DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El gestor de esta oportunidad es GRUPO ABAUCO, compañía de promoción inmobiliaria creada en 2019 cuyo equipo gestor cuenta con más de 15 años de experiencia en el sector, en los que han participado en el desarrollo de proyectos a nivel nacional e internacional por un volumen de inversión total superior a 500 millones de euros. La compañía centra su actividad en los sectores residencial y hotelero. Desde su fundación GRUPO ABAUCO ha ejecutado la promoción de proyectos hoteleros y residenciales en Alemania y España.

El Proyecto Alcalá 552 será el noveno proyecto financiado junto con GRUPO ABAUCO a través de URBANITAE tras los proyectos López de Hoyos, Santa Hortensia 58, Alcotán Zabala, Narváez y Miguel Yuste, todos ellos ubicados en Madrid, el proyecto García Lorca, localizado en la ciudad de Sevilla, el proyecto Elviria, ubicado en Marbella y el proyecto Embajadores 199. Los nueve proyectos han tenido una gran acogida comercial.

El gestor del proyecto adquirirá el activo con fondos propios y parte del préstamo de los inversores de Urbanitae y Co-Inversores, desembolsando previamente a la elevación a público de la adquisición del activo, fondos propios por importe de € 2.85m. Asimismo, el gestor liquidará todos los costes generales del proyecto hasta la obtención de licencia (proyecto, licencia, tasas y honorarios técnicos) vía (i) fondos propios y (ii) el 20% de la renta derivada del contrato de arrendamiento. 

El proyecto consiste en la concesión de un préstamo puente en dos tramos para financiar los dos primeros pagos de la compra de un edificio a una empresa cotizada del IBEX-35, y su alquiler bajo un contrato de arrendamiento, quedándose el anterior propietario como inquilino del activo (“sale and lease back”). El contrato de arrendamiento tiene un período mínimo de obligado cumplimiento de 24 meses, teniendo el inquilino la opción de extender el contrato de arrendamiento en una prórroga de 12 meses (en el mes 24 y hasta el mes 36).  

La Fase 1 del Proyecto consiste en la compra del activo a una empresa cotizada del IBEX-35, para en unidad de acto con la compraventa formalizar un contrato de arrendamiento, quedándose el anterior propietario como inquilino del activo (“sale and lease back”). El contrato de arrendamiento tiene un período mínimo de obligado cumplimiento de 24 meses, teniendo el inquilino la opción de extender el contrato de arrendamiento en una prórroga de 12 meses (en el mes 24 hasta el mes 36). Durante esta primera fase se harán liquidaciones trimestrales de intereses correspondientes al 80% de la renta percibida por el contrato de arrendamiento.

El gestor ha firmado el contrato privado de compraventa en el que ha depositado unas arras, en el mes de octubre. El contrato establece 3 pagos para la adquisición y el Préstamo puente se concede para acometer parcialmente los dos primeros pagos. El Tramo A para el primer pago en diciembre de 2025 y el Tramo B para el segundo pago en diciembre de 2026. La licencia de obras se solicitará una vez completado el primer pago y se espera obtenerla en 12 – 14 meses. El proceso de comercialización arrancará en el primer semestre del año 2027, liderada por el mismo gestor y el perfil de cliente será, en su mayoría, un comprador nacional para primera vivienda. 

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo puente en dos tramos para financiar parte de los dos primeros pagos de la compra y costes derivados de los mismos. El Tramo A del Préstamo tendrá un tipo fijo anual del 13,0%. El régimen de amortización del principal del préstamo es a vencimiento, mientras que parte de los intereses se amortizarán trimestralmente mientras continúe vigente el contrato de arrendamiento.

El tramo A del préstamo puente de los inversores de Urbanitae financiará: (i) parte del primer pago del precio de adquisición y (ii) resto de costes derivados de este primer pago de la adquisición y financiación. La concesión del préstamo promotor, y la entrada de un inversor de Equity para el repago del préstamo de los inversores de Urbanitae, se producirá una vez conseguidos los siguientes hitos: (i) vencimiento del contrato de arrendamiento, (ii) obtención de la licencia de obra y (iii) cumplimiento con el nivel de preventas requerido por la banca, para la concesión del préstamo promotor. 

