El gestor de esta operación es CONFIA CAPITAL, gestora de inversiones del Grupo Arcos 21, un holding con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario y más 100 empleados en plantilla. El Grupo ha desarrollado más de 270 proyectos por valor de más de 100 millones de euros en sectores como el residencial, hotelero, centros comerciales, naves logísticas e industriales o centros sanitarios, entre otros. Su actividad abarca desde la gestión urbanística hasta la promoción llave en mano, con foco en zonas con alta demanda y potencial de revalorización.  

B&B Hotels es una cadena hotelera internacional especializada en alojamientos económicos y de gama media que opera bajo un modelo de “activos ligeros”. En España y Portugal opera alrededor de 80 hoteles, con un total de 7.000 habitaciones y una facturación por encima de los 125 millones de euros. Su estrategia se centra en ubicaciones estratégicas que ofrecen servicios esenciales, pero de alta calidad, digitalización y sostenibilidad.

El proyecto se materializa en el desarrollo de un hotel de 3 estrellas de 133 habitaciones en Cruz del Campo, Sevilla. El activo tendrá una superficie sobre rasante de 4.077 m2 además del bajo rasante donde se ubicará el aparcamiento, que contará con 41 plazas. El hotel dispondrá de zonas comunes como bar/restaurante zona de estar, recepción 24 horas y terraza. El contrato firmado con B&B es un contrato de arrendamiento fijo con una duración de 45 años (15 + 15 + 15) donde los 15 primeros años son de obligado cumplimiento. Localizado en el nuevo barrio de Cruz del Campo, en el antiguo emplazamiento de la fábrica de Cruzcampo, que cuenta con una superficie de más de 200.000 m2, siendo la principal zona de transformación de la ciudad donde se están desarrollando varias promociones de viviendas, equipamientos públicos y zonas verdes de nueva construcción.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalía, que consiste en la alianza con el gestor para el desarrollo del hotel y venta del activo una vez terminado a un inversor institucional. Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al promotor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que reunirá el conjunto de las aportaciones de los inversores de Urbanitae en el proyecto: TERRACOTA OPPORTUNITIES 4, S.L. Dicha sociedad ampliará capital posteriormente en la sociedad promotora del proyecto, PROYECTO SEVILLA HOTEL SPV, S.L.

Desde el punto de vista comercial, se ha estimado la venta del activo tras la finalización de las obras y la apertura del hotel. Además, el hotel se operará durante un periodo de 6 meses tras la apertura, tiempo suficiente para corroborar el correcto funcionamiento del mismo. El gestor ha cerrado un contrato de arrendamiento fijo con una operadora de hoteles internacional de primer nivel. La rentabilidad de salida estimada es del 6,25%, que ha sido corroborada por un tercero independiente en la Due Diligence comercial llevada a cabo para el proyecto.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde tanto el gestor como los inversores de Urbanitae y los co-inversores realizarán una aportación de capital a la sociedad promotora de la operación de 6.655.000 €, de los cuales Urbanitae participará con 3.000.000 €, ampliables en 2.000.000 € adicionales, en caso de que el Promotor lo solicite. Dicha sociedad promotora tiene previsto acudir a financiación bancaria para el desarrollo de la obra, que ya ha obtenido unos términos indicativos vinculantes para conceder el préstamo hipotecario promotor.

El gestor se dedicará a la gestión integral de la promoción y aportará el 10% del capital total de la inversión.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto:

• Oportunidad de inversión en un proyecto de promoción hotelera de obra nueva en Sevilla.

• Se ha firmado un contrato de arrendamiento fijo a 15 años (de obligado cumplimiento) con dos prórrogas de 15 años cada una, con una operadora de hoteles internacional de primer nivel.

• El proyecto va a estar promovido por CONFIA CAPITAL, gestor de inversiones del Grupo Arcos 21. El grupo cuenta con alta experiencia en proyectos similares. Adicionalmente, el gestor aporta capital propio, lo que alinea intereses de todos los agentes que participan en la inversión

• A nivel comercial, la ciudad de Sevilla está viviendo una fuerte expansión de su mercado turístico así como de convenciones y diferentes eventos, con mucha necesidad de alojamiento. Adicionalmente, hay pocos proyectos en desarrollo de estas características que puedan competir con este proyecto debido a la dificultad de encontrar buenas oportunidades en el mercado.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el informe de due diligence comercial y técnico. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 18.977.677 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 15.834.825 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación a la baja del precio de venta estimado del activo y un aumento de los costes de construcción. En este proyecto se ha considerado una reducción del precio de venta estimado de cerca del 11%, lo que disminuye el importe de los ingresos totales hasta 17.095.125 € y un aumento de los costes de construcción del 10%, dejando los costes totales en 15.576.111 € (los costes se ven reducidos frente al escenario favorable debido a la reducción del impuesto de sociedades).

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada del precio de venta estimado, lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción correspondiente a más de un 35% y una reducción en el precio de venta estimado del activo de cerca del 11%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 17.000.917 € y unos costes totales de 17.027.004 €.

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (18.977.677€,) menos PREVISIÓN DE GASTOS (15.834.825 €) dividido entre el Equity total (6.655.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si el precio de venta planteado por el gestor es razonable además de una Due Diligence comercial realizada por una entidad de primer nivel donde se analizan transacciones de venta en el mercado, así como la competencia de otros hoteles en el área de influencia y estudio de potencial demanda de clientes. 

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 26-30 meses.

• Cuarto trimestre 2025 – ampliación de capital y compra del suelo.

• Primer trimestre 2026 – Segundo trimestre 2026 - inicio de los trabajos de ejecución de la obra.

• Cuarto trimestre 2027 – final de los trabajos de ejecución de la obra, entrada del inquilino y apertura del hotel.

• Primer trimestre 2028 – Venta del activo, liquidación de la sociedad y reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en la construcción.

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en la concesión de la licencia de obras.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción. 

• Retraso en la venta, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar compradores finales.

• Riesgo de negativa del banco a subrogar el préstamo promotor en hipotecario a algunos compradores, por situación de insolvencia sobrevenida.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. Todo ello según lo establecido en el Artículo 69 de la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.