Adriparte y Osborne+Co se han unido en una joint venture para el desarrollo de proyectos residenciales de lujo en Lisboa. Adriparte aporta más de cuatro décadas de experiencia en el sector inmobiliario portugués, con un enfoque en la rehabilitación de edificios históricos y en la creación de espacios residenciales contemporáneos que respetan la identidad original de los inmuebles. Osborne+Co, por su parte, es un grupo internacional que ha desarrollado más de 6.000 millones de libras en proyectos inmobiliarios build-to-suit, con presencia en 25 países y un modelo integral que combina capital de co-inversión, capacidades internas de gestión y una sólida trayectoria de colaboración con grandes corporaciones. La unión de ambas compañías combina el conocimiento local y la experiencia en proyectos residenciales de alta gama de Adriparte, con la escala internacional y la capacidad operativa de Osborne+Co, posicionándolas como un referente en el mercado residencial premium en Portugal.

El proyecto tiene una estrategia de plusvalías y consiste en una alianza con el gestor empezar la reforma y ampliación de un edificio de oficinas existente para transformar en un edificio residencial de lujo con 13 viviendas, 1 local comercial, +30 plazas de garaje, y amenities de lujo.

Las aportaciones de los inversores de Urbanitae serán entregadas al gestor vía ampliación de capital a la sociedad vehículo que aglutinará a los inversores de Urbanitae: BAYAZ PROPERTIES 5, S.L. Dicha sociedad entrará posteriormente en la sociedad promotora del proyecto, ORBITELOQUENTE, LDA. El promotor cuenta con una carta de intenciones de un banco de referencia en Portugal y España para la financiación de parte de la adquisición del activo, y los costes de obra del proyecto.

La aportación de los inversores de Urbanitae irá destinada a la adquisición de las participaciones sociales de ORBITELOQUENTE, LDA y a dotar a la sociedad de liquidez para soportar los costes de del proyecto que no cubra el promotor ni la financiación, hasta la entrega de llaves. 

El promotor cuenta con pedido de aprobación previo (PIP) aprobado para la ampliación de una planta en su uso actual y solo queda la aprobación final del proyecto de arquitectura para las 13 viviendas y 1 local comercial. Las obras están previstas para empezar en noviembre 2025.

A nivel comercial, el gestor ya ha recibido un notable interés por parte de potenciales compradores en la adquisición de varias viviendas, y prevé iniciar la comercialización una vez aprobado el proyecto de arquitectura final. Los precios de venta han sido contrastadas mediante un informe de Savills.

ESTRUCTURA

La operación se va a estructurar vía ampliación de capital, donde los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a la sociedad vehículo de la operación. Dicha sociedad vehículo cuenta con intención de financiación externa de parte de un banco líder en Portugal, para parte de la adquisición del activo y financiación adicional para 100% del desarrollo de la obra. La aportación correspondiente a los inversores Urbanitae será equivalente a 2.000.000 €.

El gestor conjunto, Adriparte y Osborne+CO, se dedicará a la gestión integral de la promoción.

Hemos acordado con el gestor que la rentabilidad de los inversores de Urbanitae sea preferente. En concreto, se ha pactado que los inversores de Urbanitae tengan derecho a una remuneración prioritaria del 15% anual (TIR) sobre su capital aportado. Es decir, el promotor no recibirá beneficios ni podrá recuperar su capital invertido hasta que los inversores de Urbanitae hayan recuperado su inversión y obtenido una rentabilidad anual del 15%. 

La distribución del capital y de los retornos del proyecto (ORBITELOQUENTE, LDA) se realizará en el siguiente orden:

1. Capital de los inversores de Urbanitae + TIR del 15%

2. Capital del gestor + TIR del 15%

3. Exceso y Promote fee variable

Los escenarios presentados ya incluyen el efecto del retorno preferente, por lo que la rentabilidad calculada en cada escenario refleja directamente la rentabilidad del inversor de Urbanitae.

¿POR QUÉ INVERTIR?

