Il Socio con cui gli investitori di Urbanitae investiranno in questa operazione è Tent Peak SL. Dalla sua costituzione nel 2021, ha destinato 50 milioni di euro a progetti immobiliari. Il suo obiettivo è crescere attraverso edifici situati nei centri urbani di alcune delle principali città della Spagna. Si concentrano su attività residenziali e uffici che completano le loro soluzioni di coworking, coliving o appartamenti in affitto a breve e medio termine. 

La loro strategia di investimento viene attuata attraverso due approcci:

•      Progetti di strategia di ritenzione al 100%: si tratta di attività che rimarranno nel portafoglio di Tent Peak senza prevedere la loro vendita in futuro.

•      Progetti di valore aggiunto: investono nelle prime fasi di sviluppo, gestiscono e migliorano attivamente il progetto per massimizzare il suo valore, e mirano a un'uscita in un periodo di circa 24 a 36 mesi da allora 

Il Gestore delegato di questa operazione è Kolac Capital, fondata nel 2016, è una società di investimento e gestione di attività immobiliari focalizzata sull'acquisizione, disinvestimento, sfruttamento e gestione di attività; tra cui appartamenti con servizi, hotel, residenziale, locali commerciali e edifici per uffici. Agisce come promotore delegato per terzi investitori. La società è specializzata in progetti situati a Siviglia, con una profonda conoscenza del mercato locale e solide capacità di esecuzione.

L'attività sarà gestita sotto un contratto di gestione dall'azienda SharingCo, un Operatore integrato specializzato in soluzioni flessibili di alloggio e lavoro, che includono appartamenti con servizi, coliving e spazi di coworking. Fondata nel 2021, l'azienda gestisce e sviluppa attività immobiliari flessibili nelle principali città spagnole, concentrandosi su posizioni urbane privilegiate (Madrid, Malaga, Siviglia e Valencia). La piattaforma gestisce attualmente circa 225 unità operative nel suo portafoglio, con livelli di occupazione superiori al 90%, e ha altre 194 unità in sviluppo e in progetto

SharingCo combina la gestione delle attività, l'operazione e l'esperienza dell'inquilino in una singola piattaforma. Le condizioni del contratto di gestione potete trovarle nella documentazione allegata come "Riassunto Contratto di Gestione".

Il progetto consiste nell'acquisizione di un'attività terziaria (con uso permesso di alloggio) nel centrale quartiere di Nervión per la sua completa ristrutturazione e trasformazione in 44 appartamenti turistici. L'attività ha due piani (piano terra e primo) e una superficie di c.2.045m2 all'interno di un edificio residenziale con ingresso completamente indipendente. La ristrutturazione dell'attività sarà gestita tramite una dichiarazione responsabile che è già stata presentata al Comune di Siviglia, quindi l'inizio dei lavori è imminente. Una volta sviluppati gli appartamenti, l'Operatore, SharingCo, gestirà le operazioni quotidiane e si prevede che, dopo un anno di operatività, si procederà alla vendita del complesso a un investitore patrimoniale.

I contributi degli investitori di Urbanitae saranno effettuati attraverso un aumento di capitale nella società veicolo che raggrupperà l'investimento della piattaforma nel progetto: EMERITA OPPORTUNITIES 8, SL. Questa società, a sua volta, effettuerà un aumento di capitale nella società promotrice del progetto, Nervión Living SL.

STRUTTURA

L'operazione sarà strutturata tramite aumento di capitale, dove sia gli investitori di Urbanitae che il Socio faranno un contributo di capitale alla società promotrice dell'operazione per un importo totale di 4.650.000 €, di cui Urbanitae contribuirà con 2.325.000 €, cioè il 50% del capitale necessario. I contributi permetteranno lo sviluppo completo del progetto, cioè l'acquisto e lo sviluppo dell'attività, la modifica per la sua successiva gestione e vendita. Il Sponsor e il Socio prevedono di ricorrere a finanziamenti bancari per coprire i costi di sviluppo dove ha già ottenuto termini indicativi da un'entità bancaria.

Il gestore si dedicherà alla gestione integrale del progetto e della società promotrice e il Socio contribuirà con il 50% del capitale totale dell'investimento.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Posizione strategica a Siviglia: Buona posizione, nel quartiere di Nervión, Siviglia - zona residenziale consolidata con eccellenti comunicazioni e vicinanza ai principali nodi urbani e di trasporto. Ad esempio: a 10 minuti da Santa Justa, 20 minuti dal centro di Siviglia e dall'aeroporto.

• Contributo del Socio: abbiamo un socio molto allineato nell'operazione in quanto investe il 50% del capitale necessario.

