El gestor del proyecto es LA VIE EST BELLE, promotora internacional especializada en vivienda de lujo de arquitectura contemporánea en mercados prime de Europa y Estados Unidos. Fundada en 2013, opera con una plataforma integrada que abarca la adquisición de suelo, la obtención de licencias, el diseño arquitectónico, la supervisión de obra y la comercialización directa.

La compañía ha completado más de 27 operaciones inmobiliarias, principalmente en Estados Unidos (Miami, Highland Beach, West Palm Beach) y Europa (Courchevel, Marbella e Ibiza), ha captado más de 42 M$ de capital a través de socios institucionales y privados, y ha registrado TIR históricas de entre el 12% y el 28% según el tipo de operación.

Las obras las ejecuta Testi Construzioni, constructora de origen italiano con experiencia reciente en proyectos de villas de lujo en Ibiza. El contrato de obra prevé una retención del 30% sobre cada certificación, cuyo pago se difiere hasta la venta del activo y queda subordinado al préstamo de Urbanitae.

La finalización de las obras está prevista para finales de 2027, seguida de la obtención de la Licencia de Primera Ocupación y de un período de comercialización y escrituración durante 2028.

La comercialización de la villa la llevará a cabo el gestor junto con agencias exclusivas vía ventas privadas. El Plan de Negocio contempla un precio de venta de 7,55 M€ (c. 13.700 €/m² sobre superficie habitable).

El gestor ha aportado fondos propios por importe aproximado de 2,06 M€ previo a la concesión del préstamo de Urbanitae, y se compromete a aportar 0,6 M€ adicionales antes de la disposición del Tramo B, hasta alcanzar c. 2,66 M€ (39% del coste total del proyecto). Adicionalmente, el promotor se compromete a financiar con fondos propios el 100% de los costes generales del proyecto y cualquier sobrecoste no contemplado en el Plan de Negocio.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario comprometido en 2 tramos, destinado a refinanciar la deuda existente y a financiar los costes de construcción pendientes, incluyendo las contingencias contempladas.

El Tramo A, por importe de 2.240.000 €, tendrá un tipo fijo anual del 10,5% y un plazo de 24 meses, con opción de dos extensiones de 6 meses en los meses 24 y 30 (24+6+6).

El uso de fondos del Tramo A se destinará a refinanciar el préstamo existente que financió parcialmente la adquisición del suelo y las primeras fases de obra, al pago pendiente de 200.000 € a la constructora que ejecutó la estructura, y a los costes de estructuración de la operación.

La salida de los inversores de Urbanitae se producirá mediante los ingresos procedentes de la venta de la villa.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad ROCA LLISA DEVELOPMENT PROJECT, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá hasta un importe de 3.315.000 €, comprometido en dos tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento "Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe total del préstamo: hasta un máximo de 3.315.000 €, comprometido en dos tramos:

i. Un primer tramo o Tramo A, por importe de 2.240.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

ii. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.075.000 €, destinado a financiar los costes de construcción pendientes y las contingencias del proyecto.

• Tipo de interés fijo anual simple: 10,5% para el Tramo A.

• Plazo del préstamo: 24 meses, con opción de dos extensiones de 6 meses en los meses 24 y 30 (24+6+6, hasta el mes 36).

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (‘bullet’), comenzando a devengarse desde la formalización del contrato de préstamo. Se permite la amortización anticipada total en cualquier momento, sujeta al pago de unos intereses mínimos garantizados de 12 meses para el Tramo A.

• Las disposiciones del Tramo B se realizarán contra certificaciones de obra, sujetas a la revisión y validación de un Project Monitor externo designado por Urbanitae, y estarán condicionadas a la aportación previa por parte del promotor de los 0,6 M€ de fondos propios adicionales.

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente:

• Garantía real de hipoteca de primer rango sobre el activo objeto de la financiación, con Responsabilidad Hipotecaria del 140% del principal.

• Prenda de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas bancarias de la sociedad Prestataria.

• Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la sociedad Prestataria.

• Cartas de compromiso de aportación de capital (Equity Commitment Letters), mediante las cuales el promotor se compromete a aportar fondos propios para cubrir (i) cualquier sobrecoste no contemplado en el Plan de Negocio, (ii) el 100% de los costes generales del proyecto y (iii) la retención del 30% de la constructora, en caso de que esta reclamase su pago antes de la venta del activo.

