Preguntas frecuentes
Consultas generales
Qué hace Urbanitae y cómo funciona.
¿Qué es Urbanitae?
Urbanitae es el punto de encuentro entre el pequeño inversor y los mejores promotores inmobiliarios. Nuestra plataforma de crowdfunding permite que cualquiera invierta en el sector inmobiliario, como los grandes fondos de inversión, pero con cantidades pequeñas y sin tener que preocuparse de papeleos y gestiones. La unión de muchos pequeños inversores –el componente denominado crowd– permite tener el músculo financiero suficiente para acceder a proyectos que normalmente solo están al alcance de inversores profesionales. Un claro ejemplo del viejo dicho la unión hace la fuerza.
¿Quiénes somos?
Somos una empresa de inversión inmobiliaria nacida para democratizar la inversión en bienes raíces. Creemos que las oportunidades que ofrece el sector deberían estar al alcance de todos: gracias a la tecnología, ahora es posible invertir en proyectos grandes con aportaciones pequeñas.
El valor diferencial de Urbanitae es la profesionalidad y la transparencia que caracterizan a su equipo humano. Formado por especialistas en tecnología, fintech e inversión inmobiliaria, los profesionales de Urbanitae conjugan la rigurosidad que requiere invertir en inmuebles y el ánimo innovador y de servicio al cliente que caracteriza al sector fintech.
¿Qué hacemos?
Urbanitae es el punto de encuentro entre pequeños inversores y promotores inmobiliarios. Somos una plataforma de crowdfunding inmobiliario, que ofrece al pequeño inversor la posibilidad de invertir en proyectos inmobiliarios hasta ahora solo disponibles para profesionales del sector.
Nuestra plataforma permite a los inversores adquirir participaciones en proyectos inmobiliarios previamente validados por nuestro equipo de expertos y gestionar sus inversiones a través de su panel de control.
A la vez, la plataforma supone una vía de financiación alternativa para los promotores inmobiliarios acreditados por Urbanitae, que podrán desarrollar financiar sus proyectos con fiabilidad y rapidez.
Los proyectos seleccionados buscan generar rentabilidades muy atractivas para el inversor, tanto por los ingresos generados por el alquiler de los inmuebles como por la revalorización generada por su venta.
Urbanitae y los promotores se encargan de toda la gestión de compraventa, mantenimiento, alquiler de los inmuebles, liberando al inversor de gestiones y trámites costosos.
¿Qué es el crowdfunding?
La palabra crowdfunding nace de la unión de crowd (colectivo o grupo) y funding (el acto de financiar algo). En el caso de Urbanitae, se trata de reunir a muchos inversores para que, juntos, participen en proyectos inmobiliarios de gran dimensión.
A efectos de la normativa aplicable, el servicio de crowdfunding o financiación participativa trata de conectar los intereses de los inversores y de los promotores de proyectos en materia de financiación empresarial mediante el uso de plataformas de financiación participativa. Esta puede consistir bien en la concesión de préstamos, bien en la colocación –sin base en un compromiso firme– de valores negociables e instrumentos admitidos para la financiación participativa emitidos por los promotores de proyectos o por una entidad instrumental, y en la recepción y transmisión de órdenes de clientes, en relación con los anteriores.
¿Cómo seleccionamos a los promotores?
La red de promotores de Urbanitae es una parte fundamental de nuestra plataforma. Cualquier promotor puede solicitar el alta en nuestra plataforma en el apartado Cómo funciona de la sección de promotores de la web. Nuestro equipo de inversión y análisis estudia su trayectoria y su grado de profesionalidad antes de darle acceso. Ser un promotor acreditado por Urbanitae es un sello de calidad y buen desempeño.
¿Cómo seleccionamos los proyectos?
Nuestro equipo de analistas realiza un estudio intensivo de los proyectos que nos remiten los promotores: solo si pasan los filtros fijados por Urbanitae se publican en la plataforma para que cualquier usuario registrado pueda invertir en ellos. Urbanitae cuenta con un riguroso proceso de análisis de oportunidades que abarca varias etapas para minimizar el riesgo:
Selección previa: Urbanitae realiza una exhaustiva selección de oportunidades antes de su publicación. Se evalúan diversos aspectos, como la ubicación, la viabilidad del proyecto, la calidad del promotor y otros factores relevantes.
Análisis de riesgos: Se lleva a cabo un análisis detallado de los riesgos asociados a cada proyecto. Esto incluye evaluar los riesgos específicos del mercado inmobiliario, los riesgos financieros y cualquier otro factor que pueda afectar la viabilidad del proyecto.
Seguimiento y control: Una vez que un proyecto está en marcha, Urbanitae realiza un seguimiento continuo para asegurarse de que se desarrolla según lo previsto. Se monitorean los hitos del proyecto, los costos, y cualquier cambio en las circunstancias que pueda afectar el resultado final.
Estas medidas se implementan para garantizar la transparencia y la seguridad en las inversiones, minimizando los riesgos asociados a cada oportunidad publicada en la plataforma.
¿Quién puede invertir en Urbanitae?
Urbanitae está dirigido a cualquier inversor particular o institucional que quiera invertir en el sector inmobiliario.
- Personas físicas mayores de edad con nacionalidad española.
- Personas físicas mayores de edad en posesión de un número de identificación de extranjero (NIE).
- Cualquier sociedad con NIF español.
¿Cómo me doy de alta en Urbanitae?
Personas físicas:
El proceso de registro básico en nuestra plataforma es fácil y rápido: basta con aportar tu denominación social, dirección, e-mail, número de teléfono, así como la misma información respecto a tu representante legal.
Para poder depositar dinero e invertir en la plataforma, tendrás que validar tu cuenta con cualquiera de nuestros proveedores de servicios de pago, Lemonway o Mangopay, aportando una foto de tu DNI para verificar tu identidad.
Para poder retirar dinero de tu cuenta en Urbanitae has de aportar un documento que acredite la titularidad de tu cuenta bancaria a fin de que la entidad de pagos la verifique. (Ver ¿Qué es Lemonway? y ¿Qué es Mangopay?).
Personas jurídicas:
En este caso, bastará con aportar tu nombre y apellidos, dirección, e-mail y número de teléfono. Para poder depositar dinero e invertir en la plataforma, tendrás que validar tu cuenta con cualquiera de nuestros proveedores de servicios de pago, Lemonway o Mangopay, aportando una foto de tu DNI para verificar tu identidad, la escritura de la empresa y un certificado del registro mercantil o el último pago de impuestos.
Para poder retirar dinero de tu cuenta en Urbanitae has de aportar un documento que acredite la titularidad de tu cuenta bancaria a fin de para que la entidad de pagos la verifique. (Ver ¿Qué es Lemonway? y ¿Qué es Mangopay?).
¿Cuál es la cantidad mínima de inversión?
La cantidad mínima de inversión en proyectos inmobiliarios con Urbanitae puede variar según el proyecto, sin embargo, en la mayoría de los casos, la inversión mínima es de 500 €. Es importante destacar que la cantidad de inversión debe ser siempre un múltiplo de 10, lo que brinda flexibilidad a los inversores para ajustar su participación de manera conveniente.
¿Cuál es la cantidad máxima de inversión?
No hay una cantidad máxima de inversión en proyectos inmobiliarios con Urbanitae.
¿Cuál es el proceso para depositar fondos y comenzar a invertir con Urbanitae?
Una vez verificada tu identidad, puedes depositar dinero en tu cuenta Urbanitae mediante transferencia bancaria, tarjeta de crédito o débito o ingreso bancario.
Para garantizar la seguridad financiera de nuestros inversores, Urbanitae utiliza una entidad de pagos externa llamada Lemonway, regulada y totalmente independiente. Este sistema protege a nuestros inversores, ya que mantiene su capital en una cuenta segregada y segura.
¿Cómo invierto en un proyecto?
Para realizar una inversión, el primer paso es depositar la cantidad deseada en el wallet asociado a tu cuenta de Urbanitae. (Consulta la sección ¿Cuál es el proceso para depositar fondos y comenzar a operar con Urbanitae? para más detalles sobre este proceso).
En nuestra página web encontrarás los proyectos de inversión que están en estudio: si finalmente salen adelante, se anuncia la fecha de apertura y el plazo. Este plazo marca el inicio de la financiación por parte de los usuarios de Urbanitae, permitiéndote participar en proyectos inmobiliarios de manera sencilla y transparente.
¿En qué consiste el sistema de prefunding?
El sistema de Prefunding tiene como objetivo ampliar las oportunidades de participación en los proyectos de Urbanitae a un mayor número de inversores.
En concreto, este sistema permite que durante un plazo determinado (usualmente 24 o 48 horas), cualquier usuario registrado pueda invertir en el proyecto en calidad de preinversión.
