Il gestore del progetto è CALIZA HOMES, gruppo immobiliare con sede a Barcellona specializzato nella promozione residenziale in Catalogna. I suoi partner hanno più di 20 anni di esperienza nel settore immobiliare e della costruzione, e hanno sviluppato più di 140 unità residenziali attraverso i loro due marchi, Caliza Homes e Loess Homes Club.

L'attivo consiste in un terreno residenziale di 5.949 m² che ha già ottenuto la Licenza di Costruzione. Il progetto prevede la costruzione di 31 case a schiera in 6 blocchi, con aree verdi e piscina, per un totale di 4.177 m² costruiti.

Ad oggi, il progetto ha già 5 prenotazioni, il 16% del totale delle case. 

La struttura delle case sarà realizzata mediante costruzione prefabbricata in calcestruzzo, a cura di un'azienda costruttrice di primo livello con più di 50 anni di esperienza, specializzata in costruzione industrializzata.

La produzione della struttura ha un periodo previsto di 4 mesi, seguito da un montaggio in cantiere di 2-3 mesi aggiuntivi. I lavori di produzione e montaggio saranno organizzati in due fasi: una prima fase che coprirà due terzi delle case, e una seconda fase per il terzo rimanente.

In parallelo alla produzione dei moduli strutturali, inizieranno i lavori di movimento terra, fondazioni e drenaggio. Una volta completata la fase 1 di produzione e montaggio, si proseguirà con i lavori interni e di adeguamento, permettendo ai vari fronti di lavoro di avanzare in parallelo, senza interruzioni.

Il periodo globale stimato fino al completamento dei lavori di costruzione è di 22-24 mesi.

La commercializzazione delle case sarà effettuata attraverso un agente locale, in collaborazione con il gestore del progetto. 

Caliza Homes sta attualmente sviluppando un'altra promozione per 13 case nell'area di Figueres con lo stesso sistema costruttivo, che ha registrato un grande successo commerciale, raggiungendo un livello di pre-vendite dell'84% con un grado di avanzamento del lavoro del 50%. 

Questa esperienza precedente supporta sia la domanda esistente nell'area che la validità del sistema costruttivo utilizzato nel Progetto Arcilla.

Il gestore del progetto ha finora versato fondi propri per circa 1,3 M€, destinati all'acquisto del terreno e ai costi generali di definizione del progetto e licenze. Inoltre, il gestore si impegna a fornire fondi propri per un importo di 1,47 M€ per coprire i costi di costruzione e i costi generali rimanenti del progetto, in linea con le tappe stabilite.

Questo contributo aggiuntivo è garantito da una Lettera di Impegno di Capitale (Equity Commitment Letter) e, come garanzia aggiuntiva, un ipoteca di primo grado su un secondo attivo, rafforzando l'impegno finanziario del promotore nel progetto.

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito ipotecario suddiviso in 3 tranches, per finanziare parzialmente i costi di costruzione e i costi generali del progetto.

La Tranche A, per un importo di 2.430.000€, avrà un tasso fisso annuo dell'11,0% e un periodo di 27 mesi, con opzione di estensione di 6 mesi aggiuntivi nel mese 27 (27+6).

L'uso dei fondi della Tranche A del prestito sarà destinato, da un lato, a coprire il primo versamento relativo alla produzione della struttura prefabbricata della Fase 1, e dall'altro a finanziare i costi di costruzione associati al movimento terra, alle fondazioni e al drenaggio della promozione.

Al fine di garantire i fondi versati per la produzione della struttura, l'azienda costruttrice emetterà a favore del promotore una fideiussione a prima richiesta attraverso un'entità bancaria di primo livello. 

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso i ricavi derivanti dalla vendita delle case.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, in cui gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società ANYWAY INVESTMENTS, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà fino a 6.200.000€, suddiviso in tre tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

● Importo totale del prestito: fino a un massimo di 6.200.000 €, suddiviso in tre tranche:

i. Una prima tranche o Tranche A, per un importo di 2.430.000 €, interamente fornita dagli investitori di Urbanitae. 

ii. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo di 1.800.000 €, interamente fornita dagli investitori di Urbanitae.

iii. Una terza tranche o Tranche C, per un importo di 1.970.000 €, interamente fornita dagli investitori di Urbanitae.

● Tasso di interesse fisso annuo semplice: 11,0% per la Tranche A. 

● Durata del prestito: 27 mesi, con opzione di estensione di 6 mesi al mese 27 (27+6, fino al mese 33).

● Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza ('bullet'), iniziando ad accumularsi dalla formalizzazione del contratto di prestito. È consentito il rimborso anticipato, parziale o totale, in qualsiasi momento, soggetto al pagamento di un interesse minimo garantito di 16 mesi per la Tranche A. 

