Il progetto si articola attorno a tre partner specializzati: Continuum Hospitality Group che agisce attraverso le società del suo gruppo come partner consulente e gestore dell'hotel sotto un contratto di gestione. Continuum Hospitality Group è un gruppo aziendale indipendente con sede a Madrid con circa 300 milioni di euro di attività sotto gestione, dedicato all'investimento, allo sviluppo e alla gestione alberghiera nel mercato iberico ed europeo. Ha un portafoglio di 18 hotel con circa 2.500 camere, di cui 14 strutture alberghiere sono in funzione, oltre a un track record che comprende 15 sviluppi da zero, oltre 10 riposizionamenti e tutto ciò franchising con 9 marchi internazionali di prestigio appartenenti ai gruppi Accor, Hilton, IHG, e Marriott.

Alta Real Estate avrà il ruolo di promotore delegato, responsabile dell'origine dell'opportunità e di consegnare l'attività sotto un contratto "chiavi in mano" di progettazione e costruzione, con costi e tempi definiti, garanzie e penalità. Alta Real Estate è la divisione di promozione di un gruppo familiare che, insieme alla sua costruttrice Aldara, ha più di 30 anni di esperienza e più di 100 progetti realizzati in settori come l'hotellerie, residenziale, commerciale e infrastrutture. Con un team di oltre 120 professionisti, il gruppo offre un servizio completo "chiavi in mano" che va dall'acquisizione del terreno e l'attrazione di capitale alla costruzione, posizionandosi come un partner promotore e costruttore di massima solvibilità.

Per la progettazione del progetto, si avrà Alberto Martín de Lucio, uno degli architetti con maggior proiezione e volume di firma attualmente nella Comunità di Madrid.

L'hotel sarà gestito da Continuum Hotel Management sotto il marchio Holiday Inn Express in virtù di un contratto di franchising con IHG Hotels & Resorts.

Alta Real Estate ha già firmato il contratto preliminare per l'acquisto del terreno con il proprietario del terreno, e si prevede l'ingresso degli investitori di Urbanitae e degli investitori di Continuum nell'operazione nel quarto trimestre del 2026.

La fattibilità del progetto è stata validata attraverso una due diligence indipendente nelle sue due dimensioni critiche: tecnica, commerciale.

I contributi degli investitori di Urbanitae saranno effettuati attraverso un aumento di capitale nella società veicolo che raggrupperà l'investimento della piattaforma nel progetto: PENDRAGON OPPORTUNITIES 5, S.L. Questa società, a sua volta, effettuerà un aumento di capitale nella società promotrice del progetto, HIEX MADRID SUR HOTEL, S.L.U.

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STRUTTURA

L'operazione è strutturata attraverso un aumento di capitale, in cui sia gli investitori di Urbanitae e i co-investitori effettueranno un contributo di capitale alla società promotrice dell'operazione di 8.475.000 € (83% del totale Equity), di cui Urbanitae parteciperà con 1.000.000 €, estendibili a 4.000.000 € aggiuntivi. Gli investitori del partner consulente (Continuum Hospitality Group) effettueranno un contributo alla società promotrice per un importo totale di 1.735.000 €, (17% del totale Equity).

Inoltre, si prevede di ricorrere a finanziamenti bancari per lo sviluppo e la costruzione del progetto, dove sono già stati ricevuti termini indicativi per concedere il prestito ipotecario promotor.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

●       Marca internazionale di riferimento: l'hotel opererà sotto il marchio Holiday Inn Express (HIEX - IHG), il marchio in più rapida crescita del quarto gruppo alberghiero del mondo, con ~160 milioni di membri nel suo programma di fedeltà. Il supporto del marchio valida l'ADR obiettivo, potenzia la vendita diretta e riduce la dipendenza dalle OTA.

●       Costruzione a prezzo e termine fissi: lo sviluppo viene eseguito tramite un contratto di promozione delegata "chiavi in mano" con Alta Real Estate che fissa costo e termine con garanzie e penalità, mitigando il principale rischio di un progetto ground-up: la deviazione dei costi e del calendario.

●       Posizione con domanda strutturale e offerta limitata: il corridoio sud-est di Madrid concentra una domanda corporativa e logistica ricorrente (Mercamadrid, poligoni industriali, ospedali) e una forte crescita residenziale futura (Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros), di fronte a un'offerta alberghiera limitata, obsoleta e senza marchi internazionali.

●       Posizionamento differenziale rispetto alla concorrenza: il mercato locale è dominato da prodotti budget e hotel 4 stelle obsoleti. Holiday Inn Express si posiziona in un segmento midscale con scarsa offerta e un ADR competitivo, supportato da comparabili dell'area di Madrid, dove il marchio raggiunge un premio tariffario fino al 24% rispetto ad altri hotel della zona.

●       Leverage conservativo: l'operazione è strutturata con un LTV obiettivo del 42%, un livello di debito prudente per uno sviluppo con marchio internazionale.

