El promotor del proyecto es una firma familiar considerada el promotor de referencia en el segmento ultra-prime de Marbella, con más de 40 años de trayectoria especializada en la Costa del Sol.

Su modelo de negocio se sustenta en la selección de ubicaciones prime, estándares de diseño y construcción de altísima calidad y un enfoque exclusivo en clientes de alto poder adquisitivo. La firma mantiene una cuota de mercado dominante en Sierra Blanca y gestiona la comercialización de sus proyectos a través de sus propios canales de venta y una red de las agencias líderes de la zona, bajo un modelo de comercialización por invitación.

El promotor del proyecto compromete un capital total de c. € 3,7M, compuesto por € 4,45M de equity Day One ya invertidos en el proyecto, netos de una recapitalización de € 750k que serán devueltos al promotor mediante el Tramo A del préstamo de Urbanitae. Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo comprometido en 3 tramos, destinado a (i) refinanciar el préstamo capex existente, (ii) financiar los costes de construcción y equipamiento pendientes y (iii) la recapitalización parcial del promotor. El Tramo A tendrá un tipo fijo anual del 10,50% y un plazo de 18 meses con opción de dos extensiones de 6 meses (en los meses 18 y 24).

La salida de los inversores de Urbanitae se producirá mediante la venta de la villa, cuyo precio objetivo asciende a € 25 millones. La comercialización del activo será llevada a cabo a través de los canales directos de ventas del promotor y de una selección de las cinco agencias líderes de Marbella, bajo un modelo de comercialización exclusivo por invitación.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la SPV del proyecto.

La cuantía total del préstamo bruto asciende a 9.990.000 €, comprometido en tres tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento "Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe total del préstamo: hasta un máximo de 9.990.000 €, comprometido en tres tramos:

- Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 7.340.000 €, de los cuales (i) 2.340.000 € serán levantados por los inversores de Urbanitae y (ii) 5.000.000 € por coinversores externos.

- Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.310.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae.

- Un tercer tramo o Tramo C, por importe de hasta 1.340.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae.

• Tipos de interés anual simple del 10,5% para el Tramo A. La 2ª extensión del préstamo supondrá un incremento de +100 pbs (+1,0%) en el tipo, hasta el 11,50%, anual.

• Plazo del préstamo Tramo A: 18 meses con opción de dos extensiones de 6 meses (en el mes 18 y en el mes 24).

• Los intereses y el principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses para el Tramo A equivalente a 6 meses de intereses (make-whole), o hasta la solicitud de la LPO mediante Declaración Responsable en caso de que se produzca antes del cumplimiento de dicho plazo mínimo.

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente:

• Garantía real de hipoteca de primer rango sobre la finca objeto de la financiación, con Responsabilidad Hipotecaria del 130% del principal del préstamo.

• Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la SPV promotora del proyecto

• Prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias (sin intervención de fondos) del proyecto en la SPV prestataria, incluyendo la cuenta IVA del proyecto.

• Equity Commitment Letter que garantiza el compromiso del promotor de aportar capital adicional para cubrir cualquier sobrecoste no contemplado en el plan de negocio.

• Mandato de venta irrevocable a favor de los inversores de Urbanitae, activable ante cualquier impago, incumplimiento material o falta de reembolso íntegro del principal + intereses en la fecha de vencimiento acordada o extendida. El precio mínimo de venta equivaldrá al 80% de la última tasación disponible.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, el avance en la construcción, posibles desviaciones en plazo y coste, y quien aprobará los desembolsos del préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo subyacente, ubicado en Sierra Blanca, la urbanización cerrada más exclusiva de la Milla de Oro de Marbella.

• Rentabilidad atractiva con capital protegido: tipo de interés del 10,50% anual para el Tramo A, con un retorno mínimo garantizado equivalente a 6 meses de intereses (make-whole).

• Proyecto en estado avanzado de construcción: avance de obra superior al 65%, lo que reduce significativamente el riesgo de ejecución y de desviación de costes.

• LTV conservador: inferior al 44% sobre la última tasación disponible (€ 22,24M, junio 2026) y aproximadamente el 40% sobre el precio de venta objetivo (€ 25M).

• Promotor de máximo prestigio: La promotora cuenta con más de 40 años de trayectoria como referente del mercado ultra-prime en Marbella 

• Escasez estructural de oferta en el segmento de villa de lujo en urbanización Sierra Blanca, con una demanda internacional sostenida de compradores de alto poder adquisitivo.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence Técnica y una Due Diligence Comercial por agentes externos que han emitido informes favorables. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado para el Tramo A de este proyecto es de 18 meses con dos posibles extensiones de 6 meses (en los meses 18 y 24).

• Mayo 2026: concesión del Tramo A del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae al promotor y refinanciación del préstamo capex existente.

• Tercer trimestre 2026: finalización de las obras de construcción.

• Primer trimestre 2027: entrega de la vivienda y Open House.

• Cuarto trimestre 2027: venta de la villa y repago del préstamo a Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta del activo, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la participación de las cinco agencias líderes de Marbella bajo un modelo de comercialización exclusivo, el respaldo del informe favorable emitido durante la due diligence comercial, el LTV conservador del proyecto y el plazo de 18+6+6 meses que permite una comercialización adecuada.

• Riesgo de desviaciones en los plazos del proyecto debido a posibles imprevistos durante la fase de construcción final. Para mitigar este riesgo, el proyecto cuenta con el apoyo de un Project Monitor independiente encargado de la supervisión y control del cronograma de ejecución, y el avance de obra superior al 65% reduce sustancialmente la incertidumbre remanente.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Para mitigar este riesgo, el promotor ha suscrito una Equity Commitment Letter por la que se compromete a cubrir con fondos propios cualquier sobrecoste no contemplado en el plan de negocio.

• Riesgo administrativo (licencia de primera ocupación) derivado de posibles demoras en la obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO). El riesgo se considera bajo, dado que la LPO se tramita mediante Declaración Responsable y la constructora ha seguido estrictamente el proyecto licenciado, tal y como ha sido validado por la Due Diligence Técnica independiente.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.