Esta fase de preinversión termina o bien cuando concluye el plazo o bien cuando se alcanza un máximo de sobreinversión, generalmente el 200% del objetivo de financiación.
En el primer caso, si la recaudación supera el objetivo de financiación, las preinversiones se reducen proporcionalmente para asegurar la participación de todos, con dos excepciones: se respeta el mínimo de 500 € y, en proyectos de plusvalía (equity) con plazo de más de un año, se garantiza que la inversión final mínima sea del 5% para las personas jurídicas cuya preinversión represente más del 5% del capital social.
Si la recaudación es inferior al objetivo, las preinversiones no experimentan reducciones y el proyecto se abrirá a inversión en la plataforma para lograr el 100%.
Si se alcanza el tope de sobreinversión antes de cumplirse el plazo, se cierra el proceso de prefunding y se prorratean las preinversiones con las mismas salvedades que en el caso de superarse el objetivo inicial de financiación.
¿Cómo se anunciará el sistema de prefunding?
Todos los proyectos de Urbanitae se anuncian de la misma manera, comunicando la apertura a toda la base inversora con algunos días de antelación. En el correo electrónico de cuenta atrás se indicará si el proyecto se abre con prefunding, así como la fecha y la hora de la apertura.
Como siempre, en los días anteriores a la apertura el proyecto seguirá “en estudio” y los inversores podrán consultar la documentación relevante así como trasladar sus dudas al equipo de atención al inversor y, en caso de estar interesados, transferir fondos a los wallets.
Este enfoque brinda transparencia y seguridad y permite a los inversores prepararse adecuadamente antes del inicio del proceso de inversión.
¿Cómo funciona el proceso de inversión en los proyectos de prefunding en Urbanitae?
En la fecha indicada en el email de “cuenta atrás”, abriremos el proyecto para que todo el que quiera pueda preinvertir durante el plazo fijado (24 o 48 horas) o hasta alcanzar el límite de sobreinversión establecido.
Las condiciones son las mismas que en otros proyectos: 500 € de inversión mínima, un tope de 3.000 € para inversores no acreditados y sin límite para los acreditados, a no ser que, por la alta demanda prevista, se haya fijado previamente un ticket máximo para todos los inversores.
Es esencial tener el importe de la inversión disponible en el wallet para participar en la fase de Prefunding, ya que las preinversiones son 100% vinculantes. Este proceso permite a los inversores comprometerse de manera temprana en los proyectos de su elección, asegurando así su participación.
¿Qué ocurre cuando acaba el prefunding?
Una vez cumplido el periodo de prefunding, pueden darse dos situaciones:
- Que se haya superado el objetivo de financiación:
En este escenario, las participaciones de cada inversor se ajustarán mediante prorrateo, lo que significa que la cantidad final será inferior que la solicitada. No obstante, se respetará el mínimo de inversión de 500 € y, en los proyectos de plusvalía (equity) con plazo superior a un año, se garantizará que la inversión final mínima sea del 5% para las personas jurídicas cuya preinversión represente más del 5% del capital social. El exceso de financiación se reembolsará a los inversores a través del wallet.
- Que no se haya superado el objetivo de financiación:
En este caso, el proyecto se abrirá a la inversión en la plataforma con el objetivo de alcanzar la financiación necesaria. Todas las inversiones realizadas durante la fase de Prefunding se convertirán en inversiones firmes en el proyecto, sin reducción en la cuantía. Este enfoque asegura que los proyectos tengan la oportunidad de recibir el respaldo total necesario para su ejecución, incluso si no se alcanzó el objetivo inicial en la fase de Prefunding.
¿En cuánto se podrá superar el objetivo de financiación durante el Prefunding?
Todos los proyectos en fase de prefunding tendrán un máximo de sobreinversión (overfunding), que, por norma general, será de un 200% del objetivo de financiación.
Si en algún momento durante la fase de prefunding se alcanza el máximo de overfunding (tope de overfunding), el proyecto quedará cerrado automáticamente y no se admitirán nuevas inversiones.
Esto puede suponer que un proyecto se cierre a la inversión antes del plazo establecido de prefunding.
¿Cómo quedará mi inversión si se supera el objetivo de financiación?
En caso de superar el objetivo de financiación, las asignaciones de cada inversor se determinarán mediante prorrateo de las inversiones solicitadas, sujeto a dos limitaciones:
- La inversión por inversor no podrá quedar, en ningún caso, por debajo de 500 €.
- En proyectos de plusvalías (equity) a más de un año, se respetará como inversión mínima el 5% del capital social a las personas jurídicas que hayan preinvertido el 5% o más de dicho capital.
Este proceso garantiza una distribución justa de las inversiones en situaciones de sobreinversión, al mismo tiempo que establece límites mínimos para la participación individual y respeta las condiciones específicas para proyectos de plusvalías a largo plazo.
¿Se hará prefunding en todos los proyectos?
No, el sistema de prefunding está pensado para dar a los inversores más posibilidades de participar en proyectos para los que se espera una demanda muy alta. Se utilizará cuando las condiciones del proyecto lo hagan aconsejable.
Con el objetivo de ampliar aún más el acceso de los inversores, en ocasiones, se establecerá un límite máximo para todos los participantes, independientemente de si son acreditados o no. Esta medida se adopta para gestionar la demanda en proyectos específicos y garantizar una distribución equitativa de las oportunidades de inversión entre la comunidad de Urbanitae.
¿Qué comisiones cobra Urbanitae?
La única comisión que cobra Urbanitae es la comisión de apertura. Depende del proyecto, pero en todo caso está entre el 5 y el 7% del objetivo de financiación, en el que está incluida. Es decir, Urbanitae establece el objetivo de financiación considerando la comisión.
En Urbanitae, nos caracterizamos por nuestra obsesión por la transparencia. Nuestro compromiso es asegurar que no haya comisiones inesperadas y que sea completamente claro cuánto cobramos. Queremos que los inversores tengan una comprensión clara de los costes asociados a través de una comunicación transparente y directa sobre las comisiones.
¿Qué es una entidad de pagos?
Queremos darte la máxima seguridad y tranquilidad y, para ello, utilizamos una entidad de pagos externa para custodiar y gestionar los fondos de nuestros inversores. Cuando ingresas dinero en tu cuenta de Urbanitae, no nos estás ingresando el dinero a nosotros, sino a la cuenta creada para ti por la entidad de pagos. Cada proyecto inmobiliario también tendrá su propia cuenta, separada de las demás. Lo que pase en un proyecto nunca afectará a los demás proyectos de la plataforma.
Según el Banco de España, a estos efectos las entidades de pago son "aquellas que tienen autorización para realizar servicios de pago, como transferencias, adeudos domiciliados y pagos efectuados con tarjetas".
Urbanitae trabaja con dos entidades de pagos: Lemonway y Mangopay. Ambas se encargan de gestionar todos los movimientos de fondos de los usuarios de Urbanitae y de la gran mayoría de entidades de crowdfunding en España. Este sistema garantiza que tu dinero esté totalmente segregado de nuestras cuentas y bajo la custodia de una entidad regulada y autorizada por el Banco de España.
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¿En qué consiste el programa de referidos?
El programa de referidos de Urbanitae es una manera de agradecer la confianza de nuestros usuarios e incentivarlos a que nos den a conocer entre sus allegados (ver apartado de limitaciones), invitándoles a registrarse en la plataforma e invertir con nosotros.
Todo usuario de Urbanitae puede compartir un enlace de invitación personal, disponible en su área privada, en la esquina superior derecha, en el apartado “Invitar”. Una vez que el usuario invitado complete su primera inversión, ambas partes comparten una bonificación, que puede llegar hasta los 150 euros.
Estas son las condiciones del programa:
- Beneficiarios del programa de referidos
- Usuario invitador: Para acceder al programa, basta con estar registrado en Urbanitae y compartir el enlace para compartir disponible en el área privada. Una vez que el invitado se registre en Urbanitae a través de ese enlace y realice su primera inversión, los dos recibirán una bonificación.
- Usuario invitado: Para ser beneficiario del programa de referidos, el invitado deberá registrarse utilizando el enlace para compartir de un usuario de Urbanitae e invertir en la plataforma. Una vez completada la primera inversión, invitador e invitado recibirán una bonificación.
Nuestro programa de referidos tiene dos beneficiarios: el usuario que invita y el/los usuario/s que es invitado.
- Retribución
Tanto el inversor invitado como el usuario invitador recibirán en su wallet de Urbanitae un pago o incentivo por la primera inversión del usuario invitado. La cuantía de dicho pago se distribuirá al 50% entre invitado e invitador; dependerá de la cantidad de la primera inversión, y se recibirá dentro de los primeros diez días del mes siguiente al del cierre del proyecto en el que se efectuó la inversión. La tabla de pagos es la siguiente:
| Inversión | 500 € 1.500 € | 1.510 € 3.000 € | >3.000 € |
|---|---|---|---|
| Pago | 25 € | 50 € | 75 € |
- Limitaciones
Bajo el programa de referidos no se puede invitar a familiares de primer grado ni a personas jurídicas cuyo administrador sea el propio prescriptor.
Esta bonificación no es acumulable a otras que se pudieran establecer en Urbanitae. En caso de conflicto, se pagaría solo la de mayor importe.
¿Tengo que rellenar los datos adicionales de mi cuenta?
Sí, es imprescindible que completes toda la información que te solicitamos antes de realizar tu primera inversión. Esta información es necesaria para asegurar que tu participación quede debidamente registrada en el registro mercantil. La cumplimentación de estos datos adicionales es un paso importante y obligatorio para garantizar la transparencia y legalidad en las operaciones de inversión en Urbanitae.
¿Si tengo alguna duda con quién puedo contactar?
Si tienes alguna duda puedes contactar con nosotros en contacto@urbanitae.com o en el (+34) 911 23 25 22. Estaremos encantados de poder ayudarte.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en inmuebles a través del crowdfunding inmobiliario?
Invertir en inmuebles presenta varias ventajas que han atraído a numerosos inversores a este tipo de activo. Algunas de las ventajas más destacadas incluyen:
- Diversificación de la cartera: Los inmuebles ofrecen una forma de diversificar una cartera de inversiones. Al agregar activos inmobiliarios a un portafolio que puede incluir acciones, bonos y otros instrumentos financieros, los inversores pueden reducir el riesgo global.
- Flujo de efectivo: La propiedad de bienes raíces, especialmente cuando se trata de alquileres residenciales o comerciales, puede generar ingresos recurrentes a través de los alquileres. Este flujo de efectivo puede proporcionar estabilidad financiera y una fuente constante de ingresos.
- Potencial de apreciación del valor: A lo largo del tiempo, los inmuebles tienen el potencial de aumentar su valor. La apreciación del valor puede generar beneficios significativos cuando los inversores deciden vender la propiedad en el futuro.
- Ingresos pasivos: La inversión en propiedades para alquilar permite a los inversores generar ingresos pasivos. Los propietarios pueden obtener beneficios de los alquileres sin la necesidad de una participación activa en la gestión diaria.
- Resistencia a la inflación: Los inmuebles a menudo tienen una resistencia inherente a la inflación. En entornos inflacionarios, los valores de las propiedades y los alquileres tienden a aumentar, brindando protección contra la pérdida de poder adquisitivo.
- Diversidad de opciones: Existen diversas formas de invertir en inmuebles, desde propiedades residenciales y comerciales hasta crowdfunding inmobiliario y fondos de inversión inmobiliaria. Esto permite a los inversores elegir la opción que mejor se adapte a sus objetivos y preferencias.
Es importante destacar que, como con cualquier inversión, existen riesgos asociados con el mercado inmobiliario, y los inversores deben realizar una debida diligencia adecuada antes de tomar decisiones.
¿Qué sucede si un proyecto no se lleva a cabo después de alcanzar su objetivo de financiación?
Si un proyecto no se materializa después de alcanzar su objetivo de financiación, Urbanitae devuelve los fondos a los inversores a través de sus cuentas. Esta política garantiza que los fondos solo se utilicen para proyectos que realmente se desarrollarán.
¿Son seguras las plataformas de crowdfunding inmobiliario como Urbanitae?
Sí, las plataformas de crowdfunding inmobiliario como Urbanitae suelen implementar medidas de seguridad y están sujetas a supervisión por parte de organismos reguladores. En el caso específico de Urbanitae, mencionas que está supervisada por el Banco de España y la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores). Estos organismos reguladores son responsables de garantizar que las plataformas cumplan con los requisitos y normativas necesarios para operar de manera segura y transparente.
Es importante señalar que, a pesar de las medidas de seguridad y la supervisión regulatoria, toda inversión conlleva ciertos riesgos. Los inversores deben realizar su propia diligencia debida, comprender los proyectos en los que invierten y considerar sus propios objetivos y tolerancia al riesgo antes de participar en cualquier plataforma de crowdfunding inmobiliario.
¿Urbanitae opera solo en España o en otros países también?
Desde finales de 2022, Urbanitae está autorizada por la CNMV para prestar servicios de financiación participativa en toda la Unión Europea, de conformidad con la nueva normativa europea –Reglamento (UE) 2020/1503–. A cierre de 2023, solo hemos financiado proyectos ubicados en España, pero contamos ya con un equipo en Francia, Portugal e Italia con el objetivo de publicar oportunidades de inversión en dichos países en 2024.
¿Qué pasaría si Urbanitae suspendiese su actividad?
Los fondos de los inversores están depositados en una cuenta a su nombre en una entidad de pagos externa e independiente (Lemonway o Mangopay), por lo que la suspensión de la actividad por parte de Urbanitae no afectaría a esos fondos, que seguirían siendo propiedad de los inversores.
En el improbable caso de suspensión de actividad por parte de Urbanitae, existe un acuerdo con otra entidad para que gestione las inversiones y proyectos hasta su conclusión.
¿Cuáles son las diferencias de invertir en una socimi frente a invertir a través de Urbanitae?
Las socimis son sociedades cotizadas que, en general, se encargan de adquirir y gestionar activos inmobiliarios principalmente destinados al alquiler, de donde obtienen sus beneficios. Si bien la inversión en socimis ofrece mayor liquidez que otras alternativas, estas no abundan en España y el acceso a ellas no es universal, dado su bajo capital flotante (las acciones que pueden adquirirse en Bolsa). Por el contrario, Urbanitae permite a cada inversor decidir en qué proyecto quiere invertir, diversificando por segmento, localización o plazo. En cada proyecto participan cientos o miles de inversores, que con cantidades pequeñas de dinero pueden acceder a rentabilidades altas asociadas con la promoción inmobiliaria, con un nivel de riesgo moderado y en un marco supervisado por la CNMV. No obstante, las rentabilidades en uno y otro caso no están garantizadas en modo alguno.
¿Qué es el crowd equity?
El crowd equity es una forma de financiación en la que los inversores participan directamente en el capital de una empresa mediante sus aportaciones monetarias, que se consideran una ampliación de capital de la sociedad.
En el contexto de Urbanitae, los promotores presentan proyectos específicos para su desarrollo. Los inversores, al financiar estos proyectos, recaudan fondos para su ejecución y, a cambio, adquieren una participación accionarial en la sociedad del proyecto, así como derechos a recibir dividendos.
Esta modalidad se asemeja a la compra de acciones en una sociedad a través de una ampliación de capital, pero con la distinción clave de que los acuerdos entre los socios están predeterminados.
¿Quién puede solicitar un préstamo?
Urbanitae solo trabaja con promotores profesionales cuya trayectoria acredite experiencia en proyectos similares, competencia técnica y solvencia económica.
La inversión
Cómo se estructuran tus inversiones.
¿Por qué debería invertir en Urbanitae?
Invertir a través de Urbanitae es la manera más fácil de invertir en el sector inmobiliario, ya que se delega todo el proceso de compra y gestión de los inmuebles a un profesional. Además, invertir en los inmuebles que publicamos te permitirá diversificar tu cartera de inversión en lugar de concentrarla en una única propiedad. Puedes invertir con cantidades pequeñas, lo que te permite invertir en muchos inmuebles de distintos tipos y en diferentes ciudades.
Urbanitae cuenta con una red de promotores inmobiliarios de probada solvencia y trayectoria. Estos profesionales seleccionan los mejores proyectos del mercado para incorporarlos a la plataforma, proporcionando a los inversores acceso a oportunidades de inversión inmobiliaria respaldadas por expertos en el sector. La diversificación, la accesibilidad y la colaboración con promotores de confianza son algunas de las razones clave para considerar la inversión a través de Urbanitae.
¿En qué tipo de proyectos se invierte con Urbanitae?
Urbanitae ofrece proyectos del sector inmobiliario a través de nuestra red de promotores acreditados. Los proyectos que buscamos son principalmente del sector residencial y comercial, aunque estamos abiertos a estudiar proyectos inmobiliarios de cualquier tipo.
Esta diversidad de proyectos brinda a los inversores la oportunidad de participar en una amplia gama de iniciativas inmobiliarias, adaptándose a sus preferencias y objetivos de inversión.
¿Cómo se realiza la inversión en Urbanitae?
