El gestor de esta oportunidad es TOP GESTIÓN, una gestora inmobiliaria especializada en el desarrollo de proyectos residenciales. Actualmente, la compañía gestiona una cartera de más de 2.300 viviendas y un volumen de negocio superior a los 1.175 millones de euros, con la promoción inmobiliaria como actividad principal. Su equipo está compuesto por profesionales con amplia experiencia en el diseño, gestión y ejecución de proyectos en distintas fases. En la zona, acumulan un historial de más de 450 viviendas promovidas, tanto ya entregadas como en proceso de desarrollo.  

Además de las promociones en el Higuerón, TOP GESTIÓN también tiene presencia en otros mercados de la Costa del Sol como Marbella y Málaga. La compañía también desarrolla actividad en otros puntos clave del mercado inmobiliario, como Ibiza, Alicante, Córdoba, Murcia, Madrid y Guadalajara. En línea con su estrategia de crecimiento, tiene previsto seguir ampliando su presencia en localizaciones prime de Andalucía, Madrid y Guadalajara, con el foco puesto en la promoción de viviendas sostenibles, eficientes y con un alto nivel de calidad y diseño.

El Proyecto Kala es la tercera promoción financiada por TOP GESTIÓN junto con Urbanitae, tras los proyectos Higuerón TB51 e Higuerón TB65.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en la alianza con el promotor para el desarrollo de la promoción. Las aportaciones de los inversores de Urbanitae se aglutinarán, en la sociedad vehículo CARRARA PROPERTIES 5, S.L. que posteriormente hará una ampliación de capital en la sociedad promotora del proyecto DSA REAL ESTATE, S.L.

El proyecto contempla la construcción de 52 viviendas unifamiliares distribuidas en 7 bloques independientes cuya disposición se ha diseñado para adaptarse al desnivel del terreno, permitiendo que la mayoría de las viviendas disfruten de vistas al mar y ubicadas en el municipio de Fuengirola, Málaga. Todas las viviendas presentan una configuración similar: 3 dormitorios distribuidos en planta sótano, planta baja y primera, así como un jardín privado. En cuanto a las zonas comunes, el proyecto contará con dos piscinas exteriores, zonas verdes, gimnasio, sala multiusos y coworking.

La promoción se dividirá en dos fases. Durante la Fase 1 se acometerá el desarrollo de los 4 bloques frontales, que suman 31 viviendas, y las zonas comunitarias. Posteriormente, la Fase 2 completará la ejecución de las 21 viviendas restantes, distribuidas en los 3 bloques traseros.

Sin embargo, la promoción compartirá algunos gastos comunes durante su arranque, puesto que resulta más eficiente en términos de desarrollo comercial y constructivo. Por ese motivo, la liquidación de la inversión en la Fase 1 se producirá con la entrega de algunas de las viviendas correspondientes a la Fase 2. Es decir, la entrega de la Fase 1, prevista durante los meses 28-32 del proyecto, permitirá a los inversores de Urbanitae recuperar el capital comprometido en el proyecto y parte del rendimiento esperado de la promoción, y éste se completará con la entrega de la Fase 2, con una previsión de finalización en los meses 40-44.

El suelo sobre el que se desarrolla el conjunto de la promoción fue adquirido en septiembre de 2025 por DSA REAL ESTATE, S.L., sociedad promotora del proyecto, con los fondos captados en la primera campaña y el tramo suelo del préstamo bancario. La compraventa se formalizó con una parte del precio aplazada, y es precisamente ese pago aplazado el que se atenderá con la aportación de los inversores de Urbanitae en esta segunda fase, junto con los gastos corrientes de la promoción.

En cuanto a la financiación, el proyecto cuenta con un tramo suelo ya concedido y dispuesto por una de las principales entidades bancarias a nivel nacional. Dicho préstamo se novará y se ampliará para financiar la ejecución de los trabajos de obra, una vez se alcance el porcentaje de comercialización requerido por la entidad bancaria.