●       Doppia validazione di mercato: oltre all'analisi propria di Urbanitae, il piano di business si basa sulla due diligence commerciale di Cushman & Wakefield e su ipotesi di uscita conservative (exit yield del 7,5%).

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal Gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati due scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano di business.

1.   FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, prevede l'esecuzione dello sviluppo e la vendita dell'asset stabilizzato a un exit yield del 7,5%. La previsione di entrate nette totali ammonta a 40.813.096 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione del progetto corrisponde a 30.654.607 €.

2.   MODERATO

Lo scenario moderato prevede un aumento dell'exit yield dal 7,5% al 9,38% che riduce il prezzo di vendita stimato del 20%, portando le entrate totali a 33.585.089 €. Questa diminuzione comporta una riduzione delle tasse associate, risultando in costi totali del progetto di 28.654.842 €. Poiché il progetto non genererebbe il 15% di TIR, lo sponsor non otterrebbe la promote fee.

3.   SFORTUNATO

Lo scenario sfortunato prevede una deviazione al ribasso del prezzo di vendita stimato dell'asset e una riduzione dell'affitto iniziale stimato del nuovo contratto di locazione da stipulare, abbastanza ampi da ottenere un risultato negativo, con perdita parziale del capitale investito. In questo caso, la stima delle entrate operative alla vendita (Exit NOI) è stata ridotta del 22% e un aumento dell'exit yield del 25%, fino al 9,38% (rispetto al 7,5% dello scenario base). In questo scenario, le entrate diminuiscono fino a 26.777.209 € (i costi si riducono rispetto allo scenario favorevole a causa della riduzione dell'imposta sulle società e delle commissioni di commercializzazione).

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di Equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DI ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DI ENTRATE (40.813.096 €) meno PREVISIONE DEI COSTI (30.654.607 €) diviso per l'EQUITY TOTALE (10.210.000 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono solo stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altro tipo durante la durata del progetto.

MERCATO

Per validare le principali ipotesi dell'opportunità di investimento (prezzo di acquisizione, costi di sviluppo, piano operativo di business e prezzo stimato di disinvestimento), Urbanitae, oltre alle proprie analisi, si basa sulla due diligence commerciale, dove si analizzano il mercato, le transazioni di vendita e le proiezioni operative, e una due diligence tecnica, dove si analizza la fattibilità tecnica del progetto e i costi assunti. Entrambe le due diligence sono state elaborate da entità di primo livello.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il piano di business di questo progetto prevede un periodo di investimento di 44–48 mesi:

●       Quarto trimestre del 2026: ingresso di Urbanitae e acquisto dell'attivo (lotto).

●       Secondo trimestre del 2027: concessione della licenza e inizio dei lavori di costruzione. La licenza è stata richiesta nel luglio del 2026.

●       Primo trimestre del 2029: completamento dei lavori.

●       Primo / secondo trimestre del 2029: apertura dell'hotel e inizio dell'operatività.

●       Quarto trimestre del 2030: vendita dell'attivo e distribuzione dei profitti agli investitori.

È importante tenere presente che in ogni investimento immobiliare i tempi possono essere influenzati sia al rialzo che al ribasso.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto, insieme alle misure che li mitigano:

Rischio del promotore: insolvenza, frode o incompetenza del promotore. Mitigato dalla solida traiettoria comprovata di Alta Real Estate e dalla sua struttura costruttiva Aldara, con oltre 100 progetti realizzati.

Rischio di costruzione: deviazione nei costi o nei tempi di lavoro. Mitigato attraverso un contratto di promozione delegata "chiavi in mano" con prezzo fisso, tempi definiti e garanzie e penalità per inadempimento, che trasferisce il rischio costruttivo al promotore.

Rischio di licenza: rifiuto o ritardo del Comune nell'ottenimento del permesso di costruzione. Mitigato perché la licenza è già stata richiesta (luglio 2026), con stima di ottenimento per il secondo trimestre del 2027, e perché il contratto "chiavi in mano" include un calendario di traguardi e garanzie contrattuali.

Rischio commerciale (disinvestimento): deviazione del prezzo di vendita o prolungamento dei tempi di commercializzazione. Mitigato da (i) l'attrattività del prodotto per family office e investitori istituzionali, (ii) un'ipotesi di uscita conservativa (rendimento all'uscita del 7,5%), (iii) la strategia di commercializzazione precoce dall'inizio della costruzione.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non detiene lo status di società di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione né a supervisione da parte della Commissione Nazionale del Mercato dei Valori né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dallo sponsor in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. Tutto ciò come stabilito nell'Articolo 69 della Legge 5/2015 sulla Promozione del Finanziamento Aziendale.

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui lo sponsor sia incapace di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso una delle seguenti persone registrate:

●       Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

●       Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

●       Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di ciascuna di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni e termini di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

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