Il gestore di questa opportunità è TOP GESTIÓN, un'agenzia immobiliare specializzata nello sviluppo di progetti residenziali. Attualmente, l'azienda gestisce un portafoglio di oltre 2.300 abitazioni e un volume d'affari superiore a 1.175 milioni di euro, con la promozione immobiliare come attività principale. Il suo team è composto da professionisti con vasta esperienza nella progettazione, gestione e realizzazione di progetti in diverse fasi. Nella zona, hanno accumulato un record di oltre 450 case promosse, sia già consegnate che in fase di sviluppo.  

Oltre alle promozioni a Higuerón, TOP GESTIÓN ha anche una presenza in altri mercati della Costa del Sol come Marbella e Malaga. L'azienda sviluppa anche attività in altri punti chiave del mercato immobiliare, come Ibiza, Alicante, Cordoba, Murcia, Madrid e Guadalajara. In linea con la sua strategia di crescita, prevede di continuare ad espandere la sua presenza in località prime dell'Andalusia, Madrid e Guadalajara, con l'obiettivo di promuovere abitazioni sostenibili, efficienti e di alta qualità e design.

Il Progetto Kala è la terza promozione finanziata da TOP GESTIÓN in collaborazione con Urbanitae, dopo i progetti Higuerón TB51 e Higuerón TB65.

Il progetto ha una strategia di plusvalenze, che consiste nell'alleanza con il promotore per lo sviluppo della promozione. I contributi degli investitori di Urbanitae saranno raggruppati nella società veicolo CARRARA PROPERTIES 5, S.L. che successivamente effettuerà un aumento di capitale nella società promotrice del progetto DSA REAL ESTATE, S.L.

Il progetto prevede la costruzione di 52 case unifamiliari distribuite in 7 blocchi indipendenti la cui disposizione è stata progettata per adattarsi al dislivello del terreno, permettendo alla maggior parte delle case di godere di viste sul mare e situate nel comune di Fuengirola, Malaga. Tutte le case presentano una configurazione simile: 3 camere da letto distribuite su piano seminterrato, piano terra e primo, oltre a un giardino privato. Per quanto riguarda le aree comuni, il progetto avrà due piscine esterne, aree verdi, palestra, sala polivalente e coworking.

La promozione sarà divisa in due fasi. Durante la Fase 1 si svilupperanno i 4 blocchi frontali, che comprendono 31 case, e le aree comuni. Successivamente, la Fase 2 completerà la realizzazione delle restanti 21 case, distribuite nei 3 blocchi posteriori.

Tuttavia, la promozione condividerà alcuni costi comuni durante la sua fase iniziale, poiché risulta più efficiente in termini di sviluppo commerciale e costruttivo. Per questo motivo, la liquidazione dell'investimento nella Fase 1 avverrà con la consegna di alcune delle case corrispondenti alla Fase 2. In altre parole, la consegna della Fase 1, prevista durante i mesi 28-32 del progetto, permetterà agli investitori di Urbanitae di recuperare il capitale impegnato nel progetto e parte del rendimento atteso dalla promozione, e questo sarà completato con la consegna della Fase 2, con una previsione di completamento nei mesi 40-44.

Il terreno su cui si sviluppa l'intera promozione è stato acquistato nel settembre 2025 da DSA REAL ESTATE, S.L., la società promotrice del progetto, con i fondi raccolti nella prima campagna e la quota del prestito bancario. L'acquisto è stato formalizzato con una parte del prezzo dilazionata, ed è proprio questo pagamento dilazionato che sarà coperto dal contributo degli investitori di Urbanitae in questa seconda fase, insieme ai costi correnti della promozione.

Per quanto riguarda il finanziamento, il progetto ha una quota di terreno già concessa e disposta da una delle principali banche a livello nazionale. Tale prestito sarà rinnovato e ampliato per finanziare l'esecuzione dei lavori di costruzione, una volta raggiunta la percentuale di commercializzazione richiesta dalla banca.

Dal punto di vista commerciale, l'elevata posizione della promozione all'interno di El Higuerón garantisce viste sul mare per la maggior parte delle case. Il gestore apporta una vasta esperienza nell'ambiente immediato, con oltre 450 case vendute a Higuerón, di cui 150 già consegnate. La commercializzazione del progetto è già in corso e conta con la prima unità riservata. Inizialmente era prevista nell'ambito di un accordo globale del promotore con un agente di vendita che alla fine non si è concretizzato, quindi la vendita è stata affidata a ON3, un'azienda con una solida presenza nella zona. Le prospettive di vendita che questo avvio commerciale mostra sono superiori a quelle contemplate nella Fase 1.

