DESCRIZIONE DEL PROGETTO

Mexto è un promotore e investitore svizzero specializzato nel segmento residenziale di lusso in Portogallo, con un focus sulla riabilitazione prime e la nuova costruzione di alto livello a Lisbona e dintorni. Presente in Portogallo dal 2017, ha sviluppato un volume di progetto tra 200 e 250 milioni di euro, con circa 71.000 m² di superficie costruita e oltre 269 abitazioni. Urbanitae già co-investe con Mexto nel progetto Castilho 3, situato a breve distanza da questo asset.

Il progetto ha una strategia di plusvalenze e consiste in un'alleanza con il gestore per sviluppare un edificio residenziale di alto livello a Lisbona, Portogallo, composto da 6 abitazioni di alto livello (tipologie da 2 a 5 camere da letto duplex), con ampie terrazze, 17 posti auto e esclusive aree comuni come piscina, giardini e palestra progettate per massimizzare il comfort e la qualità della vita dei residenti.

I contributi degli investitori di Urbanitae saranno consegnati al gestore tramite un aumento di capitale alla società veicolo che raggrupperà gli investitori di Urbanitae: TERRACOTA OPPORTUNITIES 9, S.L. Tale società entrerà successivamente nella società promotrice portoghese del progetto, MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA. Il gestore ha un finanziamento bancario approvato previsto per un importo di 14.000.000 € (2.150.000 € per l'acquisto del terreno e 11.850.000 € per la costruzione).

Il contributo degli investitori di Urbanitae sarà destinato ad un aumento di capitale in MEXTO QCO, UNIPESSOAL LDA e a fornire alla società liquidità per sostenere i costi del progetto che non sono coperti dal gestore, dai soci o dal finanziamento, fino alla vendita dell'edificio.

L'acquisizione dell'immobile è prevista per settembre 2026. Alla data di lancio di questo progetto, la licenza di costruzione è già stata concessa e i lavori di demolizione sono già stati eseguiti. Il rischio delle licenze è quindi eliminato. L'inizio dei lavori è previsto per ottobre 2026, con una durata stimata di 24 mesi.

Una volta iniziata la costruzione, si inizierà a commercializzare le abitazioni per la vendita, con l'obiettivo di massimizzare il ritmo delle pre-vendite prima del completamento dei lavori. Il prezzo medio di vendita previsto nel piano aziendale è di 16.174 €/m² di superficie vendibile, che rappresenta un importo totale di vendite stimato di 27.447.650 €. I prezzi di vendita del piano aziendale del promotore sono stati confrontati con quelli comparabili di nuove costruzioni nella zona.

STRUTTURA

L'operazione sarà strutturata tramite un aumento di capitale, in cui gli investitori di Urbanitae faranno un contributo di capitale alla società veicolo dell'operazione, che a sua volta aumenterà il capitale nella società promotrice del progetto. Tale società ha un finanziamento bancario approvato da una banca leader in Portogallo, per coprire il costo dello sviluppo del lavoro.

È stato concordato con il Promotore una distribuzione del capitale che lo incentiva a ottimizzare il ritorno del capitale investito. La distribuzione dei profitti si effettua per fasce, in funzione del TIR raggiunto dal progetto:

• Fino a un TIR del 15,0%: tutto il capitale viene remunerato pari passu e i profitti vengono distribuiti secondo la struttura del capitale della società;

• Tra un TIR del 15,0% e del 20,0%: il gestore riceve il 25% dell'eccedenza generata in quella fascia come remunerazione variabile, e il restante 75% viene distribuito tra i soci secondo la struttura del capitale.

• Oltre un TIR del 20,0%: il gestore riceve il 50% dell'eccedenza e il restante 50% viene distribuito tra i soci secondo la struttura del capitale.

Il gestore, Mexto, si dedicherà alla gestione integrale della promozione.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto: 

• Progetto in corso con rischio di licenze eliminato. La licenza di costruzione è già stata concessa e i lavori di demolizione sono già stati eseguiti. L'inizio dei lavori è previsto per ottobre 2026, immediatamente dopo la chiusura dell'acquisizione, il che pone il progetto in una fase di esecuzione molto avanzata rispetto al suo lancio.

• Prodotto raro in una zona con offerta molto limitata. Il progetto offre 6 abitazioni ultra-prime di 283 m² in media, con terrazze private, piscina esterna, palestra, aree comuni e da 2 a 4 posti auto per abitazione. Le tipologie di 4 e 5 camere di queste dimensioni sono molto rare a Lisbona, dove il prodotto abituale si situa tra 100 e 200 m².

