Il gestore di questo progetto è Dinarosi Costa Brava, una società di sviluppo con oltre 20 anni di esperienza nel settore, specializzata nello sviluppo di attività residenziali a livello regionale. L'azienda opera secondo un modello di crescita consolidato per fasi e mantiene un controllo diretto sulle operazioni, lo sviluppo tecnico e il processo costruttivo dell'attività.

Dinarosi Costa Brava concentra la sua attività strategica sulla promozione di attività residenziali in località consolidate della Costa Brava, con una forte presenza a Sant Feliu de Guíxols.

L'attività oggetto del finanziamento si trova su un terreno urbano di 1.277 m² con la costruzione già avviata dal promotore, che ha acquistato il terreno e ha iniziato i lavori interamente con fondi propri.

Il grado di avanzamento dei lavori raggiunge il 38% alla fine di agosto 2026, superando già le fasi di maggiore complessità tecnica. I lavori di fondazione e la struttura principale sono completati al 100% in entrambi i blocchi fino al tetto, e il piano terra è già sgombro per far posto alle aree comuni e ai garage.

All'esterno, le chiusure di facciata e le ringhiere delle terrazze sono pronte nei piani inferiori e medi, attualmente in avanzamento nell'ultimo piano. All'interno, la distribuzione procede a buon ritmo con due piani completamente tabicati e i lavori già iniziati nel terzo.

Avere completato la struttura riduce significativamente l'incertezza e i rischi del progetto. Da ora in poi, i fondi del finanziamento saranno destinati a progredire nei lavori di muratura interna, completare le facciate e iniziare le installazioni di idraulica, elettricità e climatizzazione.

Il progetto è composto da 28 appartamenti multifamiliari distribuiti in due blocchi di 14 unità ciascuno. Gli appartamenti avranno da 2 a 4 camere da letto, ampie terrazze, posti auto e piscina comunitaria. Inoltre, le unità hanno vista sul mare. 

Il progetto ha una Licenza di Costruzione in vigore, così come la Divisione Orizzontale registrata nel Registro della Proprietà.

La commercializzazione formale degli appartamenti inizierà presto, una volta completate le procedure di strutturazione delle garanzie di quantità a conto tramite credito cauzionale o avalli. Tuttavia, il promotore ha già iniziato le azioni di diffusione, pubblicità e visite all'attività, riscontrando un elevato interesse precommerciale. Questa strategia mira a ottimizzare i margini di vendita raggiungendo fasi più avanzate della costruzione, sostenuta da prospettive commerciali estremamente favorevoli grazie alla forte domanda e scarsità di offerta confermate nella Due Diligence commerciale indipendente, così come dal solido track record del promotore dopo il successo nella commercializzazione precedente di un progetto identico di 32 appartamenti nella stessa strada (Ronda Nord 13).

La costruzione è in corso da Daleks Construction, un costruttore di fiducia, con oltre 20 anni di esperienza nella costruzione residenziale e nelle ristrutturazioni, e partner abituale del promotore nella zona insieme ad altri appaltatori come il costruttore locale Illas Medes, che garantisce un rigoroso controllo sui costi e sui tempi del progetto.  

Il promotore del progetto ha impegnato un capitale totale di 1,86 M€ per l'acquisizione e parte dei costi di costruzione. Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un mutuo ipotecario fino a 4,50 M€ impegnato in 4 tranche, destinato a finanziare i costi di costruzione e le spese generali per il completamento del progetto. La Tranche A è stata concessa nel luglio 2026.

La Tranche B avrà un tasso di interesse fisso annuo del 10,0% e un termine di 15 mesi, con l'opzione di un'estensione aggiuntiva fino a 6 mesi. Inoltre, il prestito avrà un periodo minimo di interessi garantiti di 7 mesi.

L'uscita prevista degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso i ricavi derivanti dalla vendita degli appartamenti.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito alla società DINAROSI COSTA BRAVA, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà a un importo fino a 4.500.000 €, fornito interamente dagli investitori di Urbanitae. Il prestito totale sarà strutturato in quattro tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

•      Importo totale del prestito: fino a un massimo di 4.500.000 €, impegnato in quattro tranche:

I. Una prima tranche o Tranche A, per un importo fino a 1.240.000 €, raccolta dagli investitori di Urbanitae. La Tranche A è stata formalizzata nel luglio 2026 e è stata destinata a finanziare parte dei costi di costruzione del progetto.

II. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo fino a 1.120.000 €, da raccogliere dagli investitori di Urbanitae. La Tranche B sarà destinata a finanziare parte dei costi di costruzione per lo sviluppo dei lavori nei prossimi 5 mesi.