Desde el punto de vista comercial, la elevada ubicación de la promoción dentro de El Higuerón garantiza vistas al mar para la mayoría de las viviendas. El gestor aporta una amplia experiencia en el entorno inmediato, con más de 450 viviendas comercializadas en el Higuerón, de las cuales ya ha entregado 150. La comercialización del proyecto ya está en marcha y cuenta con la primera unidad reservada. Inicialmente estaba prevista en el marco de un acuerdo global del promotor con una comercializadora que finalmente no se ha materializado, por lo que la venta se ha encomendado a ON3, empresa con sólida presencia en la zona. Las perspectivas de venta que arroja este arranque comercial son superiores a las contempladas en la Fase 1.

Las licencias de obras de las Fases 1 y 2 están concedidas y el proyecto ha avanzado de forma notable a nivel técnico y se ha iniciado ya el proceso de licitación de la obra, del que saldrá la contrata encargada de la ejecución. Entre las empresas consultadas figura Alza Obras y Servicios, con amplia experiencia en la zona y responsable de más de 500 viviendas promovidas por TOP GESTIÓN en el Higuerón, tanto finalizadas como en curso.

El arranque del proyecto ha acumulado cierto retraso respecto al calendario inicial por dos motivos. El primero, de carácter comercial: el acuerdo marco que el promotor mantenía con una comercializadora no llegó a materializarse y ha sido necesario contratar a otra compañía. El segundo, de carácter técnico: los estudios geotécnicos han revelado la presencia de un volumen relevante de relleno en la parcela, lo que obliga a adaptar la solución de cimentación. Ambas circunstancias están ya resueltas y su impacto se ha incorporado al calendario y al plan de negocio que se presentan en esta campaña.

ESTRUCTURA

Esta segunda fase se estructura, igual que la primera, vía ampliación de capital, donde tanto el gestor como los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad vehículo de la operación. Dicha sociedad promotora cuenta con financiación externa ya concedida por una entidad bancaria de primer nivel, que contempla un tramo destinado a la adquisición del suelo —ya dispuesto— y otro a la fase de construcción. La aportación correspondiente a los inversores de Urbanitae en esta segunda fase será equivalente a 1.800.000 euros.

El gestor se dedica a la gestión integral de la promoción e invierte su propio capital en la operación. En la primera campaña, cerrada en septiembre de 2025, la aportación se repartió al 80%-20% entre los inversores de Urbanitae y el gestor respectivamente. En esta segunda fase, prevista desde el inicio y activada al alcanzar el proyecto un mayor grado de madurez, los inversores de Urbanitae aportan 1.800.000€, los inversores terceros 1.200.000€ y el gestor 750.000€, manteniendo una estructura 80%-20% entre inversores y gestor en este tramo de capital.

El modelo de remuneración está diseñado para proteger el capital de los inversores mediante un sistema de rentabilidad preferente. La distribución de los ingresos del proyecto seguirá de forma estricta la siguiente cascada de pagos:

1. Devolución del capital:

Reintegro total de las aportaciones iniciales realizadas por todos los socios (Inversores de Urbanitae y Sponsor).

2. Rentabilidad preferente para Inversores (12% TIR):

Abono de una rentabilidad anual neta del 12% (TIR) exclusivamente a los inversores (excluyendo al Sponsor).

3. Rentabilidad para el Sponsor (12% TIR):

Abono de una rentabilidad anual neta del 12% (TIR) al Sponsor.

4. Distribución a prorrata (hasta el 15% TIR):

Una vez cubiertos los puntos anteriores, el margen neto restante del proyecto se distribuirá de forma proporcional al capital aportado por cada parte, hasta que todos los socios alcancen una TIR anual neta del 15%.

5. Comisión de éxito (Promote) del Sponsor:

Una vez que todos los socios hayan superado el umbral del 15% de TIR anual, el Sponsor percibirá un promote sobre los beneficios excedentes. Este porcentaje dependerá del volumen total de ventas alcanzado por el proyecto:

≤ 60,26 M€: Promote del 33%

≥ 62,40 M€: Promote del 40%

(Nota: Para volúmenes de ventas intermedios, el porcentaje se calculará de forma estrictamente proporcional).

