Il gestore di questa operazione è FREO Group, un gestore internazionale specializzato in investimenti, promozioni e gestione di beni immobiliari. Fondato nel 1996 e presente in Spagna dal 2015, offre servizi di gestione patrimoniale completi per tutto il ciclo di vita degli immobili. FREO Spagna investe in beni con un alto potenziale di generazione di valore attraverso una gestione attiva, che include l'affitto a prezzi di mercato, l'aumento dell'occupazione attraverso un'intensa commercializzazione, la rinegoziazione di contratti o l'esecuzione di interventi di Capex efficienti. Inoltre, mantiene strette relazioni con i principali intermediari e attori del mercato, il che le permette di identificare opportunità e gestire i beni in modo agile ed efficiente.  

L'attuale inquilino, che ha un contratto fino a giugno 2027, è uno dei principali operatori a livello globale di spazi di lavoro collaborativi (Co-working), che ridefinisce l'ufficio tradizionale attraverso un approccio centrato sulla creatività e la comunità. Ha presenza in più di 450 località a livello globale, in più di 3.500 centri. In Spagna ha più di 70 centri distribuiti in più di 25.000 m², con un focus particolare su Madrid e Barcellona.

Il progetto consiste nell'acquisizione della società proprietaria di un edificio per uffici situato nel centro storico di Madrid, in calle Mazarredo 7, Arganzuela. L'immobile è attualmente occupato da un inquilino che risiede nell'edificio dal 2017, con un affitto che non è stato aggiornato e che è al di sotto del mercato. La strategia del progetto consiste nel rinegoziare l'affitto con l'attuale inquilino o, in alternativa, stipulare un nuovo contratto di locazione con un nuovo inquilino a prezzi di mercato. Inoltre, si prevede di effettuare determinate operazioni di CapEx e miglioramenti all'edificio per ottimizzare la sua posizione. Una volta stabilizzato l'immobile con un affitto di mercato, l'obiettivo sarà procedere alla sua vendita a un investitore istituzionale.

Il progetto ha una strategia di plusvalenza, che consiste nell'alleanza con il gestore per lo sviluppo del progetto e la vendita dell'immobile una volta stabilizzato a un investitore istituzionale. I contributi degli investitori di Urbanitae saranno effettuati attraverso un aumento di capitale nella società veicolo che raggrupperà l'investimento degli investitori della piattaforma nel progetto: EMERITA OPPORTUNITIES 6, S.L. Questa società, a sua volta, effettuerà un aumento di capitale nella società promotrice del progetto, EMERITA OPPORTUNITIES 5, S.L.

Dal punto di vista commerciale, si prevede la vendita dell'immobile una volta stipulato un nuovo contratto di locazione e stabilizzato l'immobile.

Nello scenario di rinegoziazione con l'attuale inquilino, si stima un periodo approssimativo di cinque mesi tra la fine del contratto in vigore e l'inizio del nuovo contratto. Durante questo periodo saranno effettuate determinate operazioni di manutenzione sull'immobile, così come l'ottenimento di una certificazione ESG, con l'obiettivo di posizionare l'immobile nelle migliori condizioni per la sua commercializzazione e locazione.

All'inizio del nuovo contratto si prevedono determinati incentivi usuali in questo tipo di operazioni, come un periodo di grazia di circa quattro mesi, così come altri incentivi economici tipici del mercato. Il rendimento di uscita stimato è del 5,25%, cifra che è stata confermata da un terzo indipendente nel contesto della due diligence commerciale effettuata per il progetto.

STRUTTURA

L'operazione sarà strutturata attraverso un aumento di capitale, in cui sia il gestore che gli investitori di Urbanitae e i co-investitori effettueranno un contributo di capitale alla società promotrice dell'operazione di 9.100.000 €, dei quali Urbanitae parteciperà con 3.000.000 €, ampliabili di 2.000.000 € aggiuntivi, nel caso in cui il gestore lo richieda. Tale società promotrice prevede di ricorrere a finanziamenti bancari per l'acquisizione della società, che ha già ottenuto termini indicativi per la concessione del mutuo ipotecario.

Il gestore si dedicherà alla gestione integrale del progetto e della società promotrice e contribuirà con il 10% del capitale totale dell'investimento.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Posizione strategica a Madrid: investimento in un immobile per uffici situato nel centro di Madrid, all'interno della M-30, una delle aree più dinamiche e liquide del mercato immobiliare spagnolo.

• Prezzo di acquisizione competitivo: l'immobile viene acquisito a un valore per m² significativamente inferiore alle attuali referenze di mercato nella zona, offrendo un punto di ingresso attraente per l'investitore.