III. Una terza tranche o Tranche C, per un importo fino a 1.070.000 €.

IV. Una quarta tranche o Tranche D, per un importo fino a 1.070.000 €.

•      Tasso di interesse fisso annuo semplice del 10,0% per la Tranche B.

•      Durata del prestito: 15 mesi + 6 mesi di estensione per la Tranche B.

•    Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza e inizieranno ad  essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito.

•      La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro mensili, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor. 

•   Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi per la Tranche B equivalente a 7 mesi di interessi. 

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

 •   Ipoteca di primo grado sull'attivo sottostante del finanziamento, con responsabilità ipotecaria del 140% dell'importo del capitale del debito.

•      Promessa di ipoteca sui 28 posti auto del progetto.

•      Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali del Prestito.

•      Pegno di primo grado senza intervento di fondi sulle conti bancari del Prestito.

•    Meccanismo di spazzamento del contante (cash-sweep) del 70% dei ricavi netti derivanti dalla vendita delle unità, destinato al rimborso del prestito. L'unico uso consentito del 30% non spazzato sarà il reinvestimento nel progetto, aumentando quindi il valore del collaterale del prestito a beneficio degli investitori di Urbanitae.

•   Lettera di impegno di contribuzione di fondi propri (“Equity Commitment Letter”) per coprire parte delle contingenze previste e quelle impreviste non previste nel Piano di Business.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è inclusa la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento nella costruzione, possibili deviazioni in termini di tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi periodici del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

• Progetto attraente situato in uno dei comuni più richiesti della Costa Brava. Solida attrazione commerciale prevista, dato che esiste una scarsa offerta di nuove costruzioni nella zona (validata nella DD Commerciale). 

• Promotore con allineamento di interessi (c.2.1m€ di capitale investito fino ad oggi e contributi aggiuntivi nelle tranche pendenti) e solida esperienza, incluso un progetto a pochi metri dal progetto attuale.  

• Licenza di costruzione in vigore e un 38% di avanzamento della costruzione a fine agosto 2026: fondazioni e struttura di entrambi i blocchi eseguite, chiusure di facciata praticamente terminate e due piani completamente divisi, con il terzo già iniziato.

• Attraente binomio di rischio/rendimento: Rendimento ad un tasso di interesse annuo a doppia cifra, garantito con ipoteca di primo grado sull'attivo (valutazione nello stato attuale di 4.11m€, che rappresenta un rapporto di LTV del debito accumulato nelle prime due tranche di c.57%), tra gli altri. Rapporto LTV (debito totale) conservativo: 47,0% sul valore di stima HET.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole che conferma i prezzi proposti. 

È disponibile informazioni sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ I SOLDI INVESTITI?

Il periodo stimato per questo progetto è di 15 mesi con una possibile estensione di 6 mesi nel mese 15.

• Giugno 2026, concessione del Tratto A del prestito da parte degli investitori di Urbanitae destinato a finanziare parzialmente i costi di costruzione del Progetto.

• Agosto 2026, i lavori raggiungono un 38% di avanzamento, con struttura completata, chiusure avanzate e due piani completamente tabicati.

• Settembre 2026, concessione del Tratto B del prestito da parte degli investitori di Urbanitae, continuazione dei lavori.

• Quarto trimestre 2026, inizio della commercializzazione.

• Quarto trimestre 2027, completamento dei lavori di costruzione.

• Primo trimestre 2028, consegna delle case e rimborso del prestito agli investitori di Urbanitae. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nelle vendite, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato dalla solida esperienza del gruppo gestore nella commercializzazione di attività simili, la scarsa offerta di prodotti di nuova costruzione nella zona e l'alta domanda. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business e considera possibile un aumento dei prezzi.

• Rischio di deviazioni nei tempi a causa di imprevisti durante la fase di lavori. Si attenua trattandosi di un progetto già avviato con un 38% di avanzamento a fine agosto 2026: le fondazioni e la struttura di entrambi i blocchi sono eseguite, le chiusure di facciata praticamente terminate e la tabicatura interna completata in due piani e iniziata nel terzo, eliminando l'incertezza tipica delle fasi iniziali di lavoro. Le licenze sono state concesse e la costruzione è eseguita da Daleks Construction, appaltatore abituale e partner ricorrente del promotore insieme ad altri appaltatori della zona.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze impreviste. Questo rischio è stato preso in considerazione nel Piano di Business attraverso l'inclusione di una riserva per contingenze equivalente al 15% del budget totale del lavoro, destinata ad assorbire possibili sovraccosti senza compromettere la fattibilità finanziaria del progetto.

• Possibilità di cambio delle condizioni pattuite. In questo rischio sono inclusi potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

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