La società mutuataria è MOJÓN DEL PONIENTE, S.A., proprietaria dell’immobile dal 2019, mentre il promotore del Progetto è Stoneweg, piattaforma internazionale di investimento alternativo con sede a Ginevra e circa 10.000 M€ di asset in gestione.

L’immobile è stato acquistato nel 2019 per 12,5 M€ e ristrutturato integralmente tra il 2019 e il 2020, anno in cui è stato aperto al pubblico. L’investimento nei costi dei lavori è stato pari a circa 10 M€.

L’aparthotel è gestito dal 2020 da Alegría Hotels, catena alberghiera spagnola specializzata in hotel per vacanze e urbani, fondata da Joan Pascual, che gestisce un portafoglio di 25 hotel e aparthotel in Spagna e Andorra. Sotto la sua gestione, l’aparthotel ha mantenuto tassi di occupazione superiori all’82%.

Il rapporto con il gestore è disciplinato da un contratto di locazione a lungo termine, che prevede un canone fisso aggiornabile in base all’IPC e un canone variabile aggiuntivo legato ai risultati dell’aparthotel. Nel 2025, il promotore ha percepito un canone fisso di circa 1,4 M€ e un canone variabile compreso tra 200.000 € annui. Il contratto scade a ottobre 2029 e prevede opzioni di proroga alla scadenza. 

I 5 locali commerciali sono invece affittati con contratti di lunga durata e generano un canone fisso di circa 254.000 € annui nel 2025.

Gli investitori di Urbanitae parteciperanno al progetto tramite la concessione di un prestito senior garantito da ipoteca, che sarà erogato in un unico tranche e il cui importo netto sarà destinato a:

• Rifinanziare il debito bancario esistente sull’immobile, per un importo di 9,21 M€.

• Ricostituire parzialmente i fondi propri apportati dal promotore mediante un dividendo, per un importo di 6,29 M€.

Il prestito complessivo, pari a 16.450.000 €, avrà un tasso fisso annuo del 9,75% e una durata di 24 mesi, con opzione di proroga di ulteriori 12 mesi al mese 24 (24+12). 

Dei 16.450.000 €, 3.500.000 € saranno finanziati dagli investitori di Urbanitae e l’importo restante dai co-investitori.

A differenza di un progetto di sviluppo immobiliare, l’immobile è già costruito e operativo, pertanto l’operazione non presenta rischi di costruzione né di autorizzazione e i canoni generati dall’immobile consentono di far fronte al pagamento trimestrale degli interessi per tutta la durata del prestito. Come per tutti i Progetti, è stata svolta una Due Diligence con esito positivo, durante la quale è stato verificato lo stato tecnico dell’immobile e ne è stato confermato il valore.

L’uscita degli investitori di Urbanitae avverrà tramite rifinanziamento, vendita dell’immobile, costituzione di una SOCIMI o vendita delle singole unità.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito: gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società MOJÓN DEL PONIENTE, S.A.

L’importo lordo complessivo del prestito ammonterà a un massimo di 16.450.000 €. Le sue principali caratteristiche sono le seguenti (*per ulteriori informazioni, consultare il documento «Dati fondamentali dell’investimento»*):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 16.450.000 €, di cui 3.500.000 € saranno sottoscritti dagli investitori di Urbanitae, con erogazione in un’unica tranche.

• Tasso d’interesse fisso annuo semplice: 9,75%, composto da:

o 5,75% annuo pagabile trimestralmente tramite la liquidità generata dai canoni dell’hotel.

o 4,00% annuo, capitalizzabile alla scadenza: a ogni data di pagamento trimestrale, la Mutuataria potrà scegliere se pagarlo in contanti o capitalizzarlo. In caso di capitalizzazione, l’importo sarà aggiunto al capitale del prestito e maturerà a sua volta interessi.

o In caso di proroga, tra il mese 24 e il mese 36, il tasso d’interesse aumenterà al 10,75% annuo (6,25% pagabile trimestralmente e 4,50% PIYC) e la Mutuataria pagherà una commissione di proroga dell’1,0%.

