Il gestore di questo progetto è LEDICIA REAL ESTATE, gruppo immobiliare galiziano fondato nel 2022 da professionisti con oltre 20 anni di esperienza nel settore immobiliare e finanziario. Il gruppo copre la gestione immobiliare, l'investimento, l'esercizio di appartamenti turistici, la commercializzazione e la promozione immobiliare. Il suo modello di business integra molteplici attività all'interno del settore per offrire un approccio completo ai suoi progetti.

Il gruppo si distingue per l'integrazione di innovazione, consulenza ed efficienza, concentrandosi sul servizio personalizzato e adattato alle esigenze dei suoi clienti e proprietà. Con oltre 15 progetti e un team altamente qualificato, LEDICIA REAL ESTATE si consolida come gruppo immobiliare di riferimento in Galizia.

Negli ultimi anni, LEDICIA REAL ESTATE si è specializzata principalmente in ristrutturazioni complete di edifici residenziali, cambi di uso e sviluppo del suolo nella regione della Galizia, principalmente nella città di Vigo. 

Con una profonda conoscenza tecnica e supportato da un team specializzato, il gestore identifica e sviluppa con successo interessanti opportunità immobiliari di grande valore aggiunto. Il Progetto Pizarro è il primo progetto da finanziare attraverso la piattaforma.

Il progetto consiste nella ristrutturazione completa di un edificio esistente per la promozione di 25 appartamenti e 5 posti auto al piano terra che saranno destinati agli appartamenti dei piani superiori. Le azioni del progetto di ristrutturazione includono il rinnovamento della facciata, delle aree comuni, dell'ascensore, della ristrutturazione interna degli appartamenti e dell'implementazione dell'uso del garage al piano terra.  

Il gestore del progetto ha un'Opzione di Acquisto firmata, e la formalizzazione dell'Atto di Vendita è prevista per la fine di dicembre. Ad oggi, l'Equity investito nel progetto ammonta a €395.000, destinati al pagamento del deposito e a vari costi di pianificazione.

Il gestore, insieme ad altri tre partner investitori, contribuirà con €750.000 al momento dell'acquisizione e fino a €1,17 milioni aggiuntivi per coprire i costi di costruzione e le contingenze durante l'esecuzione dei lavori. Insieme, l'Equity totale impegnato per il progetto raggiunge circa €2,3 milioni.

I partner investitori già incorporati parteciperanno come partner comanditari, e avranno la preferenza per l'acquisizione di fino a tre appartamenti dello sviluppo.

Attualmente, l'edificio è vuoto e libero da inquilini, costituendo una singola proprietà registrata. Inoltre, è stato avviato il processo di divisione orizzontale, che permetterà la creazione di 25 appartamenti indipendenti, facilitando così la loro commercializzazione e ottimizzando il ritorno sull'investimento.

Si prevede che i lavori di ristrutturazione inizieranno alla fine di gennaio una volta presentato il progetto tecnico mediante comunicazione preventiva al Comune di Vigo, e che avranno un periodo di esecuzione tra 15-18 mesi.  

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un mutuo ipotecario impegnato in 3 tranches, per finanziare parzialmente l'acquisto dell'attivo e i costi di ristrutturazione del progetto. 

L'importo del prestito del Tranche A sarà di fino a 2.290.000 €, destinato a finanziare parte dell'acquisizione dell'attivo e dei costi di ristrutturazione corrispondenti al primo trimestre del progetto. Questa prima tranche avrà un tasso fisso annuale del 10,75%, un periodo di 24 mesi, e la possibilità di un'estensione di 6 mesi alla scadenza. Inoltre, è previsto un ritorno minimo di interessi equivalente a 15 mesi. 

L'uscita degli investitori di Urbanitae è prevista attraverso i ricavi generati dalla vendita degli appartamenti.

La commercializzazione degli appartamenti sarà gestita dall'agenzia immobiliare del gruppo e inizierà una volta formalizzata la vendita. Il progetto ha suscitato notevole interesse e ha già diverse promesse di prenotazione. Il gestore, inoltre, ha appena terminato la ristrutturazione di un edificio simile nella stessa strada, che ha avuto un'eccellente accoglienza commerciale.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società PIZARRO 50, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà a un importo di fino a 4.055.000 €, da finanziare interamente dagli investitori di Urbanitae. Il prestito totale sarà strutturato in tre tranches, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 4.055.000 €, impegnato in tre tranches:

I. Una prima tranche o Tranche A, per un importo di fino a 2.290.000 €, sollevata dagli investitori di Urbanitae. 

II. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo di fino a 1.085.000 €, sollevata dagli investitori di Urbanitae. 

III. Una terza tranche o Tranche C, per un importo di fino a 680.000 €, sollevata dagli investitori di Urbanitae.

• Tasso di interesse fisso annuale semplice del 10,75% per la Tranche A.

• Durata del prestito: 24 mesi + 6 mesi di estensione per la Tranche A.

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro su base mensile, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi per la Tranche A equivalente a 15 mesi di interessi. 

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sulle proprietà oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 140%. 

• Contratto privato di pegno di primo grado sulle azioni della SPV Prestataria.

• Contratto privato di pegno di primo grado sui conti bancari della SPV Prestataria.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto viene introdotta la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni di tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Posizione Prime nel centro della città di Vigo, con una forte domanda residenziale e una nuova offerta limitata. Il prezzo di acquisizione offre un punto di ingresso molto attraente rispetto ai riferimenti locali, favorendo la creazione di valore attraverso la ristrutturazione.

• Promotore locale di rinomata reputazione, con vasta esperienza in ristrutturazioni complete di edifici preesistenti e cambi di uso nella regione della Galizia e in particolare nella città di Vigo. Inoltre, dispone di una propria agenzia immobiliare, che gli fornisce una profonda conoscenza del mercato locale. 

• Forte trazione commerciale prevista: L'elevata domanda di case ristrutturate nel centro di Vigo, insieme alla scarsa offerta, supporta un forte assorbimento e un alto potenziale di pre-vendite per l'insieme di 25 unità. 

• Garanzia ipotecaria di primo grado sull'attivo sottostante del finanziamento

• Rendimento del 10,75% annuo, con un ritorno minimo equivalente a 15 mesi di interessi (13,43%).

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole confermando i prezzi proposti. 

È disponibile informazione sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 24 mesi con una possibile estensione di 6 mesi nel mese 24.

• Dicembre 2025, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae e formalizzazione dell'acquisto

• Primo trimestre 2026, inizio dei lavori di ristrutturazione e commercializzazione delle case

• Terzo trimestre 2027, completamento dei lavori di ristrutturazione

• Quarto trimestre 2027, consegna delle case e rimborso del prestito a Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita dell'attivo, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio viene mitigato attraverso la partecipazione dell'agenzia immobiliare del gruppo Ledicia che ha una grande conoscenza del mercato locale che ha appena terminato un progetto simile nella zona, così come il supporto del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la procedura di autorizzazioni e permessi necessari per le azioni previste da svolgere nella ristrutturazione. Per mitigare questo rischio, è stato stabilito un termine ordinario del prestito di 24 mesi, che permette di assorbire potenziali ritardi. Inoltre, il gestore ha una vasta esperienza nello sviluppo di progetti immobiliari simili a Vigo, il che contribuisce a ridurre l'incertezza nell'esecuzione.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze non previste. Questo rischio è stato preso in considerazione nel Piano di Business attraverso l'inclusione di una voce specifica di contingenza, configurata come una terza tranche del prestito, destinata ad assorbire eventuali sovraccosti senza compromettere la fattibilità finanziaria del progetto.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

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