• Promotore locale consolidato: abbiamo un Gestore specializzato nella gestione di appartamenti turistici, più precisamente a Siviglia

• Operatore con esperienza: SharingCo ha molta esperienza nello sviluppo di questo tipo di attività, con oltre 225 unità sotto gestione.

• Attraente binomio rendimento - rischio: TIR preferenziale del 13%. Con questa struttura, diamo priorità al recupero del capitale e alla redditività dei nostri investitori, offrendo un'opportunità di investimento con un profilo di rischio altamente mitigato e un attraente margine di ritorno.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano di business.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, prevede il prezzo di acquisizione dell'attività, l'affitto firmato nel contratto di gestione e il prezzo di vendita stimato dal gestore, verificato da Urbanitae, e confrontato con la relazione di valutazione di Savills. In questo progetto la previsione di entrate totali ammonta a 13.092.122 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione del progetto corrisponde a 10.705.426 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede una deviazione al ribasso del prezzo di vendita stimato dal Socio equivalente al 20%, che riduce l'importo delle entrate totali a 10.642.782 € (i costi si riducono rispetto allo scenario favorevole a causa della riduzione dell'imposta sulle società). Anche se il prezzo di vendita è stato duramente colpito, gli investitori continuerebbero a completare il loro TIR preferenziale del 13%.

3. SFORTUNATO

Nello scenario sfavorevole si cerca di modificare le ipotesi abbastanza da arrivare a perdere capitale. In questo caso, si prevede una deviazione al ribasso nel prezzo di vendita stimato dal promotore equivalente al c. 30%, che riduce l'importo delle entrate totali a 9.564.237 € e un aumento di CapEx equivalente a c. 20%, che aumenta i costi totali a 9.972.801 €. Anche se il prezzo di vendita e il costo dell'opera sono stati duramente colpiti, il ritorno per gli investitori di Urbanitae sarà ancora protetto dal 13% di TIR preferenziale.

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di Equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DI ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DI ENTRATE (13.092.122 €) meno PREVISIONE DI SPESE (10.705.426 €) diviso per l'Equity totale (4.650.000 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono semplici stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altro tipo durante la durata del progetto.

MERCATO

Per validare le principali ipotesi dell'opportunità di investimento (prezzo di acquisto, costi di sviluppo, piano di business operativo progettato dall'operatore e il prezzo stimato di disinvestimento) contemplate nel piano di business, Urbanitae, oltre ad aver condotto le proprie analisi, ha assunto una società esterna (Savills e Nurbex) per la preparazione di un'analisi di mercato che supporti, tra le altre, il prezzo di disinvestimento, disponibile sul sito web "Studio di mercato", così come un'analisi tecnica del progetto. 

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per questo progetto è di 30-34 mesi.

• Maggio 2026 – chiusura dell'operazione, firma del contratto di gestione. Periodo precedente all'inizio effettivo della riforma. In questa fase non ci sono ancora entrate operative.

• Luglio 2026 – inizio dei lavori di trasformazione. 

• Ottobre 2027 – fine dei lavori di trasformazione.  

• Luglio 2027 – inizio delle attività di manutenzione e ottenimento della certificazione ESG da effettuare sull'attivo e inizio del periodo di vacanza assunto. 

• Novembre 2027 - Inizio dell'operatività dell'attivo una volta terminati i lavori. Durante questa fase l'attivo genera cassa operativa ricorrente mentre si mantiene in portafoglio.

• Novembre 2028 – vendita dell'attivo alla fine del periodo di operatività.

È importante tenere presente che in ogni investimento immobiliare i tempi possono variare sia al rialzo che al ribasso. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto: 

• Rischio del promotore: Insolvenza, frode o incompetenza del promotore. Rischio mitigato dalla solvibilità del Gruppo Kolac e dalla sua vasta esperienza nel settore.

• Rischio di licenza: Rifiuto del Comune di concedere la licenza o ritardi. Mitigato in quanto viene gestito tramite dichiarazione responsabile (DR).

• Rischio di aumento dei costi: Mitigato dall'esperienza in promozioni simili e da un budget realizzato con margine.

• Rischio commerciale: Rischio di deviazione dei prezzi di vendita mitigato dall'interesse dell'entità, dallo studio validato da Savills e dall'esperienza commerciale del promotore.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate: In questo rischio sono inclusi potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione dell'aumento di capitale, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e il capitale investito sarebbe restituito agli investitori.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web sono solo a scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione né a supervisione da parte della Commissione Nazionale del Mercato dei Valori né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal promotore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. Tutto ciò come stabilito nell'Articolo 69 della Legge 5/2015 sulla Promozione del Finanziamento delle Imprese.

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il promotore sia incapace di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso una delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di qualsiasi di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni e termini di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre nel rispetto della politica di protezione dei dati.