L'opportunità è gestita da CARALCA, azienda leader nella promozione immobiliare in Andalusia. Fondata nel 2018, l'azienda combina il dinamismo di una giovane impresa con la solidità di un team di gestione che vanta oltre 50 anni di esperienza nel settore. Il suo campo di azione si concentra strategicamente nell'ovest dell'Andalusia, consolidando la sua presenza in piazze chiave come Siviglia, Cadice, Huelva e Malaga.

Attualmente, CARALCA gestisce un volume d'affari che supera i 475 milioni di euro, con un portafoglio in costante crescita che comprende oltre 1.800 abitazioni distribuite in più di quindici promozioni attive. Il suo modello di business si distingue per una solida diversificazione, operando con successo nei segmenti residenziale, alberghiero e delle residenze per studenti. Questa capacità di esecuzione si basa sulla lunga esperienza dei suoi soci fondatori, che hanno un record di oltre 36.000 case promosse nel corso delle loro carriere.

Il progetto Jardines del Ayra, situato nell'area di espansione di Alcalá de Guadaíra (Siviglia), segna una pietra miliare nella collaborazione tra il promotore e la piattaforma, diventando la terza operazione finanziata congiuntamente. Questa alleanza si costruisce sul successo dei suoi predecessori: il progetto Alcaidesa Homes nel Campo de Gibraltar (Cadice) e l'Edificio Dante, una promozione di 260 abitazioni nella ricercata zona di Entrenúcleos (Dos Hermanas), entrambi rispettando rigorosamente i loro piani di business e consolidando la fiducia tra le due entità.

Attualmente, la strategia urbanistica si concentra sull'ottimizzazione dell'attivo attraverso uno Studio di Dettaglio, gestito da CARALCA in stretta collaborazione con il Comune di Alcalá de Guadaira, per trasformare l'uso del lotto da abitazione libera a abitazione protetta. Questa modifica non solo risponde a una forte domanda di mercato, ma permette di aumentare l'utilizzo del 20%, aumentando il valore del progetto. L'approvazione definitiva dello Studio di Dettaglio, prevista per le prossime settimane, è stata stabilita come Condizione Precedente per l'ingresso degli investitori. Una volta superata questa pietra miliare, verrà richiesta la Licenza di Costruzione (stimata in 4-6 mesi), pianificando l'inizio della costruzione per il quarto trimestre del 2026, in linea con il ritmo commerciale necessario.

Sebbene l'opera non sia ancora stata appaltata, il gestore apporta una solida esperienza in questo tipo di attività. Come riferimento di successo e mitigazione del rischio di esecuzione, spicca il precedente dell'Edificio Dante, la cui costruzione è stata assegnata al Grupo San José e procede attualmente senza deviazioni nei costi né nei tempi.

Sul piano finanziario, sono già iniziate le discussioni preliminari con diverse banche di primo livello. Data la tipologia del prodotto (abitazione protetta) e lo storico creditizio di CARALCA, si prevede un'alta fattibilità nell'ottenimento del prestito promotor. Infine, la commercializzazione sarà lanciata il prossimo anno, una strategia progettata per accumulare il livello di pre-vendite richiesto dalla banca prima dell'inizio dei lavori alla fine del 2026.

STRUTTURA

Il progetto ha una strategia di plusvalenze, che consiste nell'alleanza con il promotore per lo sviluppo di una promozione a Alcalá de Guadaira, Siviglia. I contributi degli investitori di Urbanitae saranno consegnati al promotore tramite un aumento di capitale alla società veicolo che raccoglierà l'insieme dei contributi degli investitori di Urbanitae nel progetto: RIVENDEL PROPERTIES 8, S.L. Tale società aumenterà successivamente il capitale nella società promotrice del progetto, LEALAS PROYECTO ALCALA, S.L.

Un punto chiave di sicurezza per l'operazione è che la società promotrice è già proprietaria del terreno. Inoltre, il progetto ha fatto significativi progressi nella sua fattibilità tecnica ed economica.

Il modello di gestione garantisce un totale allineamento degli interessi: CARALCA non solo agirà come gestore integrale della promozione, ma parteciperà anche come investitore nel progetto, impegnando il suo proprio capitale insieme a quello degli investitori di Urbanitae e subordinando parte dei suoi onorari di gestione a un rendimento minimo degli investitori di Urbanitae.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Potenziale di rivalutazione urbanistica: Il progetto include una strategia di gestione attiva (Studio di Dettaglio) per cambiare l'uso in Abitazione Protetta, che permette di aumentare l'edificabilità del 20% rispetto alla situazione attuale. L'approvazione di questo traguardo è condizione indispensabile per l'ingresso degli investitori.

• Gestore di primo livello: Il progetto è guidato da CARALCA, azienda di riferimento in Andalusia con oltre 1.800 abitazioni in sviluppo e un volume d'affari gestito superiore ai 475 milioni di euro.

• Alleanza consolidata: Si tratta del terzo progetto finanziato da Urbanitae insieme a CARALCA, dopo il successo di raccolta in Alcaidesa Homes (Cadice) e Edificio Dante (Siviglia), rafforzando la fiducia nel team gestionale.

