Descrizione

Il promotore propone lo sviluppo di una promozione di 27 appartamenti turistici e un locale commerciale al piano terra da sviluppare in due edifici adiacenti distribuiti in 17 appartamenti con una camera da letto e 10 appartamenti con due camere da letto. Il progetto sarà gestito da LovelyStay, l'azienda leader in Portogallo nella gestione di proprietà per affitti a breve, medio e lungo termine, specializzata nel massimizzare la redditività degli asset. Con una superficie totale costruita di 3.197m², ogni appartamento ha una superficie media di 85 m2, dove ogni unità dispone di balcone e/o giardino. Il prezzo di vendita €/m² è stato confrontato con uno studio di mercato condotto da Savills e il prezzo di vendita stimato fissato dal promotore è coerente con le conclusioni dello studio. L'attivo è molto ben posizionato nel centro di Porto, vicino al centro storico della città, che offre un forte attrattiva per l'alloggio turistico grazie alla sua accessibilità pedonale, il suo accesso a servizi e trasporti, e un'autentica atmosfera urbana che bilancia la vita locale con la vicinanza alle principali attrazioni.

Il Progetto ha la licenza edilizia e la costruzione è iniziata nell'ottobre 2025.

Il gestore del progetto ha un prestito senior contratto per la costruzione, che sarà disposto una volta che vengono soddisfatte determinate condizioni precedenti, tra cui la vendita di almeno il 50% delle unità.

Inoltre, il progetto ha già la licenza edilizia, e la costruzione è iniziata nell'ottobre 2025. Fino ad oggi, lo sviluppo è stato finanziato con capitale proprio del promotore, con i ricavi provenienti dalle pre-vendite delle unità, così come con le disposizioni del Tranche A del prestito di Urbanitae.

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito ipotecario (seconda ipoteca) impegnato in due Tranches. Questo secondo tratto ha un tasso fisso annuo del 10,0% e un termine di 10 mesi con possibile estensione di 6 mesi nel mese 10. 

Il ritorno dell'investimento di Urbanitae è previsto attraverso l'ammortamento del prestito ponte a carico del prestito bancario già contratto, che sarà disposto una volta raggiunto il 50% delle pre-vendite.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società ROUNDNOISES - UNIPESSOAL LDA.

L'importo totale del prestito lordo ammonta a 2.000.000 €, finanziato interamente dagli investitori di Urbanitae. Il prestito totale sarà strutturato in due tranches, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 2.000.000 €, impegnato in due tranches: 

I. Una prima tranche o Tranche A, per un importo fino a 1.000.000 €, sollevato nell'aprile 2026 dagli investitori di Urbanitae. 

II. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo di 1.000.000 €, da sollevare dagli investitori di Urbanitae.  

• Tasso di interesse fisso annuo semplice del 10,0% per la Tranche B.

• Termine di 10 mesi + 6 mesi di estensione per la Tranche B.

• Periodo minimo di interessi: 4 mesi.

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• Rapporti di leva finanziaria risultanti: (i) LTC equivalente al 16,6% senza includere come capitale proprio il contributo non monetario del terreno; (ii) LTV equivalente al 16,3% sulla valutazione dell'attivo sottostante in ipotesi di edificio terminato.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo garantito per il Prestito equivalente a 4 mesi di interessi. È consentita un'estensione di 6 mesi aggiuntivi al mese 10.

Riguardo alle principali garanzie di restituzione di tale prestito, sono le seguenti: 

• Ipoteca di secondo grado sull'attivo, con una responsabilità ipotecaria equivalente al 130% dell'importo principale del prestito. L'ipoteca dovrà essere registrata con l'autorizzazione del finanziatore senior, così come con il suo impegno a non effettuare alcuna disposizione fino all'uscita del prestito di Urbanitae.

• Non verrà effettuata alcuna disposizione del debito senior contratto con BPI, eccetto per l'ammortamento del prestito di Urbanitae. 

• Potere irrevocabile di vendita dell'attivo fino al 25% al di sotto del valore di stima.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Il collaterale del prestito è un terreno situato a Porto, Portogallo, che ha già un'opera in corso e che fino ad ora è stato finanziato con Fondi Propri del promotore, attraverso pre-vendite realizzate e con le disposizioni del Tranche A.

• Esperienza del promotore nello sviluppo di progetti simili a Porto. 

• Porto è la seconda città più grande del Portogallo e uno dei principali centri economici, culturali e turistici del paese, svolgendo un ruolo chiave nella regione settentrionale e nella sua area metropolitana. 

