Il progetto è promosso da NORDAL ANTIGUA, S.L., società partecipata al 50% da ALZA REAL ESTATE e NORDESTADA. Alza è un appaltatore e promotore di primo livello con circa 40 anni di esperienza nel mercato spagnolo, più di 8.000 case consegnate e circa 2.500 case attualmente in costruzione, e fornisce l'esecuzione tecnica diretta dell'opera.

L'intero progetto è stato acquisito dal gestore nel 2024 come opera in corso e viene eseguito per fasi. La Fase 1, con 53 case, è stata completata in 14 mesi e ha venduto circa il 90% in un periodo di dodici mesi, ad un prezzo medio di circa 304.000 € per casa. Questa fase costituisce un confronto diretto e validato dello stesso prodotto in termini di costi di costruzione, ritmo di lavoro e ritmo di vendite.

Il gestore del progetto ha impegnato ad oggi un capitale totale di circa 5,9 M€ nel progetto. Di questa somma, circa 2,0 M€ corrispondono a contributi di capitale proprio in contanti, destinati all'acquisto del terreno e ai costi iniziali del progetto. I circa 3,9 M€ restanti corrispondono alle prime tre certificazioni di lavoro già eseguite e ancora non incassate. L'impresa costruttrice fa parte dello stesso gruppo del promotore e partecipa alla società prestatrice, e ha concordato di differire l'incasso di tali certificazioni fino alla vendita delle case, subordinandosi al rimborso integrale del capitale e degli interessi del prestito di Urbanitae. Si tratta quindi di un contributo effettuato sotto forma di lavoro eseguito che, ai fini della priorità di incasso, si colloca dopo gli investitori di Urbanitae.

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito ipotecario suddiviso in quattro tranche, destinato a finanziare i costi di costruzione rimanenti della Fase 2. La Tranche A avrà un tasso fisso annuo dell'11,75% e un termine di 24 mesi con possibile estensione di 6 mesi nel mese 24.

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso la vendita delle case. Con l'importo ottenuto dalla vendita di circa 39 delle 68 unità, stimiamo che il promotore avrà liquidità sufficiente per rimborsare integralmente il capitale e gli interessi del prestito.

La commercializzazione delle case sarà effettuata attraverso agenzie immobiliari locali, con Gilmar come agenzia di riferimento per tutte le fasi del progetto. L'inizio della commercializzazione della Fase 2 è previsto per ottobre 2026.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata attraverso il debito, dove gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società NORDAL ANTIGUA, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà fino a 12.215.000 €, di cui gli investitori di Urbanitae contribuiranno fino a un massimo di 5.000.000 € all'anno. Il prestito totale sarà strutturato in quattro tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 12.215.000 €, suddiviso in quattro tranche:

I. Una prima tranche o Tranche A, per un importo fino a 2.920.000 €, ad un tasso dell'11,75% annuo semplice e un termine di 24 mesi (+6).

II. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo fino a 2.385.000 €, ad un tasso dell'11,50% annuo semplice e un termine di 20 mesi (+6).

III. Una terza tranche o Tranche C, per un importo fino a 3.245.000 €, ad un tasso dell'11,25% annuo semplice e un termine di 16 mesi (+6).

IV. Una quarta tranche o Tranche D, per un importo fino a 3.665.000 €, ad un tasso dell'11,00% annuo semplice e un termine di 12 mesi (+6). Questa tranche include una voce di circa € 710k destinata a coprire eventuali contingenze di lavoro (5% del budget di costruzione).

• Tasso di interesse fisso annuo semplice dell'11,75% per la Tranche A.

• Termine del prestito: 24 mesi + 6 mesi di estensione per la Tranche A.

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro mensili, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor. La disposizione delle tranche successive alla Tranche A richiederà anche un rapporto favorevole del Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi per la Tranche A equivalente a 15 mesi di interessi.

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sulle abitazioni oggetto del finanziamento (Fase 2), con Responsabilità Ipotecaria del 140%.

