prórroga a su vencimiento. 

Por su parte, los 5 locales comerciales están alquilados mediante contratos de larga duración, y reportan una renta fija de c. 254.000 € anuales en 2025.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo senior con garantía hipotecaria, que se desembolsará en un único tramo y cuyo importe neto se destinará a:

• Refinanciar la deuda bancaria existente sobre el activo por importe de 9.21M€.

• Recapitalizar parcialmente los fondos propios aportados por el promotor mediante un dividendo, por importe de 6.29M€.

El total del préstamo, por importe de 16.450.000 €, tendrá un tipo fijo anual del 9,75% y un plazo de 24 meses, con opción de extensión de 12 meses adicionales en el mes 24 (24+12). 

De los 16.450.000€, 3.500.000€ serán financiados por inversores de Urbanitae y el importe restante por coinversores.

A diferencia de un proyecto de promoción, el activo ya está construido y en explotación, por lo que la operación no presenta riesgo de construcción ni de licencia, y las rentas que genera el activo permiten atender el pago de intereses trimestrales durante la vida del préstamo. Como en todos los Proyectos, se ha realizado una Due Diligence con resultado satisfactorio en la que se ha validado el estado técnico del activo y se ha confirmado su valor.

La salida de los inversores de Urbanitae se producirá mediante refinanciación, venta del activo, creación de una SOCIMI o la venta por unidades.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad MOJÓN DEL PONIENTE, S.A.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá hasta un importe de 16.450.000 €, cuyas características principales son las siguientes (*puede consultar más información en el documento "Datos Fundamentales de la Inversión"*):

• Importe total del préstamo: hasta un máximo de 16.450.000 €, de los cuales los inversores de Urbanitae participarán con 3.500.000€, desembolsado en un único tramo.

• Tipo de interés fijo anual simple: 9,75%, compuesto por:

o 5,75% anual pagadero trimestralmente mediante la caja generada por las rentas del hotel.

o 4,00% anual, capitalizable a vencimiento: en cada fecha de pago trimestral, la Prestataria podrá optar por abonarlo en efectivo o capitalizarlo. En caso de capitalizarlo, el importe se sumará al importe de principal del préstamo y devengará a su vez intereses.

o En caso de extensión, entre el mes 24 y el mes 36, el tipo de interés se incrementará hasta el 10,75% anual (6,25% pagadero trimestralmente y 4,50% PIYC) y la Prestataria abonará una comisión de extensión del 1,0%.

• Plazo del préstamo: 24 meses, con opción de extensión de 12 meses en el mes 24 (24+12, hasta el mes 36). 

• El principal del préstamo se abonará a vencimiento ('bullet'). Se permite la amortización anticipada, parcial o total, en cualquier momento, sujeta al pago de unos intereses mínimos garantizados de 18 meses.

• Los intereses comenzarán a devengarse desde la firma del contrato de préstamo o, si fuera anterior, transcurridas tres semanas desde el lanzamiento de la campaña de financiación.

• El préstamo representa un LTV del 54,5% sobre el valor del activo en estado actual según la valoración RICS realizada durante la Due Diligence (30.166.000 €).

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente:

• Garantía real de hipoteca de primer rango sobre el activo objeto de la financiación, con Responsabilidad Hipotecaria del 140% del principal.

• Prenda de primer rango sobre las acciones de la sociedad Prestataria.

• Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la Prestataria.

• Prenda de primer rango sobre los derechos de crédito derivados de los contratos de arrendamiento del aparthotel y de los locales comerciales.

• Límite de endeudamiento (covenant de LTV): el préstamo, incluidos los intereses capitalizados, no podrá superar en ningún momento el 57,5% del valor del activo. Este importe se revisará con carácter trimestral sobre la valoración RICS que se actualizará anualmente. 

• Barrido de caja (cash-sweep) del 100% de los flujos de caja netos generados por el activo en caso de que el LTV supere el 55%, destinado a amortizar anticipadamente el préstamo de Urbanitae hasta recuperar dicho ratio. 

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Activo en rentabilidad, sin riesgo de construcción ni de licencia: el apartahotel y los locales están en pleno funcionamiento y generan rentas recurrentes de c. 1,8 M€ anuales, que cubren holgadamente el pago trimestral de intereses.

• Rentabilidad del 9,75% anual, con pago trimestral de intereses (5,75%) y un retorno mínimo garantizado equivalente a 18 meses de intereses (14,6%).

• Garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo

• Barrido de caja de los flujos netos de caja si el apalancamiento supera el 55%.

• Apalancamiento moderado: el préstamo representa un LTV del 54,5% sobre la valoración RICS del activo.

• Ubicación turística consolidada: Playa de las Américas, a 400 metros de la playa y dentro del eje Arona–Costa Adeje, uno de los principales destinos vacacionales de España, con demanda alta y estable durante todo el año.

• Operador con experiencia contrastada: Alegría Hotels gestiona 23 hoteles y aparthoteles en España y opera el aparthotel desde 2020, con ocupaciones superiores al 80%.

• Promotor de primer nivel: el activo pertenece al Grupo Stoneweg, que ha invertido c. 11,5 M€ de fondos propios en el proyecto.

MERCADO

El activo se sitúa en el municipio de Arona, que junto con Adeje conforma el principal foco turístico de Tenerife. En 2025, Arona registró 9,4 millones de pernoctaciones, con una ocupación media del 82,8% y una tarifa media diaria (ADR) de 124,5 €, lo que pone de manifiesto la solidez de la demanda hotelera en la zona.

Se ha realizado un estudio de mercado con apartahoteles comparables en el entorno de Playa de las Américas para analizar el posicionamiento del activo en términos de tarifas y posicionamiento.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses, con una posible extensión de 12 meses adicionales en el mes 24 (24+12, hasta el mes 36).

• Noviembre 2026, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae y cancelación de la deuda bancaria existente sobre el activo.

• Trimestralmente (31/12/2026, 31/03/2027, 30/06/2027, 30/09/2027, 31/12/2027, 31/03/2028, 30/06/2028, 30/09/2028) pago de los intereses en efectivo (5,75% anual) durante toda la vida del préstamo.

• Noviembre 2028, venta o refinanciación del activo y repago del préstamo a Urbanitae (principal e intereses PIYC capitalizados, en su caso), dentro del plazo de 24 meses.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo de salida o refinanciación, derivado de que el repago del préstamo depende de la venta o refinanciación del activo a vencimiento. Este riesgo se mitiga por el apalancamiento moderado de la operación (LTV máximo del 57,5%), el carácter de activo en rentabilidad con ingresos estables y recurrentes que facilitan tanto la venta como su refinanciación. Alternativamente existen vías adicionales de salida como la venta individualizada de las unidades tras la división horizontal del inmueble. Por último, el préstamo cuenta con una opción de extensión de 12 meses hasta el mes 36.

• Riesgo de disminución de los ingresos del activo, por una caída de la actividad turística o un deterioro en la operativa del apartahotel. Este riesgo se mitiga porque la mayor parte de los ingresos de la Prestataria (c. 1,6 M€ anuales) proceden de rentas fijas de los contratos de arrendamiento y no dependen de los resultados del apartahotel. La renta variable representa una parte menor de los ingresos. Además, las rentas cubren casi el doble del pago de los intereses en efectivo del préstamo.

• Riesgo de variación del valor del activo. Este riesgo se mitiga mediante el límite de LTV del 57,5%, actualizado trimestralmente sobre una valoración RICS anual. Además, el barrido de caja del 100% de los flujos netos de la Prestataria en caso de que el LTV supere el 55% mitiga el riesgo de bajada en el valor del activo.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.