• Viabilità finanziaria e costruttiva: Anche se si trova in fase di strutturazione, il gestore ha il supporto di entità come Banco Santander (finanziatore del progetto omologo Dante) e esperienza provata con costruttori "Top Tier" (come Grupo San José), che mitiga i rischi di esecuzione.

• Prodotto difensivo: La scommessa sull'Abitazione di Protezione Ufficiale (VPO) in una zona di espansione come Alcalá de Guadaíra garantisce una grande profondità di domanda, riducendo significativamente il rischio commerciale una volta lanciate le vendite.

• Allineamento degli interessi: Il gestore del progetto non solo agisce come promotore, ma investe il proprio capitale nell'operazione, allineando i suoi obiettivi di redditività con quelli degli investitori di Urbanitae.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano di business.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, prevede le stime di entrate e spese proposte dal gestore, verificate da Urbanitae, e confrontate con la relazione di valutazione della Società di Valutazione. In questo progetto la previsione di entrate totali ammonta a 37.094.788 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione della promozione corrisponde a 33.405.818 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede una deviazione al rialzo dei costi di costruzione stimati dal gestore. In questo progetto è stato considerato un aumento dei costi di costruzione equivalente al 10%, che porta l'importo dei costi totali a 34.723.796 €, ridotti rispetto allo scenario favorevole in quanto si riduce il pagamento dell'Imposta sulle Società e le commissioni di gestione al successo per non aver raggiunto l'obiettivo di redditività.

3. SFORTUNATO

Lo scenario sfavorevole prevede un aumento dei costi di costruzione e una riduzione dei prezzi di vendita abbastanza ampi da ottenere un risultato negativo, con perdita parziale del capitale investito. In questo progetto è stato considerato un aumento dei costi di costruzione corrispondente al 10% e una riduzione dei prezzi di vendita equivalente al 10%, che porterebbe a un totale di entrate di 33.385.309 € e costi totali di 33.729.444 €, ridotti rispetto agli scenari favorevole e moderato in quanto si evita il pagamento dell'Imposta sulle Società e per aver subito perdite e le commissioni di gestione al successo per non aver raggiunto l'obiettivo di redditività.

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DI ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DI ENTRATE (37.094.788 €) meno PREVISIONE DI SPESE (33.405.818 €) diviso per l'equity totale (6.000.000 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono mere stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altro tipo durante la durata del progetto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli.

C'è informazione disponibile sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverai un elenco di case in vendita nella zona, e nel "Rapporto Società di Valutazione", dove troverai uno studio condotto dalla Società di Valutazione, una società registrata nel Registro delle Entità specializzate in valutazione della Banca di Spagna con il nº 4301.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per questo progetto è di 34-38 mesi.

• Primo trimestre 2026 – aumento di capitale e inizio della commercializzazione e richiesta di licenza.

• Terzo trimestre 2026 - quarto trimestre 2026 – inizio della costruzione.

• Quarto trimestre 2028 - primo trimestre 2029 – fine della costruzione, consegna delle case, liquidazione della società e distribuzione dei profitti agli investitori.

È importante tenere presente che in ogni promozione immobiliare i tempi possono variare sia in aumento che in diminuzione. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito, dettagliamo i rischi più rilevanti che abbiamo identificato specificamente per questo progetto:

• Rischio di ritardi amministrativi e urbanistici: Possibilità di ritardi nell'ottenimento della Licenza di Costruzione maggiore e/o nella procedura finale dello Studio di Dettaglio. Qualsiasi ritardo nella burocrazia municipale potrebbe ritardare l'inizio della costruzione e, di conseguenza, il periodo totale dell'investimento e l'ottenimento del rendimento atteso (TIR).

• Rischio di aumento dei costi e riduzione dei margini (VPO): Possibilità di deviazione nei costi di costruzione o aumento dei prezzi delle materie prime a causa dell'inflazione fino all'inizio dei lavori (2026). Dato che il progetto è di Alloggio Protetto e il prezzo di vendita è limitato dall'amministrazione, un aumento dei costi non potrebbe essere riflettuto nel prezzo finale dell'abitazione, il che avrebbe un impatto diretto sul profitto del progetto.

• Rischio di ottenere finanziamenti: Anche se ci sono discussioni avanzate, il prestito promozionale non è firmato al momento dell'investimento. C'è il rischio che le condizioni finanziarie finali siano meno favorevoli di quanto stimato o che ci siano ritardi nella formalizzazione della polizza di credito.

• Rischio commerciale: Nonostante l'alta domanda di alloggi protetti, c'è la possibilità che il ritmo delle vendite (assorbimento) sia inferiore a quello previsto o che sia necessario sostenere costi di marketing più elevati per attirare i clienti qualificati.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate: Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione dell'aumento di capitale, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e il capitale restituito agli investitori.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non ha lo status di società di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web sono solo a scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione o supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa o dalla Banca di Spagna, quindi tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

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