El gestor del proyecto es Proprietes & Co, un grupo inmobiliario familiar fundado y dirigido por Miguel Espada, con más de 20 años de experiencia en el sector. La compañía está especializada en el desarrollo de resorts de alta gama y complejos residenciales de lujo en el sur de Europa y el Caribe, y cuenta con un equipo altamente cualificado tanto a nivel técnico como comercial. 

A lo largo de su trayectoria, el grupo ha desarrollado proyectos por un valor superior a 500 millones de euros (GDV) y dispone actualmente de un pipeline que supera los 1.500 millones de euros, lo que refleja su sólida experiencia y capacidad de ejecución en proyectos de gran escala.

El Proyecto Rivage de Thau se trata del segundo proyecto a financiar en la Plataforma con Proprietes & Co y, además, supone la segunda operación de deuda de Urbanitae en Francia, lo que representa un hito relevante en la estrategia de diversificación geográfica e internacionalización de la plataforma. 

El proyecto consiste en el desarrollo inmobiliario de 133 apartamentos tipo “Branded Residences” de 1 a 4 dormitorios, y 12 locales comerciales en planta baja, ubicadas en Marseillan, localidad costera del sur de Francia. Una ubicación con gran atractivo turístico y residencial.

El desarrollo forma parte de un exclusivo complejo residencial en primera línea de costa, desarrollado bajo el concepto de “Branded Residences” y que será gestionado por un operador hotelero internacional de reconocido prestigio a nivel mundial, que combina viviendas privadas con servicios y estándares propios de la hostelería de alta gama. 

El proyecto para los 133 apartamentos cuenta actualmente con licencia de obras en vigor y un nivel de precomercialización que representa el 6% de los ingresos totales previstos (8 unidades). Cabe destacar que, hasta la fecha, únicamente se ha iniciado la fase de precomercialización, y que la comercialización arrancará una vez se formalice la adquisición del activo, lo que permite anticipar un elevado interés y una favorable acogida, especialmente teniendo en cuenta la limitada oferta existente en la zona.

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo otorgado en un solo tramo para financiar parcialmente la adquisición de un suelo residencial para desarrollar 133 apartamentos de lujo. 

La salida esperada del préstamo se realizará mediante la asignación prioritaria de ingresos a través de órdenes notariales de pago sobre los primeros desembolsos comprometidos por los compradores al amparo del sistema francés VEFA, que permite la compra de viviendas sobre plano mediante pagos progresivos a medida que avanza la construcción y bajo un marco regulado. Asimismo, la comercialización adicional de tres unidades permitirá cubrir el reembolso total del principal y los intereses devengados durante el plazo de 24 meses, proporcionando una clara visibilidad de la estrategia de salida.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad PORT MARSEILLAN II SAS.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá a un importe de 5.000.000 €, a financiar en su totalidad por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en un único tramo, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Tipo de interés fijo anual simple de 13%

• Rentabilidad total anual de 13%

• Plazo del préstamo: 24 meses 

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo)

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses equivalente a 8 meses de intereses. 

Los honorarios de gestión y comercialización del proyecto estarán subordinados al reembolso del principal y de los intereses del préstamo.

Respecto a las Garantías principales del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Hipoteca de primer rango sobre las parcelas en las que se desarrolla el proyecto

• Aval personal notarial del gestor por importe de 1 millón de euros

• Asignación prioritaria de ingresos mediante órdenes irrevocables de pago ante notario por el 17% de las ventas al amparo del sistema francés VEFA, que permite la compra de viviendas sobre plano mediante pagos progresivos a medida que avanza la construcción y bajo un marco regulado

• Garantía estructurada como Fideicomiso bajo legislación francesa, sobre las acciones y derechos de cobro de la Prestataria 

• Garantía a primera demanda sobre la sociedad matriz del gestor del proyecto

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Ubicación privilegiada en la costa sur de Francia, en Marseillan, con un producto residencial exclusivo bajo el concepto de “Branded Residences”, con todas las licencias concedidas y en vigor y asociado a una marca reconocida a nivel mundial y dentro de un complejo turístico-residencial de alto nivel.

• Promotor local consolidado, con amplia experiencia en el desarrollo de proyectos residenciales de lujo, segundas residencias y productos similares de “Branded Residences”, lo que aporta solidez y conocimiento del mercado objetivo.

• Alta visibilidad de salida, gracias a las llamadas de fondos previstas con los compradores y a la asignación prioritaria de ingresos mediante órdenes notariales irrevocables de pago. La comercialización adicional de 34 unidades permitirá cubrir el reembolso total del principal y los intereses devengados durante el plazo de 24 meses.

• Hipoteca de primer rango sobre las parcelas en las que se desarrolla el proyecto.

• Atractivo binomio rentabilidad-riesgo, con una rentabilidad del 13% anual y un retorno mínimo equivalente a 8 meses de intereses.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses 

• abril 2026, concesión del préstamo de los inversores de Urbanitae y adquisición del suelo

• segundo trimestre 2026, continuación de las obras de construcción y comercialización de las viviendas

• primer trimestre 2028, finalización de las obras y entrega de las viviendas

• abril 2028, devolución y reembolso del préstamo de Urbanitae

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo de construcción derivado de posibles retrasos en los plazos de obra necesarios para alcanzar la fase de movimiento de tierras, momento a partir del cual se ejecutan las órdenes notariales irrevocables de pago correspondientes al 17% del precio de venta. Este riesgo se mitiga gracias a la experiencia del promotor en el desarrollo de proyectos residenciales de lujo y a la figura del Project Monitor que realizará un seguimiento mensual del avance de obras. 

• Riesgo comercial derivado de una velocidad de ventas inferior a la prevista, lo que podría afectar al calendario de repago del préstamo. Este riesgo se mitiga por el interés demostrado en la precomercialización donde ya se ha alcanzado un 6% de los ingresos por ventas, por la experiencia del gestor en la comercialización de productos similares y la elevada demanda de segundas residencias en la costa sur de Francia. La comercialización adicional de 34 unidades permitirá cubrir el reembolso total del principal y los intereses devengados durante el plazo de 24 meses.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

FISCALIDAD

La tributación de los inversores españoles por los beneficios obtenidos por su inversión en Francia será la misma que la que correspondería a un proyecto en España. 

Para ello, y a los efectos de evitar sobre imposición, es imprescindible que nos faciliten la información que requiramos en el momento de la devolución del préstamo para efectuar la correspondiente retención en Francia. 

Entre dichos documentos, se encuentra el certificado de residencia fiscal emitido a los efectos del convenio de doble imposición entre el país de residencia fiscal del inversor y Francia. 

DISCLAIMER: No se contemplan las particularidades fiscales que pudiera tener cada inversor español por lo que, en cualquier caso, cada inversor deberá de consultar con su asesor fiscal el tratamiento de las rentas obtenidas.  

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.