El Socio con el que los inversores de Urbanitae invertirán en esta operación es Tent Peak SL. Desde su constitución en 2021, ha destinado 50 millones de euros a proyectos inmobiliarios. Su objetivo es crecer a través de edificios situados en los centros urbanos de algunas de las principales ciudades de España. Se centran en activos residenciales y de oficinas que complementan sus soluciones de coworking, coliving o apartamentos de alquiler a corto y medio plazo. 

Su estrategia de inversión se lleva a cabo a través de dos enfoques:

•      Proyectos de estrategia de retención al 100 %: se trata de activos que permanecerán en la cartera de Tent Peak sin que se prevea su venta en el futuro.

•      Proyectos de valor añadido: invierten en las primeras fases de desarrollo, gestionan y mejoran activamente el proyecto para maximizar su valor, y tienen como objetivo una salida en un plazo aproximado de 24 a 36 meses a partir de entonces 

El Gestor delegado de esta operación es Kolac Capital, fundada en 2016, es una compañía de inversión y gestión de activos inmobiliarios centrada en la adquisición, desinversión, explotación y gestión de activos; incluyendo apartamentos con servicios, hoteles, residencial, locales comerciales y edificios de oficinas. Actúa como promotor delegado para terceros inversores. La compañía está especializada en proyectos ubicados en Sevilla, con un profundo conocimiento del mercado local y sólidas capacidades de ejecución.

El activo será operado bajo un contrato de gestión por la empresa SharingCo, un Operador integrado especializado en soluciones flexibles de vivienda y trabajo, que incluyen apartamentos con servicios, coliving y espacios de coworking. Fundada en 2021, la empresa gestiona y desarrolla activos inmobiliarios flexibles en las principales ciudades españolas, centrándose en ubicaciones urbanas privilegiadas (Madrid, Málaga, Sevilla y Valencia). La plataforma gestiona actualmente unas 225 unidades operativas en su cartera, con unos niveles de ocupación superiores al 90%, y cuenta con otras 194 unidades en desarrollo y en proyecto

SharingCo combina la gestión de activos, la operación y la experiencia del inquilino en una única plataforma. Las condiciones del contrato de gestión podréis encontrarlas en la documentación adjunta como “Resumen Contrato de Gestión”.

El proyecto consiste en la adquisición de un activo terciario (con uso permitido hospedaje) en el céntrico barrio de Nervión para su reforma completa y transformación en 44 apartamentos turísticos. El activo cuenta con dos plantas (baja y primera) y una superficie de c.2.045m2 dentro un edificio residencial con entrada completamente independiente. La reforma del activo se tramitará vía declaración responsable que ya ha sido presentada en el Ayuntamiento de Sevilla, con lo cual el inicio de obras inminente. Una vez se hayan desarrollado los apartamentos el Operador, SharingCo, gestionará la operativa diaria y se espera que, tras un año de operativa, se proceda a la venta del complejo a un inversor patrimonialista.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae se realizarán mediante una ampliación de capital en la sociedad vehículo que agrupará la inversión de la plataforma en el proyecto: EMERITA OPPORTUNITIES 8, SL. Esta sociedad, a su vez, realizará una ampliación de capital en la sociedad promotora del proyecto, Nervión Living SL.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde, tanto los inversores de Urbanitae como el Socio realizarán una aportación de capital a la sociedad promotora de la operación por un importe total de 4.650.000 €, de los cuales Urbanitae, aportará 2.325.000 €, es decir, el 50% del capital necesario. Las aportaciones permitirán el desarrollo completo del proyecto, es decir, compra y desarrollo del activo, modificación para su posterior gestión y venta. El Sponsor y el Socio tienen previsto acudir a financiación bancaria para cubrir los costes de desarrollo donde ya ha obtenido unos términos indicativos de una entidad bancariaio.

El gestor se dedicará a la gestión integral del proyecto y la sociedad promotora y el Socio aportará el 50% del capital total de la inversión.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Ubicación estratégica en Sevilla: Buena ubicación, en el barrio de Nervión, Sevilla – zona residencial consolidada con excelentes comunicaciones y proximidad a los principales nodos urbanos y de transporte. Ej: a 10 mins de Santa Justa, 20 mins del centro de Sevilla y aeropuerto.

