El gestor de este proyecto es SUBA, empresa promotora perteneciente al Grupo Sinerba, especializada en el desarrollo integral de proyectos inmobiliarios. La compañía gestiona todo el ciclo de los activos, desde la identificación y adquisición de suelo hasta la financiación, desarrollo técnico, construcción y comercialización final

SUBA opera principalmente en promoción residencial y proyectos terciarios, incluyendo desarrollos logísticos, retail, hoteles y flexliving, con presencia destacada en Andalucía y otros puntos de España. Su modelo se apoya en la capacidad constructiva de Bilba Constructora y en la estructura empresarial del Grupo Sinerba. 

El activo objeto de la financiación, se compone de dos parcelas residenciales con una superficie total de 1.643 m² con una construcción al 30% de grado de avance que quedó paralizada en la crisis financiera de 2008. A día de hoy, el suelo es propiedad de SAREB y se encuentra libre de cargas. 

El grado de avance de la construcción es superior al 30%, estando finalizada la estructura y los cerramientos exteriores. La construcción se encuentra en buen estado y libre de inquilinos, permitiendo la reanudación de las obras una vez se complete la compraventa. 

El proyecto se compone de 32 viviendas plurifamiliares distribuidas en dos bloques independientes de 19 y 13 unidades respectivamente. Las viviendas tendrán 2 y 3 dormitorios, trastero y plaza de parking. 

El proyecto cuenta con Licencia de Obras en vigor, quedando pendiente presentar el proyecto de ejecución al Ayuntamiento y el pago de las tasas correspondientes.

La comercialización de las viviendas comenzará en los próximos meses y se llevará a cabo a través del grupo gestor que cuenta con equipo interno especializado. 

El promotor ha firmado un contrato de arras y deberá acudir a la compraventa durante el mes de junio. 

La construcción la llevará a cabo Bilba Constructora, compañía perteneciente al grupo gestor con amplia experiencia en desarrollo de promociones plurifamiliares en Málaga y la Costa del Sol, lo que asegura un control en costes y plazos del proyecto. 

El promotor del proyecto compromete un capital total de 2,26 M€ para parte de los costes de adquisición y costes de construcción. Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario de hasta 4,32 M€ comprometido en 3 tramos, para financiar parte de la adquisición y de los costes de construcción y costes generales para la finalización del proyecto. 

El Tramo A tendrá un tipo fijo anual del 10,75% y un plazo de 21 meses con posible extensión de 6 meses en el mes 21.

La salida de los inversores de Urbanitae se espera ocurra mediante los ingresos procedentes de la venta de las viviendas.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad SPV SUBA LA SIERRA, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá a un importe de hasta 4.320.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en tres tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

Importe total del préstamo: hasta un máximo de 4.320.000 €, comprometido en tres tramos:

I. Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 1.360.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae. 

II. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.610.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

III. Un tercer tramo o Tramo C, por importe de hasta 1.350.000 €, aportado íntegramente por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple de 10,75% para el Tramo A.

• Plazo del préstamo: 21 meses + 6 meses de extensión para el Tramo A.

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses para el Tramo A equivalente a 12 meses de intereses. 

Respecto a las garantías principales del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Hipoteca de primer rango sobre el activo subyacente de la financiación, con responsabilidad hipotecaria del 140% del importe del principal de la deuda.

• Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la Prestataria.

• Prenda de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas bancarias de la Prestataria.

• Prenda de primer rango sobre la cuenta IVA del proyecto.

• Carta de compromiso de aportación de fondos propios (“Equity Commitment Letter”).

• Garantía corporativa solidaria otorgada por la Sociedad Matriz del Grupo o sociedades vinculadas por importe de c. 1,6 M€.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos mensuales de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Garantía hipotecaria de primer rango sobre las fincas objeto de la financiación.

• Sólida experiencia del grupo gestor y contratista de primer nivel, con amplia trayectoria en Málaga y la Costa del Sol.

• Licencia de Obras en vigor y un grado de avance superior al 30%. 

• Fuerte atracción comercial, al existir una escasa oferta en la zona. 

• La rentabilidad del 10,75% anual, con un retorno mínimo equivalente a 12 meses de intereses.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 21 meses con una posible extensión de 6 meses en el mes 21.

• Junio 2026, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae destinado a financiar parcialmente la adquisición y finalización de las obras del Proyecto.

• Segundo trimestre 2026, reanudación de las obras de construcción e inicio de la comercialización.

• Cuarto trimestre 2027, finalización de los trabajos de construcción.

• Primer trimestre 2028, entrega de las viviendas y reembolso del préstamo a los inversores de Urbanitae. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en las ventas, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la sólida experiencia del grupo gestor en la comercialización de activos similares, la escasa oferta de producto de obra nueva en la zona y la alta demanda. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial la cual valida el precio de venta establecido en el Plan de Negocio y considera que es posible una subida de precios.

• Riesgo de desviaciones en los plazos del proyecto debido a posibles imprevistos durante la fase de construcción. Este riesgo se mitiga al tratarse de una obra con un grado de avance superior al 30%, que se encuentra con la estructura y cerramientos finalizados y en buen estado. A su vez, el contratista principal es Bilba Constructora que cuenta con sólida experiencia en promoción plurifamiliar. 

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Este riesgo ha sido contemplado en el Plan de Negocio mediante la incorporación de una reserva para contingencias equivalente al 10% del presupuesto total de obra, destinada a absorber posibles sobrecostes sin comprometer la viabilidad financiera del proyecto.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.