Le licenze di costruzione per le Fasi 1 e 2 sono state concesse e il progetto ha fatto notevoli progressi a livello tecnico e ha già avviato il processo di gara d'appalto per i lavori, da cui emergerà l'impresa incaricata dell'esecuzione. Tra le aziende consultate figura Alza Obras y Servicios, con vasta esperienza nella zona e responsabile di oltre 500 case promosse da TOP GESTIÓN a Higuerón, sia completate che in corso.

L'avvio del progetto ha accumulato un certo ritardo rispetto al calendario iniziale per due motivi. Il primo, di natura commerciale: l'accordo quadro che il promotore aveva con un rivenditore non si è concretizzato ed è stato necessario assumere un'altra azienda. Il secondo, di natura tecnica: gli studi geotecnici hanno rivelato la presenza di un volume significativo di riempimento nel lotto, il che richiede l'adattamento della soluzione di fondazione. Entrambe le circostanze sono già risolte e il loro impatto è stato incorporato nel calendario e nel piano aziendale presentati in questa campagna.

STRUTTURA

Questa seconda fase è strutturata, come la prima, attraverso un aumento di capitale, in cui sia il gestore che gli investitori di Urbanitae faranno un contributo di capitale alla società veicolo dell'operazione. Questa società promotrice ha già ottenuto un finanziamento esterno da un'istituzione bancaria di primo livello, che prevede una tranche destinata all'acquisizione del terreno - già disposto - e un'altra alla fase di costruzione. Il contributo corrispondente agli investitori di Urbanitae in questa seconda fase sarà equivalente a 1.800.000 euro.

Il gestore si occupa della gestione integrale della promozione e investe il proprio capitale nell'operazione. Nella prima campagna, chiusa nel settembre 2025, il contributo è stato ripartito 80%-20% tra gli investitori di Urbanitae e il gestore rispettivamente. In questa seconda fase, prevista fin dall'inizio e attivata quando il progetto ha raggiunto un grado di maturità maggiore, gli investitori di Urbanitae contribuiscono con 1.800.000€, gli investitori terzi con 1.200.000€ e il gestore con 750.000€, mantenendo una struttura 80%-20% tra investitori e gestore in questa tranche di capitale.

Il modello di remunerazione è progettato per proteggere il capitale degli investitori attraverso un sistema di rendimento preferenziale. La distribuzione dei ricavi del progetto seguirà rigorosamente la seguente cascata di pagamenti:

1. Restituzione del capitale:

Rimborso totale dei contributi iniziali effettuati da tutti i partner (Investitori di Urbanitae e Sponsor).

2. Rendimento preferenziale per gli Investitori (12% TIR):

Pagamento di un rendimento annuo netto del 12% (TIR) esclusivamente agli investitori (escludendo lo Sponsor).

3. Rendimento per lo Sponsor (12% TIR):

Pagamento di un rendimento annuo netto del 12% (TIR) allo Sponsor.

4. Distribuzione a prorrata (fino al 15% TIR):

Una volta coperti i punti precedenti, il margine netto residuo del progetto sarà distribuito proporzionalmente al capitale fornito da ciascuna parte, fino a quando tutti i partner raggiungeranno un TIR annuo netto del 15%.

5. Commissione di successo (Promote) dello Sponsor:

Una volta che tutti i partner hanno superato la soglia del 15% di TIR annuale, lo Sponsor percepirà un promote sui profitti eccedenti. Questa percentuale dipenderà dal volume totale di vendite raggiunto dal progetto:

≤ 60,26 M€: Promote del 33%

≥ 62,40 M€: Promote del 40%

(Nota: Per volumi di vendite intermedi, la percentuale sarà calcolata in modo strettamente proporzionale).

6. Premio per il rischio agli Investitori della Fase 1:

Per compensare il maggior rischio assunto entrando nella fase iniziale del progetto, gli investitori della Fase 1 percepiranno un promote aggiuntivo. Una volta superata la TIR del 15% e detratto il promote dello Sponsor, gli investitori di Urbanitae della Fase 1 riceveranno il 40% dei profitti eccedenti che, all'interno della partecipazione di Urbanitae, sarebbero originariamente dovuti agli investitori di Urbanitae della Fase 2.

A prescindere dalla cascata di distribuzione dei profitti, la remunerazione del Gestore del progetto è strutturata come un importo Fisso Base di 2.134.180 €. L'incasso di questo importo è legato al raggiungimento di un Beneficio Prima delle Imposte (BAI) obiettivo fissato a 10.697.405 €. Se il progetto supera il BAI obiettivo, il Gestore percepirà il 100% di questo miglioramento, con un limite massimo (cap) di 500.000 € aggiuntivi. L'applicazione di questo incentivo non altera in alcun modo l'ordine né le percentuali della cascata di pagamenti dettagliata in precedenza.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Il gestore di questo progetto è Top Gestión, un promotore con vasta esperienza nella zona e a livello nazionale, avendo più di 450 case a Higuerón, tra quelle consegnate e quelle in corso. 

