DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

Osborne+Co es un promotor e inversor global especializado en proyectos sostenibles de alta calidad en sectores de oficinas, industriales y de uso mixto. Con más de 30 años de experiencia, se enfoca en la innovación, la sostenibilidad y las asociaciones sólidas con ocupantes e inversores. Su equipo ha liderado más de 50 proyectos internacionales, manteniendo un compromiso constante con la transparencia y la integridad.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías y consiste en una alianza con el gestor para desarrollar un complejo de oficinas en Oporto, Portugal, compuesto de espacios de oficinas, auditorios, espacios co-working, otros espacios comerciales y 180 plazas de garaje.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al gestor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que aglutinará a los inversores de Urbanitae: BAYAZ PROPERTIES 4, S.L. Dicha sociedad entrará posteriormente en la sociedad promotora del proyecto, COLINA METAFÓRICA, LDA. El gestor cuenta con la financiación bancaria prevista para cubrir los costes de obra del proyecto.

La aportación de los inversores de Urbanitae irá destinada a la una ampliación de capital en COLINA METAFÓRICA, LDA y a dotar a la sociedad de liquidez para soportar los costes del proyecto que no cubra el gestor, los socios ni la financiación, hasta la venta del edificio.

El suelo fue adquirido en junio de 2025. A la fecha de lanzamiento de este tramo, el proyecto cuenta con la aprobación del proyecto de arquitectura ya concedida (abril de 2026) y el proyecto de especialidades está en proceso de presentación ante el Ayuntamiento de Oporto, prevista para junio de 2026. El riesgo de licencias es por tanto muy reducido. El inicio de la obra está previsto para julio de 2026.

Una vez iniciada la construcción, se comenzará a comercializar la superficie para alquiler, con el objetivo de maximizar la ocupación y estabilizar las rentas antes de la venta del activo. Los espacios se comercializarán en formato multi-inquilino, con un período de operación estimado de aproximadamente 12-18 meses. La venta del activo se estima con una yield del 6%. Los precios de alquiler y venta presentes en el plan de negocio del promotor han sido verificados por un informe de mercado de Savills.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad vehículo de la operación. Dicha sociedad vehículo cuenta con financiación bancaria prevista de parte de un banco líder en Portugal, para cubrir el coste del desarrollo de la obra.

El gestor, Osborne+Co, se dedicará a la gestión integral de la promoción, con el soporte de sus socios.

Hemos acordado junto al gestor que la rentabilidad de los inversores de Urbanitae sea preferente. En concreto, se ha pactado que los inversores de Urbanitae tengan una remuneración preferente del 15% anual (TIR) sobre su capital aportado. Es decir, el promotor no recibirá beneficios ni podrá recuperar su capital aportado hasta que los inversores de Urbanitae hayan recuperado su inversión y obtenido una rentabilidad anual del 15%.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto: 

• Retorno preferente. Los inversores de Urbanitae cuentan con una remuneración prioritaria del 15% TIR anual sobre su capital aportado. Ni el promotor ni sus socios recuperarán su inversión o recibirán beneficios hasta que los inversores de Urbanitae hayan cobrado íntegramente.

• Proyecto en marcha con riesgo de licencias prácticamente eliminado. La aprobación arquitectónica ya ha sido concedida y el proyecto de ingeniería está listo para su presentación en junio de 2026. El inicio de obras está previsto para julio de 2026, lo que sitúa al proyecto en una fase de ejecución muy avanzada respecto a su lanzamiento.

• Única oferta nueva de oficinas en el CBD de Oporto en 2028. Francos Workplace será el único proyecto de oficinas de nueva construcción disponible en el mercado del CBD de Oporto en 2028, en un entorno donde el 70% de los proyectos de oficinas actualmente en construcción en la ciudad ya están comercializados. La tasa de desocupación en el CBD de Oporto se sitúa entre el 5% y el 7%, lo que refleja una demanda muy superior a la oferta disponible.

• Rentas de mercado por encima de las proyecciones originales. Las rentas medias de mercado en la zona alcanzan los 21 €/m², según informes de mercado recientes, superando ya las estimaciones del plan de negocio original. Esta evolución positiva refuerza la viabilidad comercial del proyecto y el potencial de plusvalía en la venta.

• Promotor y constructor de primer nivel con capital propio comprometido. Osborne+Co cuenta con más de 30 años de experiencia en proyectos de oficinas a nivel internacional. Tanto el promotor como el constructor MAP han invertido capital propio en el proyecto, lo que alinea directamente sus intereses con los de los inversores de Urbanitae.

• Ubicación prime en el CBD de Oporto (Boavista). El activo se encuentra junto a la estación de Metro de Francos, en una zona urbana consolidada con alta demanda de espacios de trabajo de calidad.

• Downside protegido. Tanto el capital aportado como el retorno de los inversores de Urbanitae tienen carácter preferente sobre el capital del promotor.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae y contrastadas por el informe de mercado de Savills. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 85.142.729 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 71.959.928 €

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza del 25% de los costes de construcción estimados por el gestor, lo que eleva la previsión de costes totales hasta 72.977.620 €, manteniendo los ingresos en 85.142.729 €. El impacto de esta desviación de costes está mitigado por el carácter preferente del capital de los inversores de Urbanitae, por lo cual el impacto a los inversores es casi nulo.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de costes de obra y una bajada de precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo para los inversores de Urbanitae, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción del 25% y una reducción en los precios de venta del 35% respecto al escenario favorable, lo que supone una cifra total de ingresos de 56.655.061 € y unos costes totales de 56.792.881 €. El impacto positivo del capital preferente de los inversores de Urbanitae está incluido en los costes.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (85.142.729 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (71.959.928 €) dividido entre el Equity total (23.163.628 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario..

Las previsiones son meras estimaciones y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta y alquiler planteados por el gestor son razonables. Según datos recientes de Cushman & Wakefield, la renta media de mercado en el CBD de Oporto se sitúa en 21 €/m², nivel que supera las estimaciones del plan de negocio original del promotor. Esta evolución positiva del mercado refuerza la solidez de las proyecciones del proyecto.

Existe información disponible sobre el mercado en la documentación adjunta "Informe Savills", donde encontrarás un listado de activos comparables en la zona y el estudio de mercado completo realizado por Savills.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 32 - 36 meses.

• Junio 2026 – Inversión de capital / Presentación proyecto de especialidades

• Julio 2026 – Inicio de la obra

• Segundo trimestre 2028 – Fin de la obra e inicio de la operación

• Segundo trimestre 2029 – Venta del activo y salida de la sociedad

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en comercialización.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción.

• Retrasos en la venta, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar clientes.

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en los meses estimados de obra.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.   

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.