• Barrido de caja (cash-sweep) del 100% de los ingresos netos generados por la venta de la villa, destinado a amortizar el principal e intereses del préstamo de Urbanitae.

• Mandato irrevocable de venta, activable al vencimiento del préstamo (mes 24, o meses 30 o 36 en caso de extensión) o ante un incumplimiento no subsanado, que permite al prestamista instruir la venta del activo a un precio mínimo equivalente al 80% del valor de tasación actualizado.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, el avance en la construcción, posibles desvíos en plazo/coste, y que a su vez aprobará los desembolsos del préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Garantía hipotecaria de primer rango sobre una villa de lujo en Roca Llisa, reforzada con un barrido de caja del 100% sobre la venta y un mandato irrevocable de venta como mecanismo de ejecución.

• Obra avanzada y sin riesgo de licencia: el proyecto cuenta con todas las licencias concedidas y la cimentación y buena parte de la estructura ya están ejecutadas.

• Ubicación premium: Roca Llisa, urbanización con seguridad frente al Golf de Ibiza, con vistas al mar y a pocos minutos de Ibiza ciudad, de las playas y del aeropuerto.

• c. 2,66 M€ de capital del promotor (39% del coste total), con un LTC bruto del 33% con el Tramo A y del 48% una vez dispuesta la totalidad del préstamo, y un ratio préstamo/valor de venta previsto (LTV) del 44%.

• Promotor comprometido con la finalización del proyecto: financia con fondos propios el 100% de los costes generales y cualquier sobrecoste, y la retención del 30% de la constructora queda subordinada al préstamo de Urbanitae.

• La rentabilidad del 10,5% anual para el Tramo A, con un retorno mínimo garantizado equivalente a 12 meses de intereses (10,5%).

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si el precio de venta planteado por el gestor es razonable. El estudio, realizado en septiembre de 2026, analiza 6 villas en venta en Roca Llisa, con precios de entre 6,25 M€ y 10,0 M€, un precio medio de 7,3 M€ y un valor medio de c. 14.700 €/m². El precio previsto para Villa Joy (7,55 M€, c. 13.700 €/m²) se sitúa por debajo de la media de la zona en términos de €/m².

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses, con dos posibles extensiones de 6 meses adicionales en los meses 24 y 30 (24+6+6, hasta el mes 36).

• Noviembre 2026, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae, disposición del Tramo A, refinanciación de la deuda existente y continuación de las obras de construcción.

• Mayo 2027, disposición del Tramo B contra certificaciones de obra, una vez aportados los fondos propios adicionales del promotor, y finalización de las obras a finales de 2027.

• Primer semestre de 2028, obtención de la Licencia de Primera Ocupación y comercialización del activo terminado.

• Segundo semestre de 2028, escrituración de la venta de la villa y repago del préstamo a Urbanitae, dentro del plazo de 24 meses (vencimiento estimado en noviembre de 2028).

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta de la villa, al tratarse de un único activo de lujo, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga por varios factores: la ubicación en una de las zonas más demandadas de Ibiza; un precio de venta por debajo de la media de los testigos de la zona en €/m²; y un LTV del 44%, que ofrece un margen holgado frente a posibles ajustes de precio. Adicionalmente, el préstamo contempla dos extensiones de 6 meses y el paquete de garantías incorpora un mandato irrevocable de venta.

• Riesgo de desviaciones en costes de construcción. El Plan de Negocio incluye una partida de contingencias de c. 190.000 €, financiada con el Tramo B. Adicionalmente, el promotor se compromete, mediante Cartas de Compromiso de Capital (Equity Commitment Letters), a aportar el capital necesario para cubrir cualquier sobrecoste no contemplado, así como el 100% de los costes generales. Se ha realizado una Due Diligence Técnica independiente y un Project Monitor externo validará cada certificación de obra antes de su pago.

• Riesgo de desviaciones en los plazos de construcción. Las obras ya cuentan con la estructura en gran parte ejecutada y su finalización está prevista para finales de 2027, lo que deja, dentro del plazo de 24 meses del préstamo, un margen de c. 10-11 meses para la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, la comercialización y la escrituración, ampliable en hasta 12 meses adicionales mediante las opciones de extensión.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

*Advertencias y Riesgos*

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos