Il gestore del progetto è LA VIE EST BELLE, promotore internazionale specializzato in abitazioni di lusso di architettura contemporanea nei mercati prime d'Europa e Stati Uniti. Fondata nel 2013, opera con una piattaforma integrata che copre l'acquisizione di terreni, l'ottenimento di licenze, la progettazione architettonica, la supervisione dei lavori e la commercializzazione diretta.

La società ha completato più di 27 operazioni immobiliari, principalmente negli Stati Uniti (Miami, Highland Beach, West Palm Beach) e in Europa (Courchevel, Marbella e Ibiza), ha raccolto più di 42 M$ di capitale attraverso partner istituzionali e privati, e ha registrato rendimenti IRR storici tra il 12% e il 28% a seconda del tipo di operazione.

I lavori sono eseguiti da Testi Construzioni, costruttore italiano con recente esperienza in progetti di ville di lusso a Ibiza. Il contratto di lavoro prevede una ritenzione del 30% su ogni certificazione, il cui pagamento è differito fino alla vendita dell'attivo e rimane soggetto al prestito di Urbanitae.

Il completamento dei lavori è previsto per fine 2027, seguito dall'ottenimento della Licenza di Prima Occupazione e da un periodo di commercializzazione e rogito durante il 2028.

La commercializzazione della villa sarà gestita dal gestore insieme ad agenzie esclusive tramite vendite private. Il Piano d'Affari prevede un prezzo di vendita di 7,55 M€ (circa 13.700 €/m² su superficie abitabile).

Il gestore ha contribuito con fondi propri per un importo approssimativo di 2,06 M€ prima della concessione del prestito di Urbanitae, e si impegna a contribuire con 0,6 M€ aggiuntivi prima della disposizione della Tranche B, fino a raggiungere circa 2,66 M€ (39% del costo totale del progetto). Inoltre, il promotore si impegna a finanziare con fondi propri il 100% dei costi generali del progetto e qualsiasi costo extra non previsto nel Piano d'Affari.

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito ipotecario impegnato in 2 tranche, destinato a rifinanziare il debito esistente e a finanziare i costi di costruzione pendenti, comprese le contingenze previste.

La Tranche A, per un importo di 2.240.000 €, avrà un tasso fisso annuo del 10,5% e una durata di 24 mesi, con opzione di due proroghe di 6 mesi nei mesi 24 e 30 (24+6+6).

L'uso dei fondi della Tranche A sarà destinato a rifinanziare il prestito esistente che ha finanziato parzialmente l'acquisizione del terreno e le prime fasi dei lavori, al pagamento pendente di 200.000 € al costruttore che ha eseguito la struttura, e ai costi di strutturazione dell'operazione.

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso i ricavi derivanti dalla vendita della villa.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società ROCA LLISA DEVELOPMENT PROJECT, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà fino a un importo di 3.315.000 €, impegnato in due tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 3.315.000 €, impegnato in due tranche:

i. Una prima tranche o Tranche A, per un importo di 2.240.000 €, fornita interamente dagli investitori di Urbanitae.

ii. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo fino a 1.075.000 €, destinata a finanziare i costi di costruzione pendenti e le contingenze del progetto.

• Tasso di interesse fisso annuo semplice: 10,5% per la Tranche A.

• Durata del prestito: 24 mesi, con opzione di due proroghe di 6 mesi nei mesi 24 e 30 (24+6+6, fino al mese 36).

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza ('bullet'), iniziando ad essere maturati dalla formalizzazione del contratto di prestito. È consentito il rimborso anticipato totale in qualsiasi momento, soggetto al pagamento di un interesse minimo garantito di 12 mesi per la Tranche A.

• Le disposizioni della Tranche B saranno effettuate contro certificazioni di lavoro, soggette alla revisione e validazione di un Project Monitor esterno designato da Urbanitae, e saranno condizionate al contributo precedente da parte del promotore dei 0,6 M€ di fondi propri aggiuntivi.

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sull'attivo oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 140% del capitale.

• Pegno di primo grado senza intervento di fondi sui conti bancari della società Mutuataria.

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della società Mutuataria.

• Lettere di impegno di apporto di capitale (Equity Commitment Letters), mediante le quali il promotore si impegna a fornire fondi propri per coprire (i) qualsiasi sovraccosto non previsto nel Piano di Business, (ii) il 100% dei costi generali del progetto e (iii) la ritenzione del 30% dell'impresa costruttrice, nel caso in cui questa richiedesse il suo pagamento prima della vendita dell'attivo.

• Scorrimento di cassa (cash-sweep) del 100% dei ricavi netti generati dalla vendita della villa, destinato a rimborsare il capitale e gli interessi del prestito di Urbanitae.

• Mandato irrevocabile di vendita, attivabile alla scadenza del prestito (mese 24, o mesi 30 o 36 in caso di proroga) o in caso di inadempimento non sanato, che permette al prestatore di istruire la vendita dell'attivo ad un prezzo minimo equivalente all'80% del valore di stima aggiornato.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è incorporata la figura del Project Monitor, che controllerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento nella costruzione, possibili deviazioni in termini di tempo/costo, e che a sua volta approverà i prelievi del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Garanzia ipotecaria di primo grado su una villa di lusso a Roca Llisa, rafforzata da uno scorrimento di cassa del 100% sulla vendita e un mandato irrevocabile di vendita come meccanismo di esecuzione.

• Lavoro avanzato e senza rischio di licenza: il progetto ha tutte le licenze concesse e le fondamenta e gran parte della struttura sono già state eseguite.

• Ubicazione premium: Roca Llisa, urbanizzazione con sicurezza di fronte al Golf di Ibiza, con vista sul mare e a pochi minuti da Ibiza città, dalle spiagge e dall'aeroporto.

• c. 2,66 M€ di capitale del promotore (39% del costo totale), con un LTC lordo del 33% con la Tranche A e del 48% una volta disposto l'intero prestito, e un rapporto prestito/valore di vendita previsto (LTV) del 44%.

• Promotore impegnato nella finalizzazione del progetto: finanzia con fondi propri il 100% dei costi generali e qualsiasi sovraccosto, e la ritenzione del 30% dell'impresa costruttrice è subordinata al prestito di Urbanitae.

• La redditività del 10,5% annuo per la Tranche A, con un ritorno minimo garantito equivalente a 12 mesi di interessi (10,5%).

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se il prezzo di vendita proposto dal gestore è ragionevole. Lo studio, condotto nel settembre 2026, analizza 6 ville in vendita a Roca Llisa, con prezzi tra 6,25 M€ e 10,0 M€, un prezzo medio di 7,3 M€ e un valore medio di c. 14.700 €/m². Il prezzo previsto per Villa Joy (7,55 M€, c. 13.700 €/m²) è inferiore alla media della zona in termini di €/m².

È disponibile informazione sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 24 mesi, con due possibili proroghe di 6 mesi aggiuntivi nei mesi 24 e 30 (24+6+6, fino al mese 36).

• Novembre 2026, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae, disposizione della Tranche A, rifinanziamento del debito esistente e prosecuzione dei lavori di costruzione.

• Maggio 2027, disposizione della Tranche B contro certificazioni di lavoro, una volta forniti i fondi propri aggiuntivi del promotore, e conclusione dei lavori alla fine del 2027.

• Primo semestre del 2028, ottenimento della Licenza di Prima Occupazione e commercializzazione dell'attivo terminato.

• Secondo semestre del 2028, rogito della vendita della villa e rimborso del prestito a Urbanitae, entro il termine di 24 mesi (scadenza stimata in novembre 2028).

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita della villa, trattandosi di un unico asset di lusso, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato da vari fattori: la posizione in una delle zone più richieste di Ibiza; un prezzo di vendita inferiore alla media dei testimoni della zona in €/m²; e un LTV del 44%, che offre un ampio margine di fronte a possibili aggiustamenti di prezzo. Inoltre, il prestito prevede due estensioni di 6 mesi e il pacchetto di garanzie include un mandato irrevocabile di vendita.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione. Il Piano di Business include una voce di contingenza di c. 190.000 €, finanziata con la Tranche B. Inoltre, il promotore si impegna, mediante Lettere di Impegno di Capitale (Equity Commitment Letters), a fornire il capitale necessario per coprire qualsiasi sovraccosto non previsto, così come il 100% dei costi generali. È stata effettuata una Due Diligence Tecnica indipendente e un Project Monitor esterno convaliderà ogni certificazione di lavoro prima del suo pagamento.

• Rischio di deviazioni nei tempi di costruzione. I lavori hanno già in gran parte eseguito la struttura e la loro conclusione è prevista per la fine del 2027, il che lascia, entro il termine di 24 mesi del prestito, un margine di c. 10-11 mesi per l'ottenimento della Licenza di Prima Occupazione, la commercializzazione e il rogito, estendibile fino a 12 mesi aggiuntivi mediante le opzioni di estensione.

• Possibilità di cambio delle condizioni pattuite. In questo rischio sono inclusi potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

*Avvertenze e Rischi*

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