• Prezzi di vendita validati da comparabili. Il prezzo medio del piano di business, 16.174 €/m², è in linea con il progetto Castilho 3 che sta sviluppando Mexto. Inoltre, il rapporto di mercato è favorevole in termini di previsioni di vendita, considerando che questo è un prodotto piuttosto unico nel mercato di Lisbona non solo per la posizione, ma anche per la qualità delle abitazioni, le aree comuni e l'esclusività del progetto.

• Promotore di primo livello con capitale proprio impegnato. Mexto, promotore di capitale svizzero, ha sviluppato tra 200 e 250 milioni di euro in Portogallo dal 2017, e già co-investe con Urbanitae. Il promotore investirà il 45% del capitale totale, allineando direttamente i suoi interessi con quelli degli investitori di Urbanitae.

• Posizione prime nelle Avenidas Novas (Lisbona). L'attivo si trova in Rua Tomás Ribeiro 89, sull'asse Marqués de Pombal - Avenida da Liberdade, una zona residenziale consolidata con alta domanda di alloggi di qualità e un'offerta di nuove costruzioni molto limitata.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano di business.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, prevede le stime di entrate e spese proposte dal gestore, verificate da Urbanitae e confrontate con i comparabili di nuove costruzioni della zona. In questo progetto la previsione di entrate totali ammonta a 27.447.650 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione della promozione corrisponde a 23.675.400 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede una deviazione al rialzo del 20% dei costi di costruzione stimati dal gestore, che porta la previsione dei costi totali a 25.067.893 €, mantenendo i ricavi a 27.447.650 €.

3. SFORTUNATO

Lo scenario sfavorevole prevede un aumento dei costi di costruzione e una riduzione dei prezzi di vendita abbastanza ampi da ottenere un risultato negativo per gli investitori di Urbanitae, con perdita parziale del capitale investito. In questo progetto è stato considerato un aumento dei costi di costruzione del 20% e una riduzione dei prezzi di vendita del 10% rispetto allo scenario favorevole, che porta a un totale di ricavi di 24.702.885 € e costi totali di 24.814.797 €.

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di Equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DI RICAVI meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l' EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DI RICAVI (27.447.650 €) meno PREVISIONE DI SPESE (23.675.400 €) diviso per l'Equity totale (7.160.654 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono semplici stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altro tipo durante la durata del progetto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli. La due diligence tecnica, considerando le caratteristiche uniche dell'asset e la crescente domanda di prodotti di lusso nel mercato portoghese, è risultata favorevole rispetto ai prezzi di mercato assunti nel piano aziendale. Inoltre, abbiamo l'esempio di Castilho 3, progetto dello stesso promotore e con Urbanitae come co-investitore, che si sta commercializzando bene e con valori in linea con quelli stimati in questo progetto.

Il progetto è stato oggetto di una due diligence commerciale condotta da Básico.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per questo progetto è di 26-30 mesi.

• Settembre 2026 – Investimento di capitale e chiusura dell'acquisizione dell'immobile

• Ottobre 2026 – Inizio dei lavori

• Terzo trimestre 2028 - Fine dei lavori (durata stimata di 24 mesi)

• Gennaio 2029 - Conclusione delle vendite e uscita dalla società

È importante tenere presente che in ogni promozione immobiliare i tempi possono variare sia in aumento che in diminuzione. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto: 

• Aumento dei tempi previsti nel progetto, a causa di ritardi nella commercializzazione.

• Deviazione dei costi fissi associati all'investimento, imprevisti nella costruzione.

• Ritardi nella vendita, e/o necessità di abbassare il prezzo per attirare clienti.

• Rischio commerciale: alla data di lancio non sono state avviate le prevendite, quindi la visibilità sul ritmo di assorbimento è ancora limitata.

• Aumento dei tempi previsti nel progetto, a causa di ritardi nei mesi stimati di lavoro.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di investimento, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.  

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Avvertenze e Rischi

La piattaforma immobiliare Urbanitae (Urbanitae) non si presenta come un'azienda di servizi di investimento, né come un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate dalla piattaforma immobiliare Urbanitae sul suo sito web sono solo a scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione o supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa o dalla Banca di Spagna.

Pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto potrebbe essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso qualsiasi delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di ciascuna di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni e termini di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale o accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre in conformità con la politica di protezione dei dati.