• Contratto Privato di pegno di primo grado sulle conti bancari della SPV Prestito destinati al progetto da finanziare.

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della SPV Prestito.

• Scorrimento di cassa per il 100% dei ricavi netti ottenuti dalla vendita delle abitazioni, che saranno destinati a rimborsare il capitale e gli interessi del prestito.

• Subordinazione di qualsiasi finanziamento aggiuntivo al prestito di Urbanitae e impegno di non disposizione a favore di soci o parti correlate durante tutta la durata del prestito.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto viene incorporata la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento nella costruzione, possibili deviazioni in termini di tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Garanzia ipotecaria di primo grado sull'attivo sottostante, con una responsabilità ipotecaria del 140% e scorrimento di cassa sul 100% dei ricavi netti delle vendite.

• La redditività dell'11,75% annuale, con un ritorno minimo equivalente a 15 mesi di interessi (14,69%).

• Lavori in corso con un grado di avanzamento del 40% e licenza di costruzione concessa, il che riduce significativamente il rischio di costruzione e il tempo rimanente fino alla consegna.

• Fase 1 come comparabile validato: 53 abitazioni dello stesso prodotto, finite, consegnate e vendute al 100% in dodici mesi, il che permette di confrontare costi, tempi e prezzi di vendita.

• Capitale proprio rilevante già versato dal gestore: c. 5,9 M€ versati prima dell'ingresso di Urbanitae, di cui c. 2,0 M€ in contanti e c. 3,9 M€ in lavori già eseguiti dal costruttore del gruppo, il cui pagamento è differito alla vendita delle abitazioni e subordinato al prestito di Urbanitae.

• Esprienza del costruttore, con quasi 40 anni di esperienza, che ha anche eseguito direttamente la Fase 1 di questa stessa promozione e partecipa al progetto come socio al 50%.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole che conferma i prezzi proposti. I prezzi obiettivo della Fase 2 si attestano a c. 2.559 €/m² costruito, in linea con la valutazione di Tecnitasa e con i testimoni di mercato di Caleta de Fuste, e rappresentano un incremento contenuto rispetto ai prezzi a cui è stata venduta interamente la Fase 1.

È disponibile informazione sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di abitazioni in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 24 mesi con una possibile estensione di 6 mesi nel mese 24.

• Ottobre 2026, concessione del primo Tranche del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore per finanziare parzialmente i costi di costruzione pendenti della Fase 2.

• Quarto trimestre 2027, completamento dei lavori di costruzione.

• Primo trimestre 2028, consegna delle abitazioni e rimborso del prestito a Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita degli attivi, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato dal comportamento commerciale della Fase 1 della stessa promozione, venduta al 100% in dodici mesi a prezzi comparabili, l'offerta limitata di nuove costruzioni concorrenti a Caleta de Fuste e il supporto del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la fase di costruzione. Questo rischio è mitigato dal grado di avanzamento dei lavori al momento della firma (c. 40%), dall'esperienza del costruttore, che ha realizzato la Fase 1 della stessa promozione in 14 mesi, e dalla supervisione del Project Monitor, che controlla il programma di esecuzione e approva i disbursements mensili.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze non previste. Per mitigare questo rischio, il Piano di Business include una voce di contingenza equivalente al 5% del budget di costruzione, finanziata all'interno del Tranche D, e la disposizione dei fondi avviene contro certificazioni di lavoro previo rapporto favorevole del Project Monitor.

• Rischio di concentrazione geografica in un mercato insulare, con una domanda legata in gran parte alla seconda casa e all'investimento in affitto vacanze. Questo rischio è mitigato dalla stabilità della domanda turistica a Fuerteventura, dalla bassa stagionalità della destinazione e dalla validazione del ritmo di assorbimento ottenuto nella Fase 1.

• Possibilità di cambio delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che potrebbero verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

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Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento del volume totale di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione nel progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma.

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