El gestor del proyecto es SETHA GROUP, firma de inversión y promoción inmobiliaria que opera desde hace más de una década en la identificación, adquisición y desarrollo de suelos brownfield en Reino Unido e Italia, con especialización en obtener licencias urbanísticas para proyectos residenciales y de uso mixto. El fundador y administrador de la firma, Manuel Alsoni, cuenta con una dilatada trayectoria en el sector inmobiliario, habiendo liderado más de 20 proyectos con un GDV agregado superior a 1.000 M£ y más de 1.000 unidades entregadas entre Londres, el sureste de Inglaterra y las principales plazas italianas. 

La compañía actúa como promotor e inversor, lo que permite un control directo sobre la ejecución, el diseño y los costes del proyecto en la zona de la Versilia, donde el equipo cuenta con experiencia local activa, con un proyecto de reforma de villas de lujo actualmente en desarrollo en Via dell'Acqua 166, Forte dei Marmi, en colaboración con Urbanitae. 

SETHA GROUP enfoca su actividad en ubicaciones estratégicas de la costa mediterránea y los principales núcleos urbanos italianos. El proyecto actual se desarrolla sobre un activo hotelero en primera línea de playa en Marina di Pietrasanta, con una aportación de fondos propios ya ejecutada de 2,0 M€ en el cierre. Se trata de un inmueble con SCIA en vigor para las obras de strip-out y con el permiso de ampliación volumétrica previsto para septiembre de 2026.

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El promotor compromete un capital total de c. € 3,01M, de los cuales c. € 2,04M ya están desembolsados a la fecha del cierre de la financiación. El proyecto cuenta además con un préstamo senior por Solution Bank de € 7,5M, de los cuales € 5,0M ya han sido concedidos y € 2,5M, en concepto de capex line, están en fase final de aprobación. 

Se estructura un préstamo junior de € 8,0M: € 3M aportados por los inversores de Urbanitae y € 5M aportados por inversores externos. Los inversores de Urbanitae entran al proyecto a través de un primer tramo de € 3M. Este tramo tendrá un tipo de interés anual del 13,0% simple, con un plazo de 24 meses y una opción de extensión de 12 meses adicionales, así como período mínimo de intereses de 9 meses.

La salida de los inversores de Urbanitae se producirá mediante la refinanciación del préstamo en 2028, apoyada por la venta de las dos villas y la estabilización del hotel bajo el contrato de arrendamiento con EGA Hospitality.

La comercialización de las villas la llevarán los canales directos de Setha Group, apoyados por brokers locales especializados en el segmento ultra-prime de Forte dei Marmi y Marina di Pietrasanta, con acceso directo a la base de clientes internacionales objetivo.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo mezzanine a tipo fijo a la sociedad vehículo (SPV) Dogui 2 S.r.l., prestataria de la operación.

La cuantía total del préstamo junior bruto ascenderá hasta un importe de € 8.000.000, de los cuales € 3.000.000 serán financiados íntegramente por los inversores de Urbanitae y € 5.000.000 por inversores externos.

Las principales características del préstamo de Urbanitae son las siguientes (puede consultar más información en el documento "Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe del préstamo: hasta un máximo de € 3.000.000, levantado por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple del 13,0%.

• Plazo del préstamo: 24 meses con opción de extensión de 12 meses en el mes 24

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar las obras de reforma será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses equivalente a 9 meses de intereses. 

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Garantía pignoraticia de primer rango sobre el 100% de las participaciones de la SPV Prestataria (Dogui 2 S.r.l.)

• Garantía pignoraticia de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV Prestataria.

• Subordinación de los préstamos de socios concedidos a la SPV Prestataria.

• Compromiso de aportación de equity adicional por parte del promotor en caso de sobrecostes de construcción.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos mensuales de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Paquete de garantías sólido, con prenda de primer rango sobre la SPV prestataria y compromiso del promotor ante sobrecostes.

• Rentabilidad del 13,0% anual simple, con retorno mínimo de 9 meses de intereses.

• Activo exclusivo en primera línea de playa, en una de las ubicaciones más codiciadas del Mediterráneo: Marina di Pietrasanta, a las puertas de Forte dei Marmi.

• Promotor con track record sólido: Setha Group, +20 proyectos y GDV superior a 1.000 M£

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta y los parámetros operativos planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence Técnica, Legal y Comercial por agentes externos que han emitido un informe favorable corroborando los precios de venta de las villas y los parámetros operativos del hotel, alineados con los comparables de la Versilia. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses con una opción de extensión de 12 meses adicionales en el mes 24.

• Secundo trimestre 2026: concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae al promotor para los costes de adquisición y de reforma del proyecto.

• Tercer trimestre 2026: inicio de las obras de construcción tras la obtención del permiso de ampliación volumétrica (PdC).

• Secundo trimestre 2028: venta de las dos villas y primer repago parcial del préstamo.

• 2028: apertura del hotel y refinanciación del préstamo mezzanine, con repago total a los inversores de Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta del activo, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la participación de un agente inmobiliario líder en el sector, así como el respaldo del informe favorable emitido durante la due diligence comercial, el cual valida el precio de venta establecido en el Plan de Negocio.

• Riesgo administrativo ligado a la obtención del permiso de ampliación volumétrica del hotel (PdC), previsto para septiembre de 2026. Este riesgo se mitiga por el hecho de que la parte core del activo puede acometerse directamente bajo la SCIA ya en vigor, y por el diálogo activo del promotor con el Ayuntamiento, que ya conoce el proyecto.

• Riesgo de desviaciones en los plazos del proyecto debido a posibles imprevistos durante la fase de construcción. Para mitigar este riesgo, el promotor cuenta con el apoyo de un Project Manager encargado de la supervisión y control riguroso del cronograma de ejecución asegurando el cumplimiento de los hitos establecidos. Asimismo, se trata de un gestor experimentado en productos inmobiliarios en Casares.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Para mitigar este riesgo, se ha incluido una partida de contingencias en el Plan de Negocio que se financiará en el Tramo C del préstamo para absorber posibles sobrecostes sin comprometer la viabilidad financiera del proyecto. 

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.

Con carácter general la retención a aplicar en origen, conforme a la normativa italiana, es del 26% sobre los intereses que serán abonados por la entidad prestataria residente en Italia.

Como excepción a lo anterior, podrán ser de aplicación tipos reducidos de acuerdo a la norma doméstica italiana y/o convenios para evitar la doble imposición internacional. Para ello, será preciso que el inversor nos acredite su residencia fiscal mediante certificado correspondiente. 

Concretamente, en el caso particular de inversores residentes fiscales en España, el certificado deberá ser emitido conforme al Convenio para evitar la Doble Imposición internacional entre España e Italia (artículo 11), la retención se limita al 12% siempre que:

• El beneficiario efectivo de los intereses sea residente fiscal en España, y

• Se acredite dicha residencia mediante certificado emitido por la Agencia Tributaria española (modelo 01 o certificado digital válido) a los efectos del citado convenio, cubriendo el periodo en el que el interés ha sido exigible.