• Opportunità di investimento in un progetto di nuova costruzione già in corso: terreno acquistato, licenze delle Fasi 1 e 2 concesse, progetto avanzato e commercializzazione avviata.

• Le licenze di costruzione delle Fasi 1 e 2 sono state concesse.

• La commercializzazione, a cura di ON3, è già in corso, con la prima unità riservata e prospettive di vendita superiori a quelle previste nella Fase 1.

• Il finanziamento è stato concesso da un'istituzione bancaria di primo livello, che aumenterà l'attuale tratto di terreno per far fronte ai costi di costruzione.

• Il gestore del progetto investe il proprio capitale, allineando gli interessi di tutti gli agenti che partecipano all'investimento.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e confrontato da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano aziendale.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, considera le stime di entrate e spese proposte dal gestore, verificate da Urbanitae, e confrontate con la relazione di valutazione di BASICO REAL ESTATE. In questo progetto la previsione totale delle entrate ammonta a 61.260.000 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione della promozione corrisponde a 55.483.280 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede un aumento dei costi di costruzione stimati dal gestore. In questo progetto è stato considerato un aumento dei costi di costruzione equivalente al 25%, che porta l'importo dei costi totali a 57.684.669 € (ridotti dal promote del gestore che non sarebbe addebitato).

3. SFORTUNATO

Lo scenario sfavorevole prevede un aumento dei costi di costruzione e una riduzione dei prezzi di vendita abbastanza ampi da ottenere un risultato negativo, con perdita parziale del capitale investito. In questo progetto è stato considerato un aumento dei costi di costruzione corrispondente al 25% e una riduzione dei prezzi di vendita equivalente al 10%, che porterebbe a un totale di entrate di 55.134.000 € e costi totali di 55.613.714 € (ridotti rispetto allo scenario moderato poiché si evita il pagamento dell'Imposta sulle Società e del promote del gestore per le perdite).

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DELLE ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DELLE ENTRATE (61.260.000 €) meno PREVISIONE DELLE SPESE (55.483.280 €) diviso per l'equity totale (10.000.000 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono semplici stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altro tipo durante la durata del progetto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli. 

Esistono informazioni disponibili sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverai un elenco di case in vendita nella zona, e nel "Rapporto di Mercato", dove troverai uno studio condotto dal DD commerciale. 

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per questo progetto è di 40-44 mesi.

• Terzo trimestre 2025 – prima aumento di capitale, acquisto del terreno e inizio della commercializzazione (già eseguito).

• Terzo trimestre 2026 – secondo aumento di capitale e pagamento dilazionato del terreno.

• Quarto trimestre 2026 - primo trimestre 2027 – inizio dei lavori di esecuzione dell'opera della Fase 1.

• Terzo trimestre 2027 - quarto trimestre 2027 – inizio dei lavori di esecuzione dell'opera della Fase 2.

• Primo trimestre 2029 - secondo trimestre 2029 – fine della costruzione e consegna delle case della Fase 1. Distribuzione del capitale agli investitori.

• Terzo trimestre 2029 - primo trimestre 2030 – fine della costruzione e consegna delle case della Fase 2. Distribuzione dei profitti agli investitori.

È importante tenere presente che in ogni promozione immobiliare i tempi possono variare sia in aumento che in diminuzione. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Elenchiamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto: 

• Aumento dei tempi previsti nel progetto, a causa di ritardi nella formalizzazione delle prevendite e l'ottenimento del prestito ipotecario promotor.

• Deviazione dei costi fissi associati all'investimento, imprevisti nella costruzione.

• Sovraccosto derivante dall'adattamento della soluzione di fondazione alla presenza di riempimento rilevato negli studi geotecnici, o l'apparizione di nuove condizioni tecniche del suolo.

• Ritardi nelle vendite, e/o necessità di abbassare il loro prezzo per attirare clienti.

• Rischio di rifiuto della banca di subrogare il prestito promotor in ipotecario ad alcuni acquirenti, a causa di insolvenza sopravvenuta.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione dell'aumento di capitale, in cui il progetto sarebbe annullato e il capitale restituito agli investitori.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non detiene la qualità di impresa di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia di investimenti o fondo di garanzia di depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo Sito Web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo Sito Web non sono oggetto di autorizzazione né di supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal promotore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione nel progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. Tutto ciò come stabilito nell'Articolo 69 della Legge 5/2015 di Promozione del Finanziamento Imprenditoriale.

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Il presente progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato in Urbanitae, potendo investire nello stesso una delle seguenti persone registrate:

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