DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

Aspire Unique Living es un promotor portugués (fundado en 2022 en Oporto) especializado en el segmento residencial premium, con una estrategia centrada en activos “Unique Living”: proyectos que combinan ubicaciones prime, fuerte identidad arquitectónica y tipologías diferenciadas. La compañía nace de Aulder, grupo inmobiliario estadounidense fundado en Nueva York en 2012, que inició su actividad en la Costa Este de EE. UU. y desembarcó en Portugal en 2018. Sus promociones se centran en la regeneración urbana y el reposicionamiento de activos existentes en producto residencial moderno y de diseño. Ha desarrollado 10 proyectos en Oporto, 5 de ellos en Matosinhos, con cerca de 260 viviendas y unos 80 M€ de inversión total. Entre sus proyectos de referencia destacan Oceam 1 (35 estudios y estudios dúplex con coworking, cafetería y jardines comunes), Oceam 2 (a 300 m del metro y 350 m de la playa) y Almada 109 (12 viviendas exclusivas en pleno centro de Oporto).

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías y consiste en una alianza con el gestor para desarrollar, tras la adquisición y reconversión de un conjunto de edificios existentes, un conjunto residencial en Matosinhos (Oporto), compuesto por 101 viviendas de tipologías de estudio a 3 dormitorios, 7 locales comerciales en planta baja, 11.168 m² de superficie construida y 76 plazas de garaje en dos plantas de sótano.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al gestor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que aglutinará a los inversores de Urbanitae: ATLAS OPPORTUNITIES 1, S.L. Dicha sociedad entrará posteriormente en la sociedad promotora portuguesa del proyecto, BHME, LDA. El gestor está tramitando la financiación bancaria de desarrollo, por importe de 17.676.914 € (42 % LTV), cuya aprobación será condición para la entrada de Urbanitae.

La aportación de los inversores de Urbanitae y los co-inversores irá destinada, vía ampliación de capital en BHME, LDA, principalmente a la adquisición del inmueble y a la construcción del activo, así como a dotar a la sociedad de liquidez para soportar los costes del proyecto que no cubra el gestor, los socios, la financiación ni las entregas a cuenta de los compradores, hasta la venta del inmueble.

La adquisición del inmueble está prevista para noviembre de 2026. A la fecha de lanzamiento de este proyecto, el PIP (aprobación previa del proyecto) fue aprobado en agosto de 2026, lo que permite iniciar la construcción de forma automática por el régimen de Comunicação Prévia.. El inicio de la obra está previsto entre 2 y 4 meses después de la adquisición, una vez licitada la construcción, con una duración estimada de 24 meses.

La comercialización de las viviendas ya está en marcha: desde su lanzamiento en mayo de 2026 se han reservado 35 de las 41 unidades puestas a la venta, y el promotor ha pausado temporalmente la comercialización para maximizar el valor. Las reservas se convertirán en contratos de promesa de compraventa tras la escritura, con un pago inicial del 20 % y un 10 % adicional al finalizar las obras de infraestructura. El precio medio de venta previsto en el plan de negocio para la parte residencial es de 7.169 €/m², que, junto con los 7 locales comerciales (620 m² a 4.500 €/m²), supone un importe total de ventas estimado de 42.495.094 €. Este importe ya excluye las viviendas que se entregarán al actual propietario del terreno como parte del precio de adquisición (permuta), por lo que dichas unidades no se computan como ingresos del proyecto. Los precios de venta del plan de negocio se han contrastado con los comparables de la zona y con la due diligence comercial.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad vehículo de la operación, que a su vez ampliará capital en la sociedad promotora del proyecto. El gestor está tramitando la financiación bancaria de desarrollo con entidades de primer nivel en Portugal, por importe de 17.676.914€ (42% LTV) para cubrir el coste de la obra, que se completará con 7,1 M€ de entregas a cuenta de los compradores; la entrada de Urbanitae estará condicionada a su aprobación.

El gestor aportará el 26% del equity total (1.745.548€) y los inversores de Urbanitae y los co-inversores el 74% restante. Se ha pactado con el Promotor un reparto de capital que le incentiva para optimizar el retorno del capital invertido. El reparto de los beneficios se realiza por tramos, en función de la TIR que alcance el proyecto:

• Hasta una TIR del 15,0%: todo el capital se remunera pari passu y los beneficios se reparten según la estructura de capital de la sociedad;

• Por encima de una TIR del 15,0%: el gestor percibe un 50% del exceso generado en concepto de retribución variable, y el 50% restante se reparte entre los socios según la estructura de capital.