• Aportación del Socio: contamos con un socio muy alineado en la operación ya que invierte el 50% del capital necesario.

• Promotor local consolidado: contamos con un Gestor especializado en la gestión de apartamentos turísticos más concretamente en Sevilla

• Operador con experiencia: SharingCo cuenta con mucha experiencia desarrollando esta clase de activos, con más de 225 unidades bajo gestión.

• Atractivo binomio rentabilidad – riesgo: TIR preferente del 13%. Bajo esta estructura, priorizamos la recuperación de capital y la rentabilidad de nuestros inversores, ofreciendo una oportunidad de inversión con un perfil de riesgo altamente mitigado y un atractivo margen de retorno.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla el precio de adquisición del activo, la renta firmada en el contrato de gestión y el precio de venta estimado por el gestor, verificado por Urbanitae, y contrastado por el informe de valoración de Savills. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 13.092.122 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución del proyecto corresponde a 10.705.426 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación a la baja del precio de venta estimado por el Socio equivalente del 20%, lo que disminuye el importe de los ingresos totales hasta 10.642.782 € (los costes se ven reducidos frente al escenario favorable debido a la reducción del impuesto de sociedades). Aunque el precio de venta se ha visto duramente afectado los inversores seguirían completando su TIR del 13% preferente.

3. DESFAVORABLE

En el escenario desfavorable se busca modificar las hipótesis lo suficiente como para llegar a perder capital. En este caso, se contempla una desviación a la baja en el precio de venta estimado por el promotor equivalente al c. 30%, lo que disminuye el importe de los ingresos totales hasta 9.564.237 € y un aumento de CapEx equivalente a c. 20%, lo que aumenta los costes totales a 9.972.801 €. Aunque el precio de venta y el coste de la obra se han visto duramente afectados el retorno para los inversores de Urbanitae seguirá estando protegido por el 13% de TIR preferente.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (13.092.122 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (10.705.426 €) dividido entre el Equity total (4.650.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Para validar las principales hipótesis de la oportunidad de inversión (precio de adquisición, costes de desarrollo, plan de negocio operativo proyectado por el operador y el precio estimado de desinversión) contempladas en el plan de negocio, Urbanitae, además de haber realizado sus propios análisis, ha contratado a una empresa externa (Savills y Nurbex) para la elaboración de un análisis de mercado que dé soporte, entre otras, el precio de desinversión, disponible en la web “Estudio de mercado”, así como a un análisis técnico del proyecto. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 30-34 meses.

• Mayo 2026 – cierre de la operación , firma del contrato de gestión. Periodo previo al inicio efectivo de la reforma. En esta fase todavía no hay ingresos de explotación.

• Julio 2026 – inicio de obras de transformación. 

• Octubre 2027 – finalización de obra de transformación.  

• Julio 2027 – comienzo de las actuaciones de mantenimiento y obtención de certificación ESG a llevar a cabo en el activo y comienzo del periodo de vacancia asumido. 

• Noviembre 2027 - Arranque de la explotación del activo una vez terminada la obra. Durante esta etapa el activo genera caja operativa recurrente mientras se mantiene en cartera.

• Noviembre 2028 – venta del activo al final del periodo de la explotación.

Es importante tener en cuenta que en toda inversión inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Riesgo promotor: Insolvencia, fraude o incompetencia del promotor. Riesgo mitigado por la solvencia de Grupo Kolac y su amplia experiencia en la plaza.

• Riesgo de licencia: Negativa del Ayuntamiento a conceder la licencia o retrasos. Mitigado ya que se tramita vía declaración responsable (DR).

• Riesgo de incremento de costes: Mitigado por la experiencia en promociones similares y un presupuesto realizado con margen.

• Riesgo comercial: Riesgo en desviación de precios de venta mitigado por el interés de la entidad, el estudio validado por Savills y la experiencia comercial del promotor.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas: Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. Todo ello según lo establecido en el Artículo 69 de la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.