El gestor de esta oportunidad, SEGIA RESIDENCIAL, es una compañía de promoción inmobiliaria aragonesa compuesta por un equipo gestor con más de 25 años de experiencia en el desarrollo de promociones inmobiliarias. La actividad de SEGIA RESIDENCIAL se centra en la provincia de Zaragoza, habiendo entregado promociones en el centro de Zaragoza, Cuarte de Huerva o Ejea de los Caballeros.

SEGIA RESIDENCIAL actúa como gestor de viviendas cubriendo todo el proceso de desarrollo hasta la entrega de las viviendas, pero su equipo gestor también ha actuado como promotor delegado y en la gestión de cooperativas. En los últimos 5 años, SEGIA RESIDENCIAL ha entregado cerca de 70 viviendas unifamiliares y en bloque en Zaragoza y Ejea de los Caballeros. 

El proyecto Arcosur Residencial será la tercera promoción financiada por SEGIA RESIDENCIAL a través de Urbanitae tras los proyectos Residencial Cinco Villas, en fase de liquidación, y Miralbueno Residencial, que avanza según lo previsto en el plan de negocio.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías, que consiste en la alianza con el promotor para el desarrollo de una promoción en Arcosur, Zaragoza. Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al promotor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que reunirá el conjunto de las aportaciones de los inversores de Urbanitae en el proyecto: RIVENDEL PROPERTIES 3, S.L. Dicha sociedad ampliará capital posteriormente en la sociedad promotora del proyecto, ARCOSUR RESIDENCIAL, S.L.

El gestor ha formalizado un contrato de opción de compra en exclusiva por el activo sobre el que se desarrollará la promoción, que se comprará libre de cargas. El proyecto cuenta con licencia de obras solicitada y se espera que su concesión tenga lugar en el cuarto trimestre de 2025 o el primer trimestre de 2026.

La aportación de los inversores de Urbanitae será destinada a soportar la adquisición del suelo y los costes de arranque del proyecto. La ejecución de la obra será financiada por un préstamo promotor que se encuentra en negociación con una de las principales entidades bancarias a nivel nacional.

La comercialización del proyecto se encuentra en curso y ya se han formalizado reservas dinerarias en 42 de las 56 viviendas que componen la promoción (75%). La formalización de los contratos de compraventa tendrá lugar tras la concesión del préstamo promotor y en paralelo con el inicio de los trabajos de ejecución de la obra, previstos durante el primer o el segundo trimestre de 2026.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde tanto el gestor y sus inversores como los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad promotora de la operación. Dicha sociedad promotora tiene previsto acudir a financiación bancaria para el desarrollo de la obra.

El gestor se dedicará a la gestión integral de la promoción y aportará el 24% del capital total de la inversión.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto: 

• El proyecto cuenta con reservas dinerarias en 42 de las 56 viviendas que componen la promoción (75%).

• Oportunidad de inversión en un proyecto de promoción de obra nueva de vivienda protegida.

• Se espera que la concesión de la licencia de obras se produzca de manera inminente.

• El proyecto va a estar promovido por SEGIA RESIDENCIAL, cuyo equipo gestor tiene más de 25 años de experiencia en la zona de influencia de la promoción.

• Se trata del tercer proyecto gestionado por SEGIA RESIDENCIAL a través de Urbanitae tras los proyectos Residencial Cinco Villas, en fase de liquidación, y Miralbueno Residencial, que avanza de acuerdo con las estimaciones del plan de negocio.

• El gestor del proyecto invierte su propio capital, lo que alinea los intereses de todos los agentes que participan en la inversión.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el informe de valoración de Sociedad de Tasación. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 11.098.200 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 10.382.249 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una desviación al alza de los costes de construcción estimados por el gestor. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción equivalente al 7,5%, lo que eleva el importe de los costes totales hasta 10.799.887 €.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo, con pérdida parcial del capital aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción correspondiente al 7,5% y una reducción en los precios de venta equivalente al 5%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 10.543.290 € y unos costes totales de 10.645.345 € (minorados respecto al escenario moderado ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades por incurrir en pérdidas).

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de equity. La rentabilidad total de un proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (11.098.200 €) menos PREVISIÓN DE GASTOS (10.382.249 €) dividido entre el equity total (1.455.000 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables. El gestor acredita experiencia en el desarrollo de promociones similares en el entorno. Además, el atractivo comercial del proyecto ha sido ya testado, habiéndose formalizado 42 reservas (75% sobre el total de la promoción) hasta la fecha. Cabe destacar, además, que el precio máximo de venta queda fijado por el módulo de la Vivienda de Protección Oficial y de la Vivienda de Precio Tasado.

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe Comercial Sociedad de Tasación”, donde encontrarás un estudio realizado por Sociedad de Tasación, una sociedad inscrita en el Registro de Entidades especializadas en tasación del Banco de España con el nº 4301.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 30-34 meses.

• Cuarto trimestre 2025, cierre de la operación.

• Primer trimestre 2026 - segundo trimestre 2026, inicio de los trabajos de ejecución de la obra.

• Primer trimestre 2028 - segundo trimestre 2028, final de los trabajos de ejecución y entrega de las viviendas.

• Segundo trimestre 2028 – tercer trimestre 2028, liquidación de la sociedad y reparto de los beneficios a los inversores.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en la concesión de la licencia de obras.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción. 

• Retrasos en las ventas, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar clientes.

• Riesgo de negativa del banco a subrogar el préstamo promotor en hipotecario a algunos compradores, por situación de insolvencia sobrevenida.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización de la ampliación de capital, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería el capital aportado a los inversores.

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el promotor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. Todo ello según lo establecido en el Artículo 69 de la Ley 5/2015 de Fomento de Financiación Empresarial.

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el promotor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.