Una vez que has encontrado un proyecto que te interesa, y siempre que tengas saldo en tu cuenta de Urbanitae, basta con hacer clic en Invertir y especificar la cantidad deseada. La inversión se realiza directamente desde la plataforma web, eliminando la necesidad de trámites burocráticos o desplazamientos. Este proceso sencillo y eficiente permite a los inversores acceder y participar en proyectos inmobiliarios de manera conveniente y sin complicaciones.
¿Cuánto puedo invertir?
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¿Qué es un inversor no experimentado?
Cualquier inversor que se registra en Urbanitae debe realizar un test de conocimientos sobre inversión. Este test es obligatorio para participar en los proyectos que ofrece Urbanitae.
Una vez superado dicho test, el inversor será considerado, por defecto, inversor no experimentado, y podrá realizar un segundo test, opcional, de idoneidad y simulación financiera. Según su perfil, será clasificado como inversor conservador, moderado o arriesgado.
Cualquier inversor puede invertir sin límites, pero a los inversores no experimentados se les mostrará una advertencia de riesgo si invierten 1.000 euros o el 5% de su patrimonio neto. Además, Urbanitae reconoce un período de reflexión precontractual durante el cual el inversor no experimentado potencial puede revocar en todo momento su oferta de inversión o de expresión de interés en la oferta de financiación participativa sin necesidad de justificar su decisión y sin incurrir en una sanción. Dicho periodo comenzará en el momento de la oferta de inversión o de la expresión de interés por parte del inversor no experimentado potencial y expirará al término de cuatro días naturales.
¿Soy inversor experimentado?
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- Ser persona jurídica y cumplir al menos uno de los siguientes criterios:
- Recursos propios de al menos 100.000€.
- Volumen de negocio neto de al menos 2.000.000€.
- Balance de al menos 1.000.000€.
- Ser persona física y cumplir al menos dos de las siguientes condiciones:
- Tener unos ingresos brutos anuales de al menos 60.000 euros o un patrimonio financiero superior a 100.000 euros.
- Trabajar o haber trabajado en el sector financiero al menos durante un año en un puesto profesional que requiera tener conocimiento de la operaciones o servicios previstos, o haber ocupado un puesto ejecutivo durante al menos 12 meses en una persona jurídica de las determinadas más arriba.
- Haber realizado operaciones de volumen significativo en los mercados de capitales con una frecuencia media de 10 por trimestre durante los cuatro trimestres anteriores.
¿Qué tengo que hacer para ser inversor experimentado?
Por defecto, todos los inversores de Urbanitae son considerados no experimentados. Para solicitar el tratamiento como inversor experimentado, deberás acceder a tu área privada, desplazarte a la parte superior izquierda, donde dice 'Inversor no experimentado' y hacer clic en 'Ser experimentado'. A continuación, tendrás que contestar un cuestionario para determinar si cumples los requisitos para ser inversor experimentado (Ver ¿Soy inversor experimentado?).
¿Qué es la cuenta de Urbanitae?
La cuenta de Urbanitae es la cuenta que se abre para ti en una entidad de pagos independiente, en este caso, Lemonway, al registrarte en nuestra plataforma. Esta cuenta se utiliza para gestionar las transacciones financieras relacionadas con tus inversiones y actividades en Urbanitae.
Al asociar tu cuenta con Lemonway, garantizamos la seguridad y la segregación de fondos, proporcionando una capa adicional de protección para los inversores en nuestra plataforma.
¿Qué es la entidad de pagos y cómo funciona?
(Ver ¿Qué es Lemonway? y ver ¿Qué es Mangopay?)
¿Cómo se recarga el saldo en la cuenta de Urbanitae?
(Ver ¿Cómo se deposita el dinero para operar con Urbanitae?)
¿Qué estoy comprando cuando invierto con Urbanitae?
La forma concreta que adopta tu inversión depende del tipo de proyecto inmobiliario:
- Proyectos de plusvalías (equity): Al invertir en este tipo de proyectos, estás adquiriendo una participación en la propiedad del inmueble. Para facilitar el proceso y hacerlo lo más eficiente posible, se constituye una sociedad limitada, que es la que adquiere el inmueble. Como inversor, se te dará entrada en el capital de la sociedad (vía ampliación de capital) y tu participación será equivalente a la cantidad invertida. Por ejemplo, si inviertes 1.000 € en un proyecto de 100.000€, tendrás un 1% de las acciones de la sociedad creada y te corresponderá un 1% de los beneficios que genere.
- Proyectos de deuda: En este caso, participas en el préstamo otorgado a la sociedad a través de la cual el promotor llevará a cabo el proyecto. Al vencimiento del préstamo, recuperarás tu inversión con los intereses prefijados.
¿Cuáles son las estrategias de inversión de Urbanitae?
Urbanitae tiene tres estrategias de inversión principales: plusvalías, deuda y rentas.
¿En qué consiste la estrategia de rentas?
En resumen, la estrategia de rentas de Urbanitae se basa en el ciclo de 'comprar, reformar, alquilar y vender'.
Esta estrategia prioriza el potencial del alquiler, por lo que se centra en la adquisición de inmuebles a precios inferiores a los del mercado en zonas con buenas perspectivas para el alquiler.
Así, las inversiones en residencial se enfocarán principalmente en buscar rentabilidades mediante el alquiler tradicional o el alquiler vacacional a través de plataformas participativas. Las inversiones en inmuebles comerciales o industriales se enfocarán principalmente en alquileres a más largo plazo.
Esta estrategia busca ofrecer a los inversores flujos de ingresos recurrentes a través de los alquileres, mientras se capitaliza el potencial de apreciación a largo plazo de los inmuebles. La diversificación de las inversiones en diversas tipologías de propiedades y zonas contribuye a maximizar el rendimiento de la estrategia de rentas.
¿En qué consiste la estrategia de plusvalías?
En resumen, la estrategia de plusvalías de Urbanitae se basa en el ciclo de 'comprar, reformar y vender'.
En estos proyectos se da prioridad al potencial de apreciación del inmueble a corto plazo. La estrategia de plusvalías se basa en la adquisición de inmuebles a precios inferiores a los del mercado, en zonas con una proyección de crecimiento notable a corto plazo, y con mucha demanda y facilidad de venta.
En este enfoque, se busca maximizar las ganancias capitalizando la plusvalía generada por la mejora del inmueble y la creciente demanda en el mercado. La estrategia de plusvalías puede ofrecer rendimientos atractivos en un período más breve en comparación con la estrategia de rentas, pero también conlleva un mayor nivel de riesgo asociado a la volatilidad del mercado inmobiliario a corto plazo.
¿En qué consiste la estrategia de deudas?
En este tipo de proyectos, se invierte en préstamos al promotor con garantías hipotecarias de primer rango sobre el activo. Los plazos son más cortos y las rentabilidades objetivo son menores que en los proyectos de plusvalía, en consonancia con el menor riesgo asumido.
¿Cuándo recibiré mis dividendos?
El momento de recibir tus dividendos depende de cada proyecto. En términos generales:
- Estrategia de Rentas: En esta estrategia, recibirás los dividendos generados por los alquileres mensualmente. Además de los dividendos, también obtendrás las plusvalías que se generen al vender el inmueble. El plazo objetivo de la inversión varía según el proyecto, pero suele rondar los 3 años.
- Estrategia de Plusvalías: En esta estrategia, recibirás los dividendos generados por la plusvalía del proyecto una vez que este sea vendido. El plazo objetivo de la inversión también varía según el proyecto, pero generalmente se sitúa entre los 12 y 36 meses.
Es importante tener en cuenta que los plazos y los pagos pueden variar según las características específicas de cada proyecto. La información detallada sobre la distribución de dividendos y el horizonte temporal de la inversión se proporciona de manera específica para cada oportunidad de inversión en la plataforma Urbanitae.
¿Cómo se estructuran las inversiones?
Urbanitae utiliza entidades con cometido especial, comúnmente conocidas como vehículos de inversión o SPV (Special Purpose Vehicle), para estructurar la compraventa de los inmuebles. Este enfoque implica la creación de sociedades limitadas (S.L.) exclusivamente constituidas para la adquisición y futura explotación de cada uno de los inmuebles en los proyectos.
En términos prácticos:
- SPV (Vehículo de Inversión Especial): Cada proyecto se estructura mediante un SPV, que es una entidad legal separada creada para ese proyecto específico.
- Sociedad Limitada (S.L.): Dentro de cada SPV, se constituye una sociedad limitada que adquiere el inmueble. Los inversores se convierten en socios de esta S.L., y su propiedad se corresponde con el porcentaje de su inversión en el proyecto.
Este enfoque asegura la transparencia y la separación de activos entre diferentes proyectos. Además, al haber una S.L. para cada proyecto, los inversores siempre sabrán exactamente en qué proyecto específico están invirtiendo su dinero.