Hay varias razones para invertir en este proyecto: 

• Oportunidad de inversión en un proyecto de reforma y cambio de uso de un edificio en la mejor zona de Lisboa.

• A nivel comercial, el promotor y su equipo cuentan con gran experiencia en Lisboa, y las viviendas serán únicas y muy exclusivas.

• El gestor conjunto del proyecto invierte capital, lo que alinea los intereses de todos los agentes que participan en la inversión.

• El beneficio percibido por los inversores de Urbanitae es de carácter preferente sobre el capital y el beneficio del promotor.

• Los inversores de Urbanitae cuentan con una protección adicional, ya que su capital y su rentabilidad se cobran antes que las del promotor. Esto reduce mucho el riesgo en caso de desviaciones de costes, menores ingresos o retrasos en el proyecto.

ESCENARIOS ECONÓMICOS

Según el criterio de la CNMV, además del escenario base (favorable) que plantea el gestor y que contrastamos desde Urbanitae, en proyectos de Equity se deben publicar 2 escenarios adicionales que muestren potenciales variaciones en el plan de negocio.

1. FAVORABLE

El escenario base, o favorable, contempla las estimaciones de ingresos y gastos planteadas por el gestor, verificadas por Urbanitae, y contrastadas por el informe de mercado de Savills. En este proyecto la previsión de ingresos total asciende a 59.974.789 €, mientras que la estimación de los costes totales para la ejecución de la promoción corresponde a 52.443.755 €.

2. MODERADO

El escenario moderado contempla una subida de los costes de obra del 23%, lo que eleva los costes totales hasta 52.681.442 €. El aumento respecto al escenario favorable es menos acusado, ya que se reduce el pago del Impuesto de Sociedades y se evita el abono de los honorarios del promotor a éxito. El valor de los ingresos se mantiene en 59.974.789 €.

3. DESFAVORABLE

El escenario desfavorable contempla un aumento de los costes de obra y una bajada de los precios de venta lo suficientemente amplios para obtener un resultado negativo para el proyecto, con pérdida parcial del capital total aportado. En este proyecto se ha considerado un incremento de los costes de construcción correspondiente a un 23%, relativo al escenario favorable, y una reducción en los precios de venta equivalente al 21%, lo que supondría una cifra total de ingresos de 47.380.083 € y unos costes totales de 47.432.436 € (menores respecto al escenario favorable, ya que se evita el pago del Impuesto de Sociedades por incurrir en pérdidas, se evita el pago de los honorarios del promotor a éxito y se reducen los costes de venta). 

Según el criterio del supervisor, las plataformas de financiación participativa no deben comunicar la rentabilidad estimada en un proyecto de Equity. La rentabilidad del proyecto es la PREVISIÓN DE INGRESOS menos la ESTIMACIÓN DE COSTES, dividida entre el EQUITY TOTAL. Como ejemplo, en el escenario FAVORABLE, el cálculo sería PREVISIÓN DE INGRESOS (59.974.789 €,) menos PREVISIÓN DE GASTOS (52.443.755 €) dividido entre el Equity total (17.776.150 €). El resultado de este cociente multiplicado por 100 supondrá el porcentaje de rentabilidad sobre el capital aportado de este escenario.

Las previsiones son meras estimaciones, y están sujetas a las variaciones que se pudieran derivar de la situación económica, social o de otra naturaleza a lo largo de la duración del proyecto.

MERCADO

Se ha realizado un estudio de mercado para determinar si los precios de venta planteados por el gestor son razonables.

Existe información disponible sobre el mercado dentro de la documentación "Testigos de venta", donde encontrarás un listado de viviendas a la venta por la zona, y en “Informe Savills”, donde encontrarás un estudio realizado por Savills. Aún que los precios de venta están por encima del mercado, el promotor está confinante que estes se vendrán a los precios solicitados.

¿CUÁNDO RECUPERARÉ EL DINERO INVERTIDO?

El plazo estimado de este proyecto es de 28- 32 meses.

• Cuarto trimestre 2025 – Inversión de capital.

