El gestor de este proyecto es LEDICIA REAL ESTATE, grupo inmobiliario gallego fundado en 2022 por profesionales con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario y financiero. El grupo abarca gestión inmobiliaria, inversión, explotación de apartamentos turísticos, comercialización y promoción inmobiliaria. Su modelo de negocio integra múltiples actividades dentro del sector para ofrecer un enfoque completo de sus proyectos.

El grupo se distingue por integrar innovación, asesoramiento y eficiencia, centrándose en el servicio personalizado y adaptado a las necesidades de sus clientes y propiedades. Con más de 15 proyectos y un equipo altamente cualificado, LEDICIA REAL ESTATE se consolida como grupo inmobiliario de referencia en Galicia.

En los últimos años, LEDICIA REAL ESTATE se ha especializado principalmente en reformas integrales de edificios residenciales, cambios de uso y desarrollo de suelo en la región de Galicia, principalmente en la ciudad de Vigo. 

Con un profundo conocimiento técnico y respaldado por un equipo especializado, el gestor identifica y desarrolla con éxito interesantes oportunidades inmobiliarias de gran valor añadido. El Proyecto Pizarro se trata del primer proyecto a financiar a través de la plataforma.

El proyecto consiste en la reforma integral de un edificio existente para la promoción de 25 viviendas y 5 plazas de aparcamiento en planta baja que se destinarán a las viviendas de las plantas superiores. Las actuaciones del proyecto de reforma incluyen la renovación de la fachada, zonas comunes, ascensor, reforma interior de las viviendas e implantación de uso de garaje en planta baja.  

El gestor del proyecto cuenta con una Opción de Compra firmada, y la formalización de la Escritura de Compraventa está prevista para finales de diciembre. A día de hoy, el Equity invertido en el proyecto asciende a €395.000, destinados al pago de las arras y a diversos costes de planificación.

El gestor, junto con otros tres socios inversores, aportará €750.000 en el momento de la adquisición y hasta €1,17 millones adicionales para cubrir los costes de construcción y contingencias durante la ejecución de las obras. En conjunto, el Equity total comprometido para el proyecto alcanza aproximadamente €2,3 millones.

Los socios inversores ya incorporados participarán como socios comanditarios, y contarán con preferencia para la adquisición de hasta tres viviendas del desarrollo.

Actualmente, el edificio se encuentra vacío y libre de inquilinos, conformando una única finca registral. Asimismo, se ha iniciado el trámite de división horizontal, que permitirá la creación de 25 viviendas independientes, facilitando así su comercialización y optimizando el retorno de la inversión.

Se estima que los trabajos de reforma den comienzo a finales de enero una vez se presente el proyecto técnico mediante comunicación previa al Ayuntamiento de Vigo, y que tengan un plazo de ejecución entre 15-18 meses.  

Los inversores de Urbanitae entrarán en el proyecto a través de la concesión de un préstamo hipotecario comprometido en 3 tramos, para financiar parcialmente la compra del activo y los costes de reforma del proyecto. 

El importe del préstamo del Tramo A será de hasta 2.290.000 €, destinado a financiar parte de la adquisición del activo y de los costes de reforma correspondientes al primer trimestre del proyecto. Este primer tramo contará con un tipo fijo anual del 10,75%, un plazo de 24 meses, y la posibilidad de una extensión de 6 meses al vencimiento. Asimismo, se establece un retorno mínimo de intereses equivalente a 15 meses. 

La salida de los inversores de Urbanitae se espera que ocurra mediante los ingresos generados por la venta de las viviendas.

La comercialización de las viviendas será gestionada por la agencia inmobiliaria del grupo y comenzará una vez se formalice la compraventa. El proyecto ha despertado un notable interés y ya cuenta con varias promesas de reserva. El gestor, además, acaba de finalizar la reforma de un edificio similar en la misma calle, el cual obtuvo una excelente acogida comercial.

ESTRUCTURA

Esta operación se va a estructurar vía deuda, donde los Inversores de Urbanitae concederán un préstamo a tipo fijo a la sociedad PIZARRO 50, S.L.

La cuantía total del préstamo bruto ascenderá a un importe de hasta 4.055.000 €, a financiar en su totalidad por los inversores de Urbanitae. El préstamo total se estructurará en tres tramos, cuyas características principales son las siguientes (puede consultar más información en el documento “Datos Fundamentales de la Inversión"):

• Importe total del préstamo: hasta un máximo de 4.055.000 €, comprometido en tres tramos:

I. Un primer tramo o Tramo A, por importe de hasta 2.290.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae. 

II. Un segundo tramo o Tramo B, por importe de hasta 1.085.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae. 

III. Un tercer tramo o Tramo C, por importe de hasta 680.000 €, levantado por los inversores de Urbanitae.

• Tipo de interés fijo anual simple de 10,75% para el Tramo A.

