Il promotore del progetto è un'azienda familiare considerata il promotore di riferimento nel segmento ultra-prime di Marbella, con oltre 40 anni di esperienza specializzata nella Costa del Sol.

Il suo modello di business si basa sulla selezione di posizioni prime, standard di design e costruzione di altissima qualità e un approccio esclusivo ai clienti ad alto reddito. L'azienda mantiene una quota di mercato dominante in Sierra Blanca e gestisce la commercializzazione dei suoi progetti attraverso i propri canali di vendita e una rete delle principali agenzie della zona, secondo un modello di commercializzazione su invito.

Il promotore del progetto si impegna per un capitale totale di c. € 3,7M, composto da € 4,45M di equity Day One già investiti nel progetto, netti di una ricapitalizzazione di € 750k che saranno restituiti al promotore tramite la Tranche A del prestito di Urbanitae. Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito suddiviso in 3 tranche, destinato a (i) rifinanziare il prestito capex esistente, (ii) finanziare i costi di costruzione e attrezzatura pendenti e (iii) la parziale ricapitalizzazione del promotore. La Tranche A avrà un tasso fisso annuo del 10,50% e una durata di 18 mesi con opzione di due proroghe di 6 mesi (nei mesi 18 e 24).

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso la vendita della villa, il cui prezzo obiettivo ammonta a € 25 milioni. La commercializzazione dell'attivo sarà gestita attraverso i canali di vendita diretti del promotore e una selezione delle cinque principali agenzie di Marbella, secondo un modello di commercializzazione esclusivo su invito.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla SPV del progetto.

L'importo totale del prestito lordo ammonta a 9.990.000 €, suddiviso in tre tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 9.990.000 €, suddiviso in tre tranche:

- Una prima tranche o Tranche A, per un importo fino a 7.340.000 €, di cui (i) 2.340.000 € saranno raccolti dagli investitori di Urbanitae e (ii) 5.000.000 € da co-investitori esterni.

- Una seconda tranche o Tranche B, per un importo fino a 1.310.000 €, raccolta dagli investitori di Urbanitae.

- Una terza tranche o Tranche C, per un importo fino a 1.340.000 €, raccolta dagli investitori di Urbanitae.

• Tasso di interesse annuo semplice del 10,5% per la Tranche A. La 2ª estensione del prestito comporterà un aumento di +100 pbs (+1,0%) nel tasso, fino all'11,50%, annuo.

• Durata del prestito Tranche A: 18 mesi con opzione di due proroghe di 6 mesi (nel mese 18 e nel mese 24).

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere calcolati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro mensili, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi per la Tranche A equivalente a 6 mesi di interessi (make-whole), o fino alla richiesta della LPO tramite Dichiarazione Responsabile nel caso in cui si verifichi prima del completamento di tale periodo minimo.

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sulla proprietà oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 130% del capitale del prestito.

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della SPV promotrice del progetto

• Pegno di primo grado sui conti bancari (senza intervento di fondi) del progetto nella SPV prestatrice, compreso il conto IVA del progetto.

• Lettera di impegno di capitale che garantisce l'impegno del promotore a fornire capitale aggiuntivo per coprire eventuali costi extra non previsti nel piano di business.

• Mandato di vendita irrevocabile a favore degli investitori di Urbanitae, attivabile in caso di qualsiasi mancato pagamento, inadempimento materiale o mancato rimborso integrale del capitale + interessi alla data di scadenza concordata o estesa. Il prezzo minimo di vendita sarà pari all'80% dell'ultima valutazione disponibile.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è presente la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni di tempo e costo, e approverà i prelievi del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Garanzia ipotecaria di primo grado sull'attivo sottostante, situato a Sierra Blanca, l'urbanizzazione chiusa più esclusiva della Milla de Oro di Marbella.

• Rendita attraente con capitale protetto: tasso di interesse del 10,50% annuo per la Tranche A, con un ritorno minimo garantito equivalente a 6 mesi di interessi (make-whole).

• Progetto in stato avanzato di costruzione: avanzamento dei lavori superiore al 65%, il che riduce significativamente il rischio di esecuzione e di deviazione dei costi.

• LTV conservativo: inferiore al 44% sull'ultima valutazione disponibile (€ 22,24M, giugno 2026) e circa il 40% sul prezzo di vendita obiettivo (€ 25M).

• Promotore di massimo prestigio: La società promotrice ha più di 40 anni di esperienza come punto di riferimento nel mercato ultra-prime a Marbella 

• Scarsità strutturale di offerta nel segmento delle ville di lusso nell'urbanizzazione Sierra Blanca, con una domanda internazionale sostenuta da acquirenti ad alto potere d'acquisto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, sono state condotte una Due Diligence Tecnica e una Due Diligence Commerciale da agenti esterni che hanno emesso rapporti favorevoli. 

Esistono informazioni disponibili sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato per la Tranche A di questo progetto è di 18 mesi con due possibili estensioni di 6 mesi (nei mesi 18 e 24).

• Maggio 2026: concessione della Tranche A del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore e rifinanziamento del prestito capex esistente.

• Terzo trimestre 2026: completamento dei lavori di costruzione.

• Primo trimestre 2027: consegna della casa e Open House.

• Quarto trimestre 2027: vendita della villa e rimborso del prestito a Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita dell'attivo, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato dalla partecipazione delle cinque principali agenzie di Marbella sotto un modello di commercializzazione esclusivo, il sostegno del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, l'LTV conservativo del progetto e il termine di 18+6+6 mesi che permette una commercializzazione adeguata.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la fase finale di costruzione. Per mitigare questo rischio, il progetto ha il supporto di un Project Monitor indipendente incaricato della supervisione e del controllo del programma di esecuzione, e l'avanzamento dei lavori superiore al 65% riduce notevolmente l'incertezza residua.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze non previste. Per mitigare questo rischio, il promotore ha sottoscritto una Lettera di Impegno di Equity con la quale si impegna a coprire con fondi propri qualsiasi sovraccosto non previsto nel piano aziendale.

• Rischio amministrativo (licenza di primo insediamento) derivante da possibili ritardi nell'ottenimento della Licenza di Primo Insediamento (LPO). Il rischio è considerato basso, dato che la LPO viene gestita tramite Dichiarazione Responsabile e l'impresa di costruzioni ha seguito rigorosamente il progetto licenziato, come è stato validato dalla Due Diligence Tecnica indipendente.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non ha lo status di società di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia degli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo Sito Web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazione di investimento per potenziali investitori.

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Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

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