• Durata del prestito: 24 mesi, con opzione di proroga di 12 mesi al mese 24 (24+12, fino al mese 36). 

• Il capitale del prestito sarà rimborsato alla scadenza («bullet»). È consentito il rimborso anticipato, parziale o totale, in qualsiasi momento, subordinatamente al pagamento di interessi minimi garantiti per 18 mesi.

• Gli interessi inizieranno a maturare dalla firma del contratto di prestito o, se precedente, trascorse tre settimane dal lancio della campagna di finanziamento.

• Il prestito rappresenta un LTV del 54,5% rispetto al valore attuale dell’immobile secondo la valutazione RICS effettuata durante la Due Diligence (30.166.000 €).

Per quanto riguarda le garanzie del prestito, il contratto di finanziamento prevede quanto segue:

• Garanzia reale con ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto del finanziamento, con responsabilità ipotecaria pari al 140% del capitale.

• Pegno di primo grado sulle azioni della società Mutuataria.

• Pegno di primo grado sui conti bancari della Mutuataria.

• Pegno di primo grado sui crediti derivanti dai contratti di locazione dell’aparthotel e dei locali commerciali.

• Limite all’indebitamento (covenant LTV): il prestito, compresi gli interessi capitalizzati, non potrà superare in alcun momento il 57,5% del valore dell’immobile. Tale importo sarà verificato trimestralmente sulla base della valutazione RICS, aggiornata annualmente. 

• Cash sweep del 100% dei flussi di cassa netti generati dall’immobile qualora l’LTV superi il 55%, destinato al rimborso anticipato del prestito di Urbanitae fino al ripristino di tale rapporto. 

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diversi motivi per investire in questo progetto:

• Immobile a reddito, senza rischi di costruzione né di autorizzazione: l’aparthotel e i locali sono pienamente operativi e generano canoni ricorrenti di circa 1,8 M€ annui, che coprono ampiamente il pagamento trimestrale degli interessi.

• Rendimento annuo del 9,75%, con pagamento trimestrale degli interessi (5,75%) e un rendimento minimo garantito equivalente a 18 mesi di interessi (14,6%).

• Ipoteca di primo grado sull’immobile

• Cash sweep dei flussi di cassa netti qualora la leva finanziaria superi il 55%.

• Leva finanziaria moderata: il prestito rappresenta un LTV del 54,5% rispetto alla valutazione RICS dell’immobile.

• Posizione turistica consolidata: Playa de las Américas, a 400 metri dalla spiaggia e nell’area Arona–Costa Adeje, una delle principali destinazioni turistiche della Spagna, con una domanda elevata e stabile durante tutto l’anno.

• Gestore con comprovata esperienza: Alegría Hotels gestisce 23 hotel e aparthotel in Spagna e opera l’aparthotel dal 2020, con tassi di occupazione superiori all’80%.

• Promotore di primo livello: l’immobile appartiene al Gruppo Stoneweg, che ha investito nel progetto circa 11,5 M€ di fondi propri.

MERCATO

L’immobile si trova nel comune di Arona, che insieme ad Adeje costituisce il principale polo turistico di Tenerife. Nel 2025, Arona ha registrato 9,4 milioni di pernottamenti, con un tasso medio di occupazione dell’82,8% e una tariffa media giornaliera (ADR) di 124,5 €, a conferma della solidità della domanda alberghiera nella zona.

È stato condotto uno studio di mercato su aparthotel comparabili nella zona di Playa de las Américas per analizzare il posizionamento dell’immobile in termini di tariffe e collocazione sul mercato.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

La durata stimata di questo progetto è di 24 mesi, con una possibile proroga di ulteriori 12 mesi al mese 24 (24+12, fino al mese 36).

• Novembre 2026, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae e rimborso del debito bancario esistente sull’immobile.