¿Tendré que acudir a un notario?
No. Una vez se complete la financiación de un proyecto, se dará entrada a los inversores a la sociedad mediante una ampliación de capital que no requiere firma ante notario. Este proceso se gestiona de manera eficiente, eliminando la necesidad de trámites notariales y proporcionando a los inversores una experiencia de inversión más ágil y conveniente.
¿Quién paga los gastos de compraventa?
Al igual que la adquisición directa de un inmueble, la compra de un inmueble a través de Urbanitae tiene unos costes asociados. Estos costes se incluyen en el objetivo de financiación, se pagan con el dinero recaudado en el proyecto y se detallan claramente en la ficha de cada proyecto. La información detallada sobre estos costes se proporciona de manera transparente en la ficha de cada proyecto, asegurando que los inversores tengan conocimiento claro de todos los gastos asociados antes de tomar la decisión de invertir.
¿Cuándo recuperaré el dinero invertido?
La inversión en cualquier proyecto de Urbanitae se recupera cuando se vende el inmueble. Los plazos específicos dependerán de la estrategia de inversión:
- En la estrategia de plusvalías, el plazo objetivo para la recuperación de la inversión suele situarse entre los 12 y los 36 meses.
- En la estrategia de rentas, los plazos variarán según el proyecto, pero generalmente rondarán los 3 años. Durante este periodo, los inversores en la estrategia de rentas también pueden recibir dividendos generados por los alquileres.
Es importante tener en cuenta que estos plazos son metas objetivas y pueden estar sujetos a variaciones según las circunstancias específicas de cada proyecto. La información detallada sobre el plazo objetivo de recuperación se proporciona en la ficha de cada oportunidad de inversión en la plataforma Urbanitae.
¿Tiene algún coste mi cuenta Urbanitae?
No, tu cuenta Urbanitae no tiene ningún coste para ti: ni de apertura y mantenimiento ni tampoco por las transferencias emitidas ni recibidas. Urbanitae busca mantener una experiencia de inversión transparente y sin costos ocultos para los inversores.
¿Cómo puedo retirar mis fondos?
Para retirar fondos de tu cuenta solo tienes que:
- En tu área privada, ir al apartado Operaciones bancarias.
- Haz click en Retirar dinero.
- Seleccionar la cuenta a la que quieres ingresar el dinero (puedes dar de alta hasta cuatro cuentas).
- Rellenar el formulario de solicitud de transferencia (indicar la cantidad y el concepto).
- Hacer clic en Solicitar transferencia.
Este proceso te permite gestionar fácilmente la retirada de tus fondos, ofreciéndote flexibilidad y control sobre tus inversiones inmobiliarias en Urbanitae.
¿Puedo retirar mi inversión?
Los inversores no experimentados se benefician de un periodo de reflexión durante el cual pueden revocar en todo momento su oferta de inversión o de expresión de interés en la oferta de financiación participativa sin necesidad de justificar su decisión y sin incurrir en una sanción.
El periodo de reflexión empieza en el momento en el que el inversor no experimentado potencial realiza una oferta de inversión o expresa su interés y expira transcurridos cuatro días naturales desde esa fecha. Los inversores pueden ejercer el derecho de revocar su inversión enviando un correo electrónico a contacto@urbanitae.com en un plazo máximo de 4 días naturales desde que realizó su inversión. En caso de desistimiento por parte de el/los inversor/es, Urbanitae se reserva el derecho de cerrar el proyecto o de completar el objetivo de inversión inicial con nuevos inversores.
¿Cuáles son los principales riesgos en los que puedo incurrir?
En los proyectos de plusvalía, hay tres riesgos principales:
- Riesgo de plazo: es posible que el promotor tarde más de lo esperado en llevar las obras a término, bien porque sus estimaciones no hayan sido precisas o por retrasos en la obtención de la licencia o el préstamo promotor.
- Riesgo de costes: puede ocurrir que los costes de construcción suban y no puedan repercutirse en los precios de venta de las viviendas, afectando a la rentabilidad.
- Riesgo comercial: no se puede descartar que el promotor tarde más tiempo del previsto en vender la totalidad de las viviendas o deba hacerlo a un precio menor del estimado.
En los proyectos de deuda, el principal riesgo es el impago. Si el promotor no es capaz de afrontar la devolución del capital con los intereses, podría ser necesario ejecutar las garantías del préstamo y vender los activos para recuperar el capital de los inversores.
En los proyectos de rentas, el principal riesgo es el inquilino: podría darse el caso de que el inquilino abandonara el activo alquilado antes de tiempo y fuera necesario buscar uno nuevo, algo que podría demorarse y requerir condiciones distintas de las previstas originalmente.
En el peor de los escenarios, estos riesgos pueden dar lugar a la pérdida total, pérdida parcial o a la iliquidez temporal de la inversión durante el plazo del proyecto. Es esencial que los inversores comprendan y evalúen cuidadosamente estos riesgos antes de tomar decisiones de inversión.
¿En qué consisten los proyectos con garantía hipotecaria?
Los proyectos con garantía hipotecaria en Urbanitae implican que el promotor ofrece un activo como garantía por el préstamo recibido, y este activo se hipoteca a nombre de un agente de garantías que actúa en representación de los inversores:
- Garantía del Préstamo: el promotor aporta un activo como garantía del préstamo que ha recibido para el proyecto. Esta garantía está hipotecada y se utiliza para respaldar el préstamo.
- Agente de garantías: por ley, el activo hipotecado debe estar a nombre de un agente de garantías que actúa en representación de los inversores. Este agente se encarga de administrar y proteger los intereses de los inversores en relación con la garantía hipotecaria.
- Ejecución de la garantía: en caso de que el promotor no pueda cumplir con sus obligaciones de pago, el agente de garantías tiene el derecho de ejecutar la garantía hipotecaria. Esto implica la venta o liquidación del activo hipotecado para recuperar los fondos y reembolsar a los inversores, total o parcialmente, según lo acordado.
Los proyectos con garantía hipotecaria buscan proporcionar una capa adicional de seguridad a los inversores al respaldar la inversión con un activo tangible que actúa como garantía.
¿Qué es el loan-to-value?
El loan-to-value (LTV) es un indicador financiero que representa el porcentaje del préstamo con respecto al valor del inmueble que sirve como garantía hipotecaria. Por ejemplo, si el préstamo es de 80.000 euros y el valor de tasación del inmueble que actúa como garantía es de 100.000 euros, el LTV del préstamo es del 80%. El LTV es una herramienta esencial en finanzas inmobiliarias para evaluar el riesgo y la viabilidad de un préstamo, ya que proporciona información sobre la proporción entre la deuda y el valor del activo. Un LTV más bajo generalmente se considera más favorable, ya que implica un menor riesgo para el prestamista al tener una mayor proporción de garantía respaldando el préstamo. En Urbanitae, el LTV se utiliza como parte del análisis de riesgos para evaluar la seguridad de los préstamos y proporcionar transparencia a los inversores sobre la relación entre el monto del préstamo y el valor de la garantía hipotecaria.
¿Qué ocurre cuando un promotor no puede devolver el préstamo?
En caso de que el promotor no pueda hacer frente al pago del préstamo, se ejecutarán las garantías previstas en el contrato de préstamo, como la ejecución de la hipoteca sobre el inmueble objeto del proyecto o de otros activos o bienes que el promotor haya aportado como garantía.
¿Cómo se gestiona el recobro de un proyecto con garantías hipotecarias?
Cuando una deuda con garantía hipotecaria entra en mora, lo primero que se hace es estudiar las razones con el promotor, ver la viabilidad de pago futuro y negociar, si es financieramente viable, una extensión añadiendo la penalización por demora. En caso de que la negociación no permita asegurar el repago del préstamo, se instará a la ejecución hipotecaria. Recordad que en los proyectos de deuda la hipoteca se inscribe en favor de un Agente de Garantías, que tiene (y se le ha dotado con una reserva de fondos para poder hacerlo) el mandato de ejecutar la deuda en nombre de los inversores. La ejecución de la hipoteca es siempre la última opción, porque aunque es una garantía muy robusta, los procesos judiciales pueden extenderse meses antes de resolverse. Pero constituye una amenaza muy real para el promotor, porque le supone poder llegar a perder todo el valor aportado al proyecto, y buscará una salida para evitar que se dé la ejecución. Hay que tener en cuenta que también durante los meses que se demore la ejecución hipotecaria se siguen devengando intereses a favor del inversor.
¿Tiene algún coste para el inversor una ejecución de garantía hipotecaria?
No, no lo tiene. En el contrato de préstamo ya se incluye la remuneración del Agente de Garantías y un fondo para tender posibles gastos en una eventual ejecución hipotecaria. En caso de que hubiera gastos adicionales no previstos, se buscaría fórmulas para diferir el pago de los mismos hasta el momento en que se produzca la venta del activo y liquidación de la deuda.
