Il gestore di questo progetto è SUBA, azienda promotrice appartenente al Gruppo Sinerba, specializzata nello sviluppo integrato di progetti immobiliari. La società gestisce l'intero ciclo degli asset, dall'identificazione e acquisizione del terreno fino al finanziamento, sviluppo tecnico, costruzione e commercializzazione finale

SUBA opera principalmente nella promozione residenziale e nei progetti terziari, inclusi sviluppi logistici, retail, hotel e flexliving, con una presenza significativa in Andalusia e in altri punti della Spagna. Il suo modello si basa sulla capacità costruttiva di Bilba Constructora e sulla struttura aziendale del Gruppo Sinerba. 

L'attivo oggetto del finanziamento, è composto da due lotti residenziali con una superficie totale di 1.643 m² con una costruzione al 30% di grado di avanzamento che è stata interrotta nella crisi finanziaria del 2008. Ad oggi, il terreno è di proprietà di SAREB e si trova libero da oneri. 

Il grado di avanzamento della costruzione è superiore al 30%, con la struttura e le chiusure esterne completate. La costruzione si trova in buone condizioni e libera da inquilini, permettendo la ripresa dei lavori una volta completata la compravendita. 

Il progetto è composto da 32 appartamenti plurifamiliari distribuiti in due blocchi indipendenti di 19 e 13 unità rispettivamente. Gli appartamenti avranno 2 e 3 camere da letto, ripostiglio e posto auto. 

Il progetto ha una Licenza di Costruzione in corso, rimanendo in sospeso la presentazione del progetto di esecuzione al Comune e il pagamento delle relative tasse.

La commercializzazione degli appartamenti inizierà nei prossimi mesi e sarà gestita attraverso il gruppo gestore che dispone di un team interno specializzato. 

Il promotore ha firmato un contratto preliminare e dovrà procedere all'acquisto entro il mese di giugno. 

La costruzione sarà realizzata da Bilba Constructora, azienda appartenente al gruppo gestore con vasta esperienza nello sviluppo di promozioni plurifamiliari a Malaga e sulla Costa del Sol, garantendo un controllo sui costi e sui tempi del progetto. 

Il promotore del progetto si impegna a un capitale totale di 2,26 M€ per parte dei costi di acquisizione e dei costi di costruzione. Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un mutuo ipotecario fino a 4,32 M€ impegnato in 3 tranche, per finanziare parte dell'acquisizione e dei costi di costruzione e dei costi generali per il completamento del progetto. 

La Tranche A avrà un tasso fisso annuo del 10,75% e un termine di 21 mesi con possibile estensione di 6 mesi nel mese 21.

L'uscita degli investitori di Urbanitae è prevista attraverso i ricavi derivanti dalla vendita degli appartamenti.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società SPV SUBA LA SIERRA, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà a un importo fino a 4.320.000 €, fornito interamente dagli investitori di Urbanitae. Il prestito totale sarà strutturato in tre tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

Importo totale del prestito: fino a un massimo di 4.320.000 €, impegnato in tre tranche:

I. Una prima tranche o Tranche A, per un importo fino a 1.360.000 €, fornito interamente dagli investitori di Urbanitae. 

II. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo fino a 1.610.000 €, fornito interamente dagli investitori di Urbanitae.

III. Una terza tranche o Tranche C, per un importo fino a 1.350.000 €, fornito interamente dagli investitori di Urbanitae.

• Tasso di interesse fisso annuo semplice del 10,75% per la Tranche A.

• Termine del prestito: 21 mesi + 6 mesi di estensione per la Tranche A.

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno accreditati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificati di lavoro mensili, soggetti al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi per la Tranche A equivalente a 12 mesi di interessi. 

Riguardo alle garanzie principali del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

• Ipoteca di primo grado sull'attivo sottostante al finanziamento, con responsabilità ipotecaria del 140% dell'importo del capitale del debito.

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali del Prestito.

• Pegno di primo grado senza intervento di fondi sulle conti bancari del Prestito.

• Pegno di primo grado sul conto IVA del progetto.

• Lettera di impegno di contribuzione di fondi propri (“Equity Commitment Letter”).

• Garanzia corporativa solidale concessa dalla Società Madre del Gruppo o società collegate per un importo di c. 1,6 M€.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è incorporata la figura del Project Monitor, che esaminerà i certificati di lavoro, l'avanzamento nella costruzione, possibili deviazioni nel tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Garanzia ipotecaria di primo grado sulle proprietà oggetto del finanziamento.

• Solida esperienza del gruppo gestore e del contraente di primo livello, con una lunga storia a Malaga e sulla Costa del Sol.

• Licenza di costruzione in vigore e un grado di avanzamento superiore al 30%. 

• Forte attrazione commerciale, dato che c'è una scarsa offerta nella zona. 

• Un rendimento del 10,75% annuo, con un ritorno minimo equivalente a 12 mesi di interessi.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole che conferma i prezzi proposti. 

Esistono informazioni disponibili sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 21 mesi con una possibile estensione di 6 mesi nel mese 21.

• Giugno 2026, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae destinato a finanziare parzialmente l'acquisizione e il completamento dei lavori del Progetto.

• Secondo trimestre 2026, ripresa dei lavori di costruzione e inizio della commercializzazione.

• Quarto trimestre 2027, completamento dei lavori di costruzione.

• Primo trimestre 2028, consegna delle abitazioni e rimborso del prestito agli investitori di Urbanitae. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nelle vendite, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato dalla solida esperienza del gruppo gestore nella commercializzazione di attività simili, la scarsa offerta di prodotti di nuova costruzione nella zona e l'alta domanda. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business e considera possibile un aumento dei prezzi.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la fase di costruzione. Questo rischio è mitigato dal fatto che si tratta di un'opera con un grado di avanzamento superiore al 30%, che ha la struttura e le chiusure completate e in buone condizioni. Allo stesso tempo, il principale appaltatore è Bilba Constructora che ha una solida esperienza nella promozione plurifamiliare. 

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze impreviste. Questo rischio è stato preso in considerazione nel Piano di Business attraverso l'inclusione di una riserva per le contingenze equivalente al 10% del budget totale dell'opera, destinata ad assorbire possibili sovraccosti senza compromettere la fattibilità finanziaria del progetto.

• Possibilità di cambio delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che potrebbero verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non detiene la qualità di impresa di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia di investimenti o fondo di garanzia di depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo Sito Web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazione di investimento ai potenziali investitori.

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Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando sia stato raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione nel progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

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