● Le disposizioni del prestito destinate ai costi di costruzione saranno effettuate mensilmente contro certificazioni di lavoro, soggette alla revisione e validazione di un Project Monitor esterno designato da Urbanitae (ad eccezione del pagamento al costruttore che realizza la struttura prefabbricata).

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

● Garanzia reale di ipoteca di primo grado sull'attivo oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 140% del capitale.

● Pegno di primo grado senza intervento di fondi sulle conti bancari del progetto.

● Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della società mutuatrice.

● Garanzia reale di ipoteca di primo grado su una seconda promozione situata a L’ Ametlla del Vallès, come garanzia aggiuntiva. 

● Lettera di impegno per l'apporto di capitale aggiuntivo (Equity Commitment Letter), mediante la quale il promotore si impegna a fornire fondi propri aggiuntivi per i costi di costruzione, le contingenze e qualsiasi costo extra non previsto nel Piano di Business.

● Scorrimento di cassa (cash-sweep) del 100% dei ricavi dalla vendita delle abitazioni, destinato a rimborsare il prestito di Urbanitae.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è inclusa la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni di tempo/costo, e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

● Garanzia ipotecaria di primo grado sull'attivo, rafforzata da una garanzia aggiuntiva su una seconda promozione del promotore.

● Il progetto ha già ottenuto la Licenza di Costruzione, il che riduce il rischio urbanistico e permette l'inizio immediato dei lavori dopo la firma.

● Costruzione prefabbricata in cemento, il che riduce il rischio di esecuzione offrendo tempi e costi fissi, un maggiore controllo della qualità industriale e una minore dipendenza da manodopera specializzata in cantiere

● Prenotazioni già impegnate, con il 16% delle abitazioni prenotate ad oggi e una lista di oltre 50 interessati aggiuntivi. 

● La redditività dell'11,0% annuo per la Tranche A, con un ritorno minimo garantito equivalente a 16 mesi di interessi (14,67%).

● Solida esperienza del gestore: più di 20 anni nel settore e 140+ unità sviluppate in Catalogna, con un progetto comparabile in costruzione prefabbricata a Figueres

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence Commerciale che ha emesso un rapporto favorevole confermando i prezzi proposti e il piano di business del promotore. 

È disponibile informazione sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di abitazioni in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 27 mesi, con una possibile estensione di 6 mesi aggiuntivi nel mese 27 (27+6, fino al mese 33).

● Luglio 2026, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae e inizio dei lavori di costruzione.

● Primo trimestre 2027, fine del montaggio della struttura prefabbricata e prosecuzione dei lavori interni e di urbanizzazione delle aree comuni. 

● Terzo trimestre del 2028, completamento dei lavori di costruzione, rogito delle abitazioni e rimborso del prestito a Urbanitae, entro il termine di 27 mesi (scadenza stimata in ottobre 2028).

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

● Rischio associato al sistema di costruzione prefabbricata, derivante dai pagamenti anticipati necessari per la fabbricazione della struttura prima del suo montaggio in cantiere. Questo rischio viene mitigato attraverso l'emissione di una fideiussione a prima richiesta da parte dell'impresa costruttrice a favore del promotore, che garantisce la corretta applicazione dei fondi versati alla fabbricazione della struttura, in conformità con le tappe di pagamento stabilite nel contratto di costruzione. 

● Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita delle abitazioni, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio viene mitigato da vari fattori: il progetto ha già il 16% di prenotazioni impegnate e una lista di oltre 50 interessati aggiuntivi, il che dimostra una solida domanda fin dalle fasi iniziali di commercializzazione. Inoltre, è stata condotta una Due Diligence commerciale che ha validato sia i prezzi stabiliti nel Piano di Business sia il calendario delle vendite previsto, confermando che il termine di 27 mesi del prestito è sufficiente per raggiungere il 100% delle vendite.

● Rischio di deviazioni nei costi di costruzione. Il Piano di Business include una voce di contingenza del 5% che, se si materializza, sarà finanziata in proporzione 50%-50% tra i fondi propri del promotore e la Tranche C del prestito. Inoltre, il promotore si impegna a fornire il capitale necessario per coprire eventuali costi aggiuntivi non contemplati in queste contingenze. 

● Rischio di deviazioni nei tempi di costruzione. Il termine globale stimato fino al completamento dei lavori è di 22-24 mesi, il che lascia, entro il termine totale del prestito di 27 mesi, un margine di 3-5 mesi per la commercializzazione, il rogito delle abitazioni e il rimborso del prestito prima della sua scadenza. Questo margine temporale permette di assorbire possibili deviazioni moderate nel calendario dei lavori senza compromettere il rimborso tempestivo del finanziamento.

● Rischio associato all'impegno di apporto di Equity da parte del promotore. Questo rischio viene mitigato attraverso la Lettera di Impegno di Capitale (Equity Commitment Letter) e l'ipoteca di primo grado su una seconda promozione come Garanzia Aggiuntiva.

● Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.