Rentabilidad
Todo sobre impuestos, plazos y rentabilidades.
¿Cómo rentabilizo mis inversiones?
Cuando inviertes en un proyecto de nuestra plataforma, te conviertes en propietario de un porcentaje de la SL constituida para la adquisición y gestión del inmueble. Una vez cerrada la fase de financiación del proyecto y acometidas las reformas necesarias para poder explotar el inmueble, hay dos maneras de rentabilizarlo: alquilándolo (rentas) o vendiéndolo (plusvalías).
Proyectos de Rentas:
Los inmuebles adquiridos bajo la estrategia de rentas se pondrán en el mercado de alquiler en cuanto estén habilitados para ello. El alquiler podrá ser mediante un contrato de alquiler estándar o mediante plataformas de alquiler vacacional como Vrbo o Airbnb. Una vez satisfechos los gastos de gestión de alquiler, se distribuirá la cantidad restante entre los inversores en concepto de dividendos. Los dividendos se liquidarán mensualmente: se traspasarán a tu cuenta de Urbanitae, desde la que podrás invertir en otros proyectos o retirar los fondos a tu cuenta corriente.
Proyectos de Plusvalía o Equity:
Los inmuebles adquiridos bajo la estrategia de plusvalías generarán rentabilidad únicamente cuando sean vendidos. El plazo de venta variará según el proyecto, pero generalmente estará entre 12 y 36 meses. Los inmuebles adquiridos bajo la estrategia de rentas también serán vendidos, cuando se cumpla su plazo objetivo de inversión. Una vez se venda el inmueble, cada inversor recibirá su parte proporcional de la venta en su cuenta de Urbanitae.
Esta estructura proporciona a los inversores flexibilidad para elegir entre estrategias de rentas y plusvalías, diversificando así sus carteras y optimizando la rentabilidad de sus inversiones inmobiliarias.
¿Cómo se calcula la rentabilidad estimada que se indica en los proyectos de Urbanitae?
Siguiendo las disposiciones del regulador, desde mayo de 2022 solo publicamos el dato de rentabilidad estimada en los proyectos de deuda. En estos proyectos, en los que el inversor actúa como prestamista del promotor, la rentabilidad responde a las condiciones del préstamo acordadas entre Urbanitae y el promotor, en concreto al interés y el plazo fijado para su devolución.
En los proyectos de rentas, sí podemos publicar la rentabilidad anual estimada en concepto de dividendo.
En los proyectos de plusvalías (o equity), el regulador no permite que publiquemos una estimación de la rentabilidad esperada, pero sí autoriza la publicación de las previsiones de ingresos y gastos asociadas a un proyecto (el desglose de estas previsiones, como siempre, está disponible en la web, en el resumen económico del proyecto). Es el inversor quien, tras examinar dichas estimaciones, deberá hacer el cálculo de la rentabilidad estimada del proyecto. En todos los casos, la fórmula es la siguiente:
Rentabilidad estimada = ((Previsión ingresos – Estimación costes) / Equity total) x 100
El regulador también nos solicita que consideremos tres escenarios para cada proyecto de plusvalías: un escenario base favorable y dos más en los que se prevean desviaciones en los costes o los precios de venta:
- Escenario favorable:
Este escenario es el que tomamos como base en todos los proyectos. Parte de las estimaciones de los precios de venta de los activos (por ejemplo, las viviendas) y de los costes de la promoción auditados por Urbanitae y validados por Tecnitasa, una tasadora independiente.
- Escenario moderado:
En este escenario, realizamos una desviación al alza de los costes de construcción previstos por el constructor o una desviación a la baja en los precios de venta.
- Escenario desfavorable:
De conformidad con lo requerido por el regulador, en este escenario estresamos el modelo lo suficiente como para generar un resultado neto negativo, es decir, como para que el inversor llegue a perder dinero. Para ello, consideramos mayores costes de construcción y menores ingresos por venta.
¿Qué rentabilidad voy a obtener invirtiendo con Urbanitae?
Como en toda inversión, la rentabilidad no está garantizada y dependerá de cada proyecto y las condiciones del mercado. Los promotores acreditados con los que trabajamos fijan unos objetivos de rentabilidad para cada proyecto y nuestro equipo de analistas los estudian para verificar su viabilidad.
Las rentabilidades objetivo brutas por alquiler se sitúan en un rango del 4-7%, calculadas sobre el coste de inversión, una vez descontados todos los costes de reforma y transacción.
En general, el objetivo de rentabilidad bruta por apreciación que buscamos está entre un 13 y un 18% anual, con un plazo de ejecución de todo el proceso de entre 12 y 36 meses. Sin embargo, es importante destacar que estos números pueden variar según las características específicas de cada proyecto.
Recuerda que la inversión siempre conlleva riesgos, y es crucial realizar una cuidadosa evaluación de cada oportunidad antes de decidir invertir.
¿Cómo tributan los dividendos?
Los beneficios que obtengas por tus inversiones con Urbanitae tributan como rendimientos del ahorro. Para cualquier duda sobre fiscalidad, es imprescindible que consultes con tu asesor fiscal. Lo detallado abajo ha de utilizarse únicamente como guía.
Personas físicas residentes en España:
Se tributa por los dividendos recibidos como rendimientos del capital mobiliario en la base imponible de ahorro del IRPF según la siguiente escala:
- Hasta 6.000 €, al 19%.
- De 6.000 € a 50.000 €, al 21%.
- De 50.000 € en adelante, al 23%.
Los dividendos estarán sujetos a una retención del 19% (pago a cuenta del IRPF).
Sociedades residentes en España:
Si tienes una participación inferior al 5% de la sociedad, los dividendos se integran en la base imponible del impuesto de sociedades, tributando al tipo impositivo que le corresponda a la sociedad que compra.
Dividendos sujetos a retención fiscal del 19%.
Si tiene una participación igual o superior al 5% de la sociedad, los dividendos están exentos de tributación y, por tanto, no se integran en la base imponible del impuesto de sociedades. Asimismo, los dividendos están exentos de retención.
Nota: para que esto sea de aplicación, es requisito poseer la participación con más de un año de antelación a la fecha del acuerdo del reparto de dividendos o mantener la participación durante el tiempo necesario para completar el plazo de un año.
Inversor residente en un país con convenio de doble imposición (CDI) con España
Los CDI siguen un régimen de tributación compartida respecto a los dividendos, en el sentido de que pueden gravarse en el país de residencia del perceptor y en aquel donde se han originado dichos dividendos, si bien, en este caso, con un límite que generalmente se cifra en el 15%.
Por tanto, cuando un residente de un país que tenga suscrito un CDI con España perciba dividendos de una entidad española, estos podrán someterse a tributación en España con el límite previsto en el CDI (generalmente el 15%, si bien habrá que consultar en particular el CDI que resulte de aplicación).
Inversor residente en un país que no tiene CDI con España
En el caso de inversores que residen en países sin CDI con España, los dividendos percibidos de una sociedad española tributarán en España al tipo del 19%; son dividendos sujetos a retención.
¿Cómo tributan los proyectos de rentas?
Al igual que en los proyectos de equity o plusvalías, con tu inversión entras a formar parte de una sociedad, en la cual tienes un porcentaje de participación en virtud del capital aportado. La entrada en dicha sociedad se hace vía ampliación de capital, con parte de los fondos a valor nominal y parte como prima de emisión.
Trimestralmente se paga la parte proporcional a cada inversor y se hace devolviendo prima de emisión, que técnicamente es como una devolución de parte del capital aportado a la sociedad, por lo que no conlleva retención de impuestos al no considerarse beneficio: mientras que los pagos de las rentas se acumulan en la sociedad para que se compute la ganancia al final de la operación cuando se venda el activo en rentabilidad y se devuelva la plusvalía por la venta y lo generado por el alquiler.
¿Cómo tributan el programa de referidos?
En Urbanitae tenemos un programa de incentivos para inversores registrados que invitan a otros a darse de alta e invertir en Urbanitae (ver ¿En qué consiste el programa de referidos?) Esto permite generar una ganancia patrimonial, abonada por Urbanitae, que no está sujeta a retención a cuenta del IRPF, y también está exenta a efectos de IVA. Eso sí, como ocurre con cualquier ganancia patrimonial, sí será necesario declararla en la liquidación del IRPF (el hecho de que no haya retención no significa que no haya que tributar por las ganancias obtenidas).
En cualquier caso, recomendamos a todos los inversores que, en caso de dudas, busquen asesoramiento fiscal especializado.
Una vez que he invertido ¿cómo puedo saber los avances del proyecto?