• Cuarto trimestre 2025 – Adquisición del activo y inicio de la obra y la comercialización.

• Primer trimestre 2028 – Fin de la obra.

• Primer trimestre 2028 – Entrega de las viviendas.

• Primer/segundo trimestre 2028 – Salida de la Sociedad.

Es importante tener en cuenta que en toda promoción inmobiliaria los plazos pueden variar tanto al alza como a la baja. 

RIESGOS

Todas las inversiones conllevan un riesgo. Detallamos los riesgos más claros que hemos identificado para este proyecto: 

• Aumento de los plazos previstos del proyecto debido a retrasos en la comercialización, cuyo impacto se ve mitigado por el retorno preferente.

• Desvío de los costes fijos asociados a la inversión, imprevistos en la construcción, cuyo impacto se ve mitigado por el retorno preferente.

• Retrasos en las ventas, y/o necesidad de rebajar su precio para conseguir captar clientes, cuyo impacto se ve mitigado por el retorno preferente.

• Aumento de los plazos previstos en el proyecto, debido a retrasos en los meses estimados de obra, cuyo impacto se ve mitigado por el retorno preferente.

• Posibilidad de cambio de las condiciones pactadas. Dentro de este riesgo se incluyen potenciales cambios sustanciales que tengan lugar desde el inicio de la campaña de financiación hasta la formalización del contrato de préstamo, en cuyo caso se cancelaría el proyecto y se devolvería la inversión.   

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Advertencias y Riesgos

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) no ostenta la condición de empresa de servicios de inversión, ni de entidad de crédito y no está adherida a ningún fondo de garantía de inversiones o fondo de garantía de depósitos. La información publicada por Urbanitae Real Estate Platform en su Sitio Web, únicamente tiene fines informativos y en ningún caso podrá considerarse como recomendaciones a los inversores.

Los proyectos de financiación participativa publicados por Urbanitae en su Sitio Web no son objeto de autorización ni de supervisión por la Comisión Nacional del Mercado de Valores ni por el Banco de España, por lo tanto, toda la información facilitada por el gestor en relación con los proyectos no ha sido revisada por ellos.

Urbanitae informa expresamente que, en caso de no cumplimiento de la totalidad del volumen de inversión del proyecto, el plazo para la captación podrá ser superado hasta un 25%, manteniendo las mismas condiciones de inversión. Asimismo, el proyecto podrá ser financiado por Urbanitae cuando se hubiere alcanzado al menos el 90 por ciento del objetivo de financiación, una vez descontada la participación en el proyecto que pudiera tener la propia plataforma. 

La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario esperado o de falta de liquidez. Por tanto, advertimos a los inversores que únicamente inviertan una cantidad que estén dispuestos a perder y les sugerimos que diversifiquen sus inversiones para minimizar y mitigar potenciales riesgos. En el caso de que el gestor sea incapaz de devolver o remunerar los fondos recibidos, Urbanitae no devolverá a los inversores su inversión realizada.

El presente proyecto se abrirá a cualquier inversor registrado en Urbanitae, pudiendo invertir en el mismo cualquiera de las siguientes personas registradas:

• Socios de Urbanitae que posean al menos el 20 % del capital social o de los derechos de voto;

• Directivos o empleados de Urbanitae;

• Personas físicas o jurídicas vinculadas a esos socios, directivos o empleados por control.

En este sentido, Urbanitae garantiza que las inversiones de cualquiera de estas personas se harán a través de la plataforma, en los mismos términos y condiciones que cualquier otro inversor, sin recibir ningún trato preferente, ni acceso privilegiado a la información respecto al resto de inversores dados de alta en Urbanitae. De acuerdo con el Reglamento Interno de Conducta de Urbanitae, estos inversores están obligados a comunicar internamente estas operaciones.

Una vez cerrada la inversión en el proyecto, Urbanitae facilitará en el área de inversión del proyecto información sobre la cantidad invertida por estos inversores, el tipo de inversor que ha efectuado la inversión y el porcentaje que representa con respecto al total financiado, siempre cumpliendo con la política de protección de datos.