El gestor, Aspire Unique Living, se dedicará a la gestión integral de la promoción.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Proyecto con PIP aprobado y obra lista para arrancar. El PIP fue aprobado en agosto de 2026 y permite iniciar la construcción por el régimen de Comunicação Prévia. La entrada de Urbanitae estará condicionada a la aprobación de la financiación bancaria y a un mínimo de entregas a cuenta contratadas, lo que sitúa al proyecto en una fase avanzada respecto a su lanzamiento.

• Comercialización con muy buena tracción. Desde el lanzamiento en mayo de 2026 se han reservado 35 de las 41 unidades puestas a la venta. El plan de negocio incorpora 7,1 M€ de entregas a cuenta, equivalentes al 56 % de las preventas, un nivel conservador teniendo en cuenta el ritmo de ventas esperado.

• Precios de venta validados por comparables. El precio medio residencial del plan de negocio, 7.169 €/m², se ha revisado en línea con la due diligence comercial de Savills y con los precios actuales de mercado. Matosinhos Sul es un submercado premium con stock limitado, donde las compraventas de obra nueva del municipio se multiplicaron por 2,6 entre 2020 y 2025.

• Promotor con experiencia local y capital propio comprometido. Aspire Unique Living, respaldado por el grupo Aulder, ha desarrollado 10 proyectos en Oporto, 5 de ellos en Matosinhos. El promotor invertirá el 26% del equity total, lo que alinea directamente sus intereses con los de los inversores de Urbanitae.

• Ubicación prime en Matosinhos Sul (Oporto). El activo se sitúa en Rua Dr. Afonso Cordeiro, a poca distancia a pie de la playa, del metro y de los principales servicios, y a unos 15 minutos del centro de Oporto, en una zona con alta demanda y oferta de obra nueva limitada.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae tras las due diligence técnica y comercial y contrastadas con los comparables de la zona. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 42.495.094 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 37.578.455 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza del 20% de los costes de construcción estimados por el gestor, lo que eleva la previsión de costes totales hasta 39.160.922 €, manteniendo los ingresos en 42.495.094 €.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de costes de obra y una bajada de precios de venta. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción del 20% y una reducción en los precios de venta del 10% respecto al escenario favorable, lo que supone una cifra total de ingresos de 38.245.585 € y unos costes totales de 37.731.580 €.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (42.495.094 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (37.578.455 €) dividido entre el Equity total (6.720.548 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para validar los precios de venta planteados por el gestor. La due diligence comercial de Savills identifica Matosinhos Sul como un submercado premium con oferta limitada, en el que las compraventas de obra nueva del municipio pasaron de 433 unidades en 2020 a 1.126 en 2025, con un precio medio de 5.742 €/m² y con las tipologías T1-T2 concentrando el 83 % de las ventas nuevas. Según Savills, el posicionamiento premium del precio de venta se apoya no solo en la ubicación prime, sino también en el concepto arquitectónico, la calidad de los acabados y las zonas comunes del proyecto. Los precios del plan de negocio (7.169 €/m² de media en residencial) están en línea con los comparables más cercanos de la misma microubicación, como Golden View, Docks y SUL 560, y la comercialización ya iniciada (35 de las 41 unidades reservadas) respalda los valores asumidos.

El proyecto ha sido objeto de una due diligence comercial realizada por Savills.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 30-34 meses.

• Noviembre 2026 – Inversión de capital y cierre de la adquisición del inmueble

• Primer trimestre 2027 – Inicio de la obra (2-4 meses tras la adquisición, una vez licitada la construcción y desalojado el inmueble)

• Primer trimestre 2029 – Fin de la obra (duración estimada de 24 meses)

• Julio 2029 – Finalización de las ventas, licencia de utilización y salida de la sociedad

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto:

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en comercialización.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción.

• Retrasos en la venta, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar clientes.

• Riesgo comercial: aunque 35 de las 41 unidades puestas a la venta están reservadas, las reservas aún no se han convertido en contratos de promesa de compraventa (CPCV), y quedan por comercializar el resto de viviendas y los locales comerciales.

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en los meses estimados de obra.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de inversión, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión. 

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España.

Por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.