• Plazo del préstamo: 24 meses + 6 meses de extensión para el Tramo A.

• Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).

• La parte del préstamo destinada a financiar obras de construcción será dispuesta por el promotor a través de certificaciones de obra con carácter mensual, sujeto al informe favorable emitido por el Project Monitor.

La amortización anticipada total se permitirá en cualquier momento, sujeto a un retorno mínimo de intereses para el Tramo A equivalente a 15 meses de intereses. 

Respecto a las garantías del préstamo, en el contrato de financiación se establece lo siguiente: 

• Garantía real de hipoteca de primer rango sobre las fincas objeto de la financiación, con Responsabilidad Hipotecaria del 140%. 

• Contrato privado de prenda de primer rango sobre las acciones de la SPV Prestataria.

• Contrato privado de prenda de primer rango sobre las cuentas bancarias de la SPV Prestataria.

Como en todos los proyectos de deuda, se incorpora en este proyecto la figura del Project Monitor, quien revisará las certificaciones de obra, avance en la construcción, posibles desvíos en plazo / coste y que a su vez aprobará los desembolsos mensuales de préstamo.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Ubicación Prime en el centro de la ciudad de Vigo, con una fuerte demanda residencial y una oferta nueva limitada. El precio de adquisición ofrece un punto de entrada muy atractivo frente a las referencias locales, lo que favorece la creación de valor a través de la rehabilitación.

• Promotor local de reconocido prestigio, con amplia experiencia en reformas integrales de edificios preexistentes y cambios de uso en la región de Galicia y en especial en la ciudad de Vigo. Además, cuenta con agencia inmobiliaria propia, lo que le proporciona de un profundo conocimiento del mercado local. 

• Fuerte tracción comercial prevista: La elevada demanda de viviendas reformadas en el centro de Vigo, junto con la escasa oferta, respalda una fuerte absorción y un alto potencial de preventas para el conjunto de 25 unidades. 

• Garantía hipotecaria de primer rango sobre el activo subyacente de la financiación

• Rentabilidad del 10,75% anual, con un retorno mínimo equivalente a 15 meses de intereses (13,43%).

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. A su vez, se ha llevado a cabo una Due Diligence comercial por un agente externo que ha emitido un informe favorable corroborando los precios planteados. 

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrará un listado de viviendas a la venta en la zona.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 24 meses con una posible extensión de 6 meses en el mes 24.

• Diciembre 2025, concesión del préstamo por parte de los inversores de Urbanitae y formalización de la compraventa

• Primer trimestre 2026, inicio de los trabajos de reforma y comercialización de las viviendas

• Tercer trimestre 2027, finalización de las obras de reforma

• Cuarto trimestre 2027, entrega de las viviendas y repago del préstamo a Urbanitae.

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. A continuación, se detallan los principales riesgos identificados para este proyecto:

• Riesgo comercial derivado de un posible retraso en la venta del activo, lo cual podría provocar retrasos en el repago de la deuda. Este riesgo se mitiga mediante la participación de la agencia inmobiliaria del grupo Ledicia que cuenta con un gran conocimiento del mercado local que acaba de terminar un proyecto similar en la zona, así como el respaldo del informe favorable emitido durante la due diligence comercial, el cual valida el precio de venta establecido en el Plan de Negocio.

• Riesgo de desviaciones en los plazos del proyecto debido a posibles imprevistos durante la tramitación de autorizaciones y permisos necesarios para las actuaciones previstas a llevar a cabo en la reforma. Para mitigar este riesgo, se ha establecido un plazo ordinario del préstamo de 24 meses, lo que permite absorber potenciales retrasos. Además, el gestor cuenta con amplia experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios similares en Vigo, lo que contribuye a reducir la incertidumbre en la ejecución.

• Riesgo de desviaciones en los costes de construcción derivados de contingencias no previstas. Este riesgo se ha contemplado en el Plan de Negocio mediante la inclusión de una partida específica de contingencias, configurada como un tercer tramo del préstamo, destinada a absorber eventuales sobrecostes sin comprometer la viabilidad financiera del proyecto.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendación de inversión a los potenciales inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente de que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.