• Trimestralmente (31/12/2026, 31/03/2027, 30/06/2027, 30/09/2027, 31/12/2027, 31/03/2028, 30/06/2028, 30/09/2028), pagamento in contanti degli interessi (5,75% annuo) per tutta la durata del prestito.

• Novembre 2028, vendita o rifinanziamento dell’immobile e rimborso del prestito a Urbanitae (capitale e interessi PIYC capitalizzati, se del caso), entro la durata di 24 mesi.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano dei rischi. Di seguito sono riportati i principali rischi individuati per questo progetto:

• Rischio di uscita o rifinanziamento, poiché il rimborso del prestito dipende dalla vendita o dal rifinanziamento dell’immobile alla scadenza. Questo rischio è mitigato dalla leva finanziaria moderata dell’operazione (LTV massimo del 57,5%) e dalla natura di immobile a reddito, con entrate stabili e ricorrenti che agevolano sia la vendita sia il rifinanziamento. In alternativa, sono disponibili ulteriori modalità di uscita, come la vendita delle singole unità dopo il frazionamento orizzontale dell’immobile. Infine, il prestito prevede un’opzione di proroga di 12 mesi, fino al mese 36.

• Rischio di riduzione dei ricavi dell’immobile, dovuta a un calo dell’attività turistica o a un peggioramento della gestione dell’aparthotel. Questo rischio è mitigato dal fatto che la maggior parte dei ricavi della Mutuataria (circa 1,6 M€ annui) deriva dai canoni fissi previsti dai contratti di locazione e non dipende dai risultati dell’aparthotel. Il canone variabile rappresenta una quota minore dei ricavi. Inoltre, i canoni coprono quasi il doppio del pagamento degli interessi in contanti del prestito.

• Rischio di variazione del valore dell’immobile. Questo rischio è mitigato dal limite LTV del 57,5%, verificato trimestralmente sulla base di una valutazione RICS annuale. Inoltre, il cash sweep del 100% dei flussi netti della Mutuataria qualora l’LTV superi il 55% mitiga il rischio di diminuzione del valore dell’immobile.

• Possibilità di modifica delle condizioni concordate. Questo rischio comprende eventuali modifiche sostanziali intervenute tra l’avvio della campagna di finanziamento e la formalizzazione del contratto di prestito; in tal caso, il progetto verrebbe annullato e l’investimento restituito.

Avvertenze e rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non è un’impresa di investimento né un ente creditizio e non aderisce ad alcun fondo di garanzia degli investimenti o dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul proprio sito web hanno esclusivamente finalità informative e non possono in alcun caso essere considerate una raccomandazione di investimento rivolta ai potenziali investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul proprio sito web non sono soggetti ad autorizzazione né alla vigilanza della Comisión Nacional del Mercado de Valores né della Banca di Spagna; pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state da essi verificate.

Urbanitae informa espressamente che, qualora non venga raggiunto l’intero volume di investimento del progetto, il periodo di raccolta potrà essere prorogato fino al 25%, mantenendo invariate le condizioni di investimento. Inoltre, Urbanitae potrà finanziare il progetto qualora sia stato raggiunto almeno il 90% dell’obiettivo di finanziamento, al netto dell’eventuale partecipazione della piattaforma stessa al progetto. 

L’investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare determinati rischi, quali la perdita totale o parziale del capitale investito, il mancato conseguimento del rendimento monetario atteso o la mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire esclusivamente somme che siano disposti a perdere e suggeriamo loro di diversificare gli investimenti per ridurre e mitigare i potenziali rischi. Qualora il gestore non fosse in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non rimborserà agli investitori l’investimento effettuato.

Il presente progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae. Potranno investirvi le seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che detengano almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a tali soci, dirigenti o dipendenti da rapporti di controllo.

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Una volta concluso l’investimento nel progetto, Urbanitae metterà a disposizione nell’area di investimento del progetto informazioni sull’importo investito da tali investitori, sulla tipologia di investitore che ha effettuato l’investimento e sulla percentuale rappresentata rispetto al totale finanziato, nel rispetto della politica di protezione dei dati.