• Potenziale di rivalutazione dell'immobile: esiste un margine per aumentare l'attuale affitto, attualmente al di sotto del mercato, attraverso la rinegoziazione del contratto in vigore o la stipula di un nuovo contratto di locazione a condizioni di mercato.

• Solidi fondamentali del mercato degli uffici: l'offerta di uffici all'interno della M-30 è limitata, mentre la domanda di spazi ben posizionati rimane alta, soprattutto in mercati consolidati come Madrid.

• Scarsità di immobili comparabili: per le sue dimensioni, tipologia e localizzazione, ci sono pochissimi immobili che possono competere con questo immobile, il che rafforza il suo fascino per un ampio spettro di potenziali inquilini.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano aziendale.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, prevede le stime di entrate e spese proposte dal gestore, verificate da Urbanitae, e confrontate con il rapporto di due diligence commerciale effettuato per il progetto. In questo progetto la previsione totale delle entrate ammonta a 22.040.053 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione dell'investimento corrisponde a 18.072.889 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede una deviazione al ribasso del prezzo di vendita stimato dalla società e una riduzione dell'affitto iniziale stimato del nuovo contratto di locazione da formalizzare. In questo progetto è stata considerata una riduzione del prezzo di vendita stimato di circa il 13% (che comporta un aumento della resa di uscita al 5,75%) e una riduzione dell'affitto iniziale stimato del nuovo contratto di locazione a 22€/m2, che riduce l'importo delle entrate totali a 19.368.710 € (i costi sono ridotti rispetto allo scenario favorevole a causa della riduzione dell'imposta sulle società).

3. SFORTUNATO

Lo scenario moderato prevede una deviazione al ribasso del prezzo di vendita stimato dell'attivo e una riduzione dell'affitto iniziale stimato del nuovo contratto di locazione da formalizzare, abbastanza ampi da ottenere un risultato negativo, con perdita parziale del capitale investito. In questo progetto è stata considerata una riduzione del prezzo di vendita stimato di circa il 27% (che comporta un aumento della resa di uscita al 6,25%) e una riduzione dell'affitto iniziale stimato del nuovo contratto di locazione a 20€/m2, che riduce l'importo delle entrate totali a 16.339.281 € (i costi sono ridotti rispetto allo scenario favorevole a causa della riduzione dell'imposta sulle società e delle commissioni di commercializzazione).

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di Equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DELLE ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DELLE ENTRATE (20.040.053 €) meno PREVISIONE DELLE SPESE (18.072.889 €) diviso per l'Equity totale (9.100.000 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono mere stime e sono soggette alle variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altra natura durante la durata del progetto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se l'affitto stimato per il nuovo contratto di locazione da formalizzare e il prezzo di vendita proposto dal gestore siano ragionevoli, oltre a una Due Diligence commerciale condotta da un'entità di primo livello in cui vengono analizzate transazioni di vendita e livelli di affitto nel mercato, così come uno studio di potenziale domanda di clienti/inquilini per l'attivo. 

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato di questo progetto è di 22-26 mesi.

• Aprile 2026 – chiusura dell'operazione e acquisto della società.

• Gennaio 2027 – preavviso all'inquilino attuale dell'intenzione di terminare il contratto nelle condizioni attuali, e inizio della rinegoziazione dello stesso o ricerca di un nuovo inquilino. 

• Giugno 2027 – fine del contratto di locazione dell'inquilino attuale.  

• Luglio 2027 – inizio delle attività di manutenzione e ottenimento della certificazione ESG da effettuare sull'attivo e inizio del periodo di vacanza assunto. 

• Quarto trimestre 2027 – formalizzazione di un nuovo contratto di locazione e inizio della commercializzazione per l'uscita degli investitori.

• Secondo trimestre 2028 – vendita della società proprietaria, liquidazione della società promotrice e distribuzione dei profitti agli investitori.

È importante tenere presente che in ogni investimento immobiliare i tempi possono variare sia al rialzo che al ribasso. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto: 

• Ritardo nella formalizzazione di un nuovo contratto di locazione e/o la necessità di ridurre il prezzo di affitto stimato per attirare un inquilino.

• Ritardo nella vendita e/o la necessità di ridurre il suo prezzo per attirare acquirenti finali.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione dell'aumento di capitale, in tal caso il progetto sarebbe annullato e il capitale restituito agli investitori.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web sono solo a scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione né a supervisione da parte della Commissione Nazionale del Mercato dei Valori né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal promotore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. Tutto ciò come stabilito nell'Articolo 69 della Legge 5/2015 sulla Promozione del Finanziamento Aziendale.

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare determinati rischi, come, il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il promotore sia incapace di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

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