Toda la documentación del proyecto la podrás encontrar en tu área privada: dentro de Documentación, en el apartado Documentos internos. Además, cada tres meses se suben actualizaciones de cada proyecto enviadas por cada promotor para manteneros totalmente informados del avance de vuestros proyectos.
Esta transparencia en la comunicación te permitirá seguir de cerca el desarrollo de tus inversiones y tomar decisiones informadas a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
¿A qué cuenta se transfieren mis beneficios?
Todos los ingresos generados por tus inversiones se transfieren directamente a tu cuenta de Urbanitae. Esto te proporciona la conveniencia de tener tus beneficios centralizados en tu cuenta en la plataforma, desde donde puedes decidir si reinvertirlos en nuevos proyectos, retirarlos a tu cuenta corriente o utilizarlos según tus preferencias financieras.
¿Qué es la rentabilidad total de un proyecto?
La rentabilidad total en un proyecto de tipo fijo se calcula dividiendo el beneficio total obtenido por el inversor, representado por los intereses generados, entre el capital prestado. Este resultado se multiplica por 100 para expresarlo como un porcentaje. Por ejemplo, si realizas una inversión de 5.000€ en un proyecto y, después de 18 meses, obtienes 1.000€ en intereses o plusvalías, la rentabilidad total del proyecto sería del 20%. Este indicador proporciona una visión integral de la rentabilidad generada en relación con la cantidad invertida.
¿Qué es la rentabilidad anual de un proyecto?
La rentabilidad anual en un proyecto de tipo fijo se calcula anualizando la rentabilidad total del proyecto. Para obtenerla, se divide la rentabilidad total del proyecto entre el número de meses que ha estado activo y se multiplica por 12 (los meses en un año). Por ejemplo, si realizas una inversión de 5.000€ en un proyecto que, después de 18 meses, genera unos rendimientos de 1.000€, la rentabilidad total del proyecto es del 20%, pero la rentabilidad anual sería del 13,33%. Este cálculo proporciona una tasa de rentabilidad anualizada para evaluar el rendimiento en un período equivalente a un año.
¿Qué es la TIR?
La TIR, o tasa interna de retorno, es una medida financiera que representa la tasa de interés o rentabilidad generada por un proyecto de inversión. Esta tasa mide el porcentaje de beneficio o pérdida que se espera de una inversión y permite evaluar la rentabilidad de un proyecto. En otras palabras, la TIR indica la tasa de rendimiento que iguala el valor presente neto de los flujos de efectivo futuros de la inversión a cero. Utilizar la TIR es útil para comparar la rentabilidad de diferentes proyectos y tomar decisiones de inversión informadas.
Vocabulario financiero
Lo que necesitas saber para invertir tranquilo.
¿Qué es el crowdlending?
El crowdlending puede considerarse una variedad de la financiación colectiva o participativa conocida como crowdfunding. En este caso, los inversores se reúnen para constituirse en prestamistas de un proyecto concreto.
Como en todos los proyectos, se constituye una sociedad limitada ad hoc, pero los inversores no entran en el capital, sino que actúan como prestamistas que, una vez concluya el plazo de devolución, recibirán su dinero con la rentabilidad acordada previamente. En Urbanitae, esta modalidad se aplica a lo que denominamos "proyectos de deuda".
¿Qué es la previsión de ingresos por ventas?
Es la estimación del valor de los ingresos producidos por la venta del inmueble terminado basada en los precios unitarios estimados de las viviendas.
¿Qué es el coste del solar?
Es el valor del solar pactado entre el promotor y el propietario en la opción de compra o en la escritura de compraventa.
¿Qué son los costes de construcción?
Es la estimación de los recursos económicos necesarios para completar la construcción del proyecto.
¿Qué son los gastos de gestión de la promoción?
Es la estimación de los recursos económicos necesarios para el desarrollo de la promoción no relacionados directamente con la construcción (honorarios técnicos, licencias, seguros, tasaciones, etc.).
¿Qué son los gastos financieros?
Es la estimación de los recursos económicos necesarios para hacer frente al pago de los intereses del préstamo promotor.
¿Qué es la estimación del impuesto de sociedades?
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¿Qué es la previsión del resultado neto de explotación?
Es la previsión del resultado económico del proyecto, que se obtiene de la diferencia entre la estimación del total de ingresos y la estimación del total de gastos, descontado el impuesto de sociedades.
¿Qué es la previsión del resultado sobre el capital aportado?
Es la base que utilizamos para estimar la rentabilidad de un proyecto de equity: el cociente entre la previsión del resultado neto de explotación y el capital aportado.
MyInvestor
¿Qué es MyInvestor?
MyInvestor es un neobanco 100% digital participado por Andbank España, El Corte Inglés Seguros y Axa España lanzado en 2018. A cierre de 2023 contaba con más de 220.000 clientes y más de 4.300 millones de euros de cifra de negocio. Ofrece a sus clientes dos formas de gestionar su patrimonio invirtiendo de tres maneras: roboadvisor de carteras indexadas; supermercado de fondos y planes, y, desde noviembre de 2021, en crowdfunding inmobiliario con Urbanitae.
¿En qué consiste el acuerdo Urbanitae-MyInvestor?
Desde noviembre de 2021, los clientes de MyInvestor pueden acceder a las oportunidades de inversión que publica Urbanitae en su plataforma. Los clientes del neobanco pueden realizar sus inversiones directamente desde MyInvestor. No obstante, el cliente que invierta desde MyInvestor tendrá, como cualquier otro, una cuenta de usuario de Urbanitae.
¿Tienen alguna ventaja los inversores de MyInvestor?
Ninguna. Los clientes de MyInvestor que invierten en la plataforma lo hacen en idénticas condiciones a las del resto de inversores.
Direct Investments
¿Qué es Urbanitae Direct Investments?
Urbanitae Direct Investments permite a los inversores adquirir propiedades inmobiliarias de forma directa, seleccionadas tras un exhaustivo análisis, con el respaldo de una plataforma que gestiona todo el proceso de principio a fin.
¿Qué tipo de propiedades se ofrecen?
Trabajamos principalmente dos tipos de oportunidades de inversión:
- Obra nueva: acceso exclusivo a unidades en fases tempranas o avanzadas, con precios competitivos y alto potencial de revalorización.
- Segunda mano: propiedades destinadas principalmente al alquiler, situadas en zonas con alta demanda y potencial de rentabilidad.
¿Qué diferencia hay entre invertir en obra nueva y en segunda mano?
Las oportunidades de obra nueva suelen centrarse en la compra de viviendas en fases iniciales o avanzadas de promoción. Están orientadas a la revalorización a medio-largo plazo, ya que normalmente se compran sobre plano y no generan ingresos inmediatos por alquiler.
En cambio, las propiedades de segunda mano están pensadas, en su mayoría, para el alquiler. Suelen generar ingresos desde el primer momento y permiten calcular de forma más precisa la rentabilidad esperada. Además, ofrecen un modelo más predecible para quien busca rentas recurrentes.
En cambio, las propiedades de segunda mano están pensadas, en su mayoría, para el alquiler. Suelen generar ingresos desde el primer momento y permiten calcular de forma más precisa la rentabilidad esperada. Además, ofrecen un modelo más predecible para quien busca rentas recurrentes.
¿Cuál es la propuesta de valor para el inversor?
Tendrás acceso exclusivo a oportunidades previamente analizadas, con la posibilidad de invertir de forma totalmente pasiva. Si lo deseas, en Urbanitae, junto con nuestros partners, nos encargamos de todo: desde la identificación de oportunidades de inversión, la formalización, la financiación, las reformas, la gestión del alquiler y cualquier otra necesidad relacionada con tu inversión. Tú decides cuánto te involucras, nosotros te acompañamos de principio a fin.
¿Urbanitae gestiona la propiedad después de la compra?
Sí. Ofrecemos un servicio llave en mano, desde la búsqueda hasta la reforma, la puesta en alquiler y la gestión del día a día, todo puede ser gestionado directamente o a través de nuestros partners.
¿Qué hace exactamente Urbanitae por mí si invierto en una vivienda de segunda mano?
En Urbanitae no solo te damos acceso a oportunidades seleccionadas y analizadas; también te acompañamos en todo el proceso para que puedas invertir de forma sencilla, segura y casi sin esfuerzo.
Si reservas una vivienda de segunda mano, te ayudamos con:
- Selección del activo: Solo te mostraremos propiedades que han pasado un análisis técnico, legal y financiero, con potencial real de alquiler y revalorización.
- Formalización y notaría: Te ayudamos con toda la documentación necesaria y te acompañamos en notaría. Incluso, si lo necesitas, podemos acudir en tu nombre.