• Il rendimento che otterrà l'investitore sarà dell'8.33% (10,0% annuo) con un periodo minimo di interessi garantiti di 4 mesi

• Il progetto ha una garanzia ipotecaria di secondo grado sull'attivo sottostante.

• Il finanziamento bancario è già stato contrattato, quindi il meccanismo di rimborso del prestito ponte è chiaramente definito una volta raggiunto il livello di pre-vendite richiesto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli.

C'è informazione disponibile sul mercato nella documentazione "Rapporto di Mercato", dove troverai uno studio di mercato di Savills.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 10 mesi con una possibile estensione di 6 mesi nel mese 10.

• Aprile 2026, concessione del primo tratto del prestito da parte degli investitori di Urbanitae, e continuazione dei lavori di costruzione. 

• Giugno 2026, concessione del secondo tratto del prestito e continuazione dei lavori di costruzione.

• Q1 2027, Una volta raggiunto l'obiettivo di pre-vendite del 50%, sarà permesso l'ingresso di Banco BPI con il prestito bancario per il finanziamento del progetto, così come il rimborso degli investitori di Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più chiari che abbiamo identificato per questo progetto: 

• Rischio commerciale nella vendita delle case, causando un ritardo nel rimborso del prestito, poiché la commercializzazione è ancora in una fase iniziale che limita la visibilità sull'assorbimento di mercato per questo prodotto. Per mitigare questo rischio, è stato condotto un'analisi di mercato basata su comparabili che conferma che i prezzi contemplati nel piano aziendale sono allineati con il mercato nella zona di Porto.

• Rischio di deviazioni nei tempi e nei costi di costruzione, dato che la dipendenza da un appaltatore esterno per l'esecuzione dell'opera potrebbe portare a sovraccosti e ritardi rispetto al calendario previsto del progetto. Questo rischio è parzialmente mitigato dal fatto che (i) l'opera è attualmente in esecuzione e ha un contratto di costruzione sotto la modalità di prezzo globale fisso, (ii) abbiamo condotto una Due Diligence Tecnica con un esperto indipendente che valida i prezzi e i tempi proposti nel piano aziendale, e (iii) l'ingresso della banca e il rimborso degli investitori Urbanitae dipendono principalmente dal livello di pre-vendite raggiunto e non sono direttamente collegati al grado di avanzamento dell'opera.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni pattuite. In questo rischio sono inclusi potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

---------------------------------------

Avvertenze e Rischi

La piattaforma immobiliare Urbanitae (Urbanitae) non detiene lo status di società di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate dalla piattaforma immobiliare Urbanitae sul suo sito web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione né a supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta potrà essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto potrà essere finanziato da Urbanitae quando sarà stato raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso qualsiasi delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che detengono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di qualsiasi di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni e termini di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto al resto degli investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre in conformità con la politica di protezione dei dati.

• Il capitale del prestito non comporta ritenuta. Le seguenti considerazioni si applicano esclusivamente ai rendimenti generati.

• La ritenuta applicabile alla fonte, secondo la normativa portoghese, è del 28% per le persone fisiche e del 25% per le persone giuridiche, sugli interessi pagati dall'entità prestatrice residente in Portogallo.

• Nonostante quanto sopra, possono essere applicate aliquote ridotte o esenzioni in base alla normativa domestica portoghese e/o ai trattati per evitare la doppia imposizione internazionale. A tal fine, sarà necessario che l'investitore ci dimostri la sua residenza fiscale tramite il certificato corrispondente.

• Nel caso particolare degli investitori residenti fiscali in Spagna, questa percentuale viene ridotta al 15% secondo il Trattato per evitare la Doppia Imposizione tra Spagna e Portogallo, a condizione che siano soddisfatte le seguenti condizioni:

- Il beneficiario effettivo degli interessi sia residente fiscale in Spagna;

- Tale residenza sia accreditata tramite certificato rilasciato dall'Agenzia delle Entrate spagnola (modello 01 o certificato digitale valido), coprendo il periodo in cui l'interesse è stato esigibile.

In ogni caso, l'investitore residente in Spagna potrà dedurre nella sua dichiarazione, la ritenuta subita in Portogallo con un limite del 15%, in conformità con l'articolo 80 della Legge sull'IRPF (persone fisiche) e gli articoli 31 e 32 della Legge sull'Imposta sulle Società (persone giuridiche).