La salida de los inversores de Urbanitae se realizará a través de la concesión del préstamo promotor por el banco y la entrada de un grupo inversor en el capital de la sociedad promotora. Para la refinanciación del préstamo hay que cumplir 3 hitos: (i) vencimiento del contrato de arrendamiento, (ii) obtención de la licencia de obra y (iii) cumplimiento con el nivel de preventas requerido por la banca, para la concesión del préstamo promotor.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad ABAUCO INVESTMENT 1, S.L.

La cuantía total del préstamo puente asciende hasta un importe de 9.836.000 €, de los cuales los inversores de Urbanitae aportarán hasta un máximo de 9.588.000 €. El préstamo total se estructurará en dos tramos, cuyas características principales son las siguientes (más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe total del préstamo: hasta 9.836.000 €, comprometido en dos tramos:

I. Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 5.248.000 €, de los cuales 5.000.000 € serán levantados por los inversores de Urbanitae y el importe restante por Co-Inversores. 

II. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 4.588.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple de 13,0% para el Tramo A

• Plazo del préstamo: 24 meses con una opción de extensión de 12 meses para el tramo A.

• El principal del préstamo se abonará a vencimiento mientras que parte de los intereses se amortizarán trimestralmente (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo garantizado equivalente a 24 meses de intereses. Se permite una extensión de 12 meses adicionales al mes 24.

Respecto a las garantías de devolución de dicho préstamo, en el contrato de deuda se establece lo siguiente: 

• Prenda de primer rango sobre las participaciones sociales de la SPV propietaria del activo.

• Mantenimiento de las Garantías durante la vida del préstamo e imposibilidad de otorgar las mismas o mejores garantías a favor de otros acreedores.

• Prenda de control de primer rango sin intervención de fondos sobre las cuentas bancarias del Prestatario

• Pignoración del 80% de las rentas percibidas por el contrato de arrendamiento firmado con el inquilino

• Subordinación de préstamos corporativos al préstamo puente

• Garantía corporativa de la sociedad ABAUCO PE, S.L., para la aportación del equity necesario del tramo B del préstamo.

• Convertibilidad del importe del préstamo en participaciones sociales de la sociedad ABAUCO INVESTMENT 1, S.L., en caso de impago y/o incumplimiento de cualesquiera cláusulas del contrato de financiación. 

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

•    EL activo subyacente de la deuda es un activo en Madrid.

•    El gestor cuenta con más de 15 años de experiencia desarrollando este tipo de promociones nacional e internacionalmente, y en particular en Madrid, Sevilla o Málaga. En total, Abauco ha desarrollado promociones con un volumen de inversión superior a 500 millones de euros.

• La rentabilidad que obtendrá el inversor será del 13,0% anual, con un retorno mínimo equivalente a 24 meses de intereses y amortización parcial de intereses trimestralmente.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables.

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses con una posible extensión de 12 meses en el mes 24.

• Q4 2025, concesión del Tramo A del préstamo de los inversores de Urbanitae y Co-Inversores al promotor, primer pago de la compra del activo e inicio del contrato de arrendamiento con el anterior propietario.

• Q1 2026, solicitud de licencia de obras para la Fase 2 del proyecto.

• H1 2027, inicio de la comercialización y obtención de la licencia de obras y del nivel mínimo de preventas requerido por el banco para la concesión del préstamo promotor.

• Q4 2027, finalización del contrato de arrendamiento con el anterior propietario, entrada del grupo inversor en el capital de la sociedad promotora y concesión del préstamo promotor por parte de la banca, refinanciando el préstamo de los inversores de Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Retraso en los plazos previstos de obtención de la licencia de obra.

• Retraso en alcanzar el número de preventas requerido por la banca que pueda provocar retrasos en la entrada del préstamo promotor.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.