6. Premio por riesgo a los Inversores de la Fase 1:

Para compensar el mayor riesgo asumido al entrar en la etapa inicial del proyecto, los inversores de la Fase 1 percibirán un promote adicional. Una vez superada la TIR del 15% y descontado el promote del Sponsor, los inversores de Urbanitae de la Fase 1 se llevarán un 40% de los beneficios excedentes que, dentro de la participación de Urbanitae, le corresponderían originalmente a los inversores de Urbanitae de la Fase 2.

Al margen de la cascada de distribución de beneficios, la remuneración del Gestor del proyecto se estructura como un importe Fijo Base de 2.134.180 €. El cobro de este importe está vinculado a la consecución de un Beneficio Antes de Impuestos (BAI) objetivo fijado en 10.697.405 €. Si el proyecto supera el BAI objetivo, el Gestor percibirá el 100% de esa mejora, con un límite máximo (cap) de 500.000 € adicionales. La aplicación de este incentivo no altera en absoluto el orden ni los porcentajes de la cascada de pagos detallada anteriormente.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• El gestor de este proyecto es Top Gestión, un promotor con extensa experiencia en la zona y a nivel nacional ya que cuenta con más de 450 viviendas en el Higuerón, entre las entregadas y las que están en curso. 

• Oportunidad de inversión en un proyecto de obra nueva ya en marcha: suelo adquirido, licencias de las Fases 1 y 2 concedidas, proyecto avanzado y comercialización iniciada.

• Las licencias de obras de las Fases 1 y 2 están concedidas.

• La comercialización, a cargo de ON3, ya está en marcha, con la primera unidad reservada y unas perspectivas de venta superiores a las contempladas en la Fase 1.

• La financiación está concedida por una entidad bancaria de primer nivel, que ampliará el tramo suelo actual para hacer frente a los costes de obra.

• El gestor del proyecto invierte su propio capital, lo que alinea los intereses de todos los agentes que participan en la inversión.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el informe de valoración de BASICO REAL ESTATE. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 61.260.000 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 55.483.280 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza de los costes de construcción estimados por el gestor. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción equivalente al 25%, lo que eleva el importe de los costes totales hasta 57.684.669 € (minorados por el promote del gestor que no se cobraría).

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción correspondiente al 25% y una reducción en los precios de venta equivalente al 10%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 55.134.000 € y unos costes totales de 55.613.714 € (minorados respecto al escenario moderado ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades y del promote del gestor por incurrir en pérdidas).

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (61.260.000 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (55.483.280 €) dividido entre el equity total (10.000.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe de Mercado”, donde encontrarás un estudio realizado por la DD comercial. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 40-44 meses.

• Tercer trimestre 2025 – primera ampliación de capital, compra del suelo e inicio de la comercialización (ya ejecutado).

• Tercer trimestre 2026 – segunda ampliación de capital y pago aplazado del suelo.

• Cuarto trimestre 2026 - primer trimestre 2027 – inicio de los trabajos de ejecución de la obra de la Fase 1.

• Tercer trimestre 2027 - cuarto trimestre 2027 – inicio de los trabajos de ejecución de la obra de la Fase 2.

• Primer trimestre 2029 - segundo trimestre 2029 – fin de la construcción y entrega de las viviendas de la Fase 1. Reparto del capital a los inversores.

• Tercer trimestre 2029 - primer trimestre 2030 – fin de la construcción y entrega de las viviendas de la Fase 2. Reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en la formalización de las preventas y la obtención del préstamo hipotecario promotor.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción.

• Sobrecoste derivado de la adaptación de la solución de cimentación a la presencia de relleno detectada en los estudios geotécnicos, o aparición de nuevos condicionantes técnicos del suelo.

• Retrasos en las ventas, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar clientes.

• Riesgo de negativa del banco a subrogar el préstamo promotor en hipotecario a algunos compradores, por situación de insolvencia sobrevenida.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. Todo ello según lo establecido en el Artículo 69 de la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de d