- Gestiones administrativas: Nos encargamos de todo lo necesario tras la compra: cambio de suministros, contratación de seguros, impuestos, etc.
- Financiación (opcional): A través de nuestros partners, te ayudamos a gestionar la financiación que mejor se adapte a tu perfil.
- Reforma (opcional): Si el inmueble lo requiere, contamos con empresas de confianza que pueden encargarse de todo el proceso de reforma llave en mano.
- Puesta en alquiler y gestión del día a día: A través de nuestros partners, nos ocupamos de la búsqueda de inquilinos, la firma del contrato y la gestión completa del alquiler.
En definitiva, encontrarás en Urbanitae un partner que te acompaña de principio a fin, para que vivas una experiencia de inversión verdaderamente pasiva.
¿Necesito un capital mínimo para invertir en Direct Investments?
Sí. Al tratarse de una compra inmobiliaria, el capital mínimo dependerá del valor de la propiedad, que varía en cada caso.
Ahora bien, puedes financiar parte de la compra mediante una hipoteca, lo que te permite invertir con menos capital inicial. En ese caso, desde Urbanitae, junto con nuestros partners, te ayudamos a gestionar todo el proceso para que consigas las mejores condiciones.
Ahora bien, puedes financiar parte de la compra mediante una hipoteca, lo que te permite invertir con menos capital inicial. En ese caso, desde Urbanitae, junto con nuestros partners, te ayudamos a gestionar todo el proceso para que consigas las mejores condiciones.
¿Cómo accedo a las oportunidades de inversión?
Hemos desarrollado una nueva plataforma donde podrás explorar todas las oportunidades de inversión de forma simple, ordenada y transparente. Nuestro objetivo es que cuentes con toda la información necesaria para tomar decisiones con confianza, manteniendo siempre los estándares de claridad y transparencia que nos definen.
¿Hay promociones con varias unidades en Direct Investments?
Sí. En proyectos de obra nueva, puedes ver una promoción con varias viviendas. Puedes interesarte por más de una unidad y reservar la que se ajuste mejor a tus criterios.
¿Qué ocurre cuando reservo una unidad en Direct Investments?
Al reservar una unidad, abonas una señal de 1.000 euros y entras en la lista de solicitudes. Un analista de Urbanitae revisa las reservas y adjudica la unidad: se asigna al primero que haya completado correctamente el proceso de reserva. Si te adjudican la oportunidad, recibirás toda la documentación para formalizar la inversión. En caso contrario, se te reembolsará automáticamente el importe de la señal.
¿Cómo sé si soy adjudicatario o no?
Recibirás un email con la confirmación de adjudicación. Si no has sido seleccionado, también te informaremos (excepto en fases previas donde la reserva queda en espera). Siempre tendrás visibilidad del estado en tu área personal.
¿Qué pasa si reservo pero luego me arrepiento?
Si decides cancelar antes de ser oficialmente adjudicatario, no hay problema. Pero si ya se te ha adjudicado la propiedad y finalmente no sigues adelante, podrías perder el importe de la reserva, ya que esta refleja tu compromiso con la operación. En cualquier caso, te acompañamos durante todo el proceso para que tomes decisiones con total confianza y respaldo.
¿Qué pasa una vez que se me ha adjudicado la propiedad?
Una vez adjudicada la propiedad, deberás firmar un documento de arras o un contrato de compraventa para formalizar la adquisición. En ese documento se detallan las condiciones específicas de la compra, incluyendo plazos, pagos y características del inmueble.
Te acompañamos en todo momento para que entiendas cada paso del proceso y estés respaldado por nuestro equipo legal desde el primer minuto hasta la firma ante notario.
Te acompañamos en todo momento para que entiendas cada paso del proceso y estés respaldado por nuestro equipo legal desde el primer minuto hasta la firma ante notario.
¿Qué tipo de rentabilidad puedo obtener en Direct Investments?
La rentabilidad en Direct Investments puede venir de distintas vías, según el tipo de activo y tu estrategia como inversor:
- Ingresos por alquiler, si la propiedad está destinada al arrendamiento (especialmente en segunda mano).
- Revalorización del inmueble a medio o largo plazo, tanto en obra nueva como en segunda mano.
- Plusvalía en una futura venta, en función del momento y las condiciones del mercado.
En cada oportunidad te mostramos una estimación detallada de la rentabilidad esperada, incluyendo ingresos netos, gastos asociados, opciones de financiación y posibles escenarios a diferentes plazos.
Además, puedes usar nuestra calculadora interactiva (en activos destinados al alquiler) para ajustar parámetros y ver cómo evoluciona tu inversión según tu perfil y objetivos.
¿Cómo se calcula la rentabilidad esperada en Direct Investments?
En las inversiones destinadas al alquiler (principalmente propiedades de segunda mano), tendrás acceso a una calculadora interactiva donde podrás ajustar variables como ingresos, gastos, financiación o revalorización para estimar la rentabilidad según distintos escenarios.
En las operaciones de obra nueva, no ofrecemos una calculadora porque suelen estar enfocadas a la revalorización, no al alquiler inmediato. Aun así, te daremos todos los datos relevantes según nuestro análisis para que puedas tomar tu decisión con la máxima información y con el apoyo de nuestro equipo.
En las operaciones de obra nueva, no ofrecemos una calculadora porque suelen estar enfocadas a la revalorización, no al alquiler inmediato. Aun así, te daremos todos los datos relevantes según nuestro análisis para que puedas tomar tu decisión con la máxima información y con el apoyo de nuestro equipo.
¿Qué significan las rentabilidades que se muestran en la calculadora?
Te explicamos las principales rentabilidades que verás en la calculadora para aquellas propiedades destinadas al alquiler:
Rentabilidad de la propiedad
- Descripción: Relación entre el beneficio anual que genera la propiedad (principalmente por alquiler) y la inversión total realizada en la compra. No tiene en cuenta la financiación, es decir, no incluye cuotas de hipoteca.
- Ejemplo: Si inviertes 300.000 euros (incluyendo todos los gastos iniciales) y la propiedad genera 15.000 euros al año tras restar gastos operativos (sin impuestos), la rentabilidad sería del 5% (15.000 / 300.000).
- Por qué es importante: Permite conocer la rentabilidad del inmueble en sí, independientemente de si se ha financiado con hipoteca o no.
Rentabilidad incluyendo capitalización hipotecaria
- Descripción: Relación entre el beneficio anual y el capital propio invertido, considerando también la parte de la cuota que amortiza deuda. Esa amortización funciona como una forma de capitalización, reduce el capital que debes al banco y, por tanto, aumenta tu patrimonio, por lo que refleja la rentabilidad real de la inversión.
- Ejemplo: Después de pagar la cuota de la hipoteca (intereses y amortización), la liquidez disponible es de 9.000 euros. De esa cuota pagada, 4.500 euros se han destinado a amortizar préstamo, lo que reduce la deuda y aumenta tu patrimonio. Por tanto, el beneficio anual real de la inversión asciende a 13.500 euros. Sobre una inversión de 150.000 euros de capital propio, la rentabilidad sería del 9% (13.500 / 150.000).
- Por qué es importante: Mide el beneficio completo de la inversión, sumando tanto la liquidez generada como el valor patrimonial que ganas anualmente al reducir deuda.
Rentabilidad sin incluir capitalización hipotecaria
- Descripción: Relación entre el beneficio anual y el capital propio invertido, sin incluir la parte de la cuota destinada a amortizar deuda. Refleja únicamente la liquidez generada cada año.
- Ejemplo: Tras pagar la hipoteca (intereses y amortización) la liquidez disponible es de 9.000 euros. Sobre una inversión de 150.000 euros, la rentabilidad sería del 6% (9.000 / 150.000).
- Por qué es importante: Es un indicador útil para saber cuánta liquidez genera tu inversión anualmente, aunque no refleja toda la rentabilidad real como sí lo hace la que incluye amortización.
¿Los beneficios mostrados incluyen impuestos?
Los beneficios que mostramos en las fichas no incluyen impuestos. Esto se debe a que la fiscalidad varía mucho según cada caso: no es lo mismo invertir como persona física o jurídica, ser residente fiscal en España o fuera, o el uso que se le dé a la propiedad.
Dado que hay muchas casuísticas personales, preferimos no generalizar y no darte cifras que puedan no aplicarse a tu caso. Lo que sí podemos hacer es ayudarte a analizar tu situación concreta y orientarte sobre el impacto fiscal estimado para que tomes decisiones con la mayor claridad posible.
Dado que hay muchas casuísticas personales, preferimos no generalizar y no darte cifras que puedan no aplicarse a tu caso. Lo que sí podemos hacer es ayudarte a analizar tu situación concreta y orientarte sobre el impacto fiscal estimado para que tomes decisiones con la mayor claridad posible.