Il promotore del progetto è una società familiare considerata il promotore di riferimento nel segmento ultra-prime di Marbella, con oltre 40 anni di esperienza specializzata nella Costa del Sol.

Il suo modello di business si basa sulla selezione di ubicazioni prime, su standard di progettazione e costruzione di altissima qualità e su un approccio esclusivo rivolto a clienti con elevata capacità di spesa. La società detiene una quota di mercato dominante a Sierra Blanca e gestisce la commercializzazione dei propri progetti attraverso i propri canali di vendita e una rete delle principali agenzie della zona, secondo un modello di commercializzazione su invito.

Il promotore del progetto ha investito nel progetto un capitale complessivo di circa € 3,7M. Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto mediante la concessione di un prestito impegnato in 3 tranche, destinato a (i) rifinanziare il prestito capex esistente, (ii) finanziare i costi di costruzione e di allestimento ancora da sostenere e (iii) ricapitalizzare parzialmente il promotore. La Tranche C avrà un tasso fisso annuo del 10,0% e una durata di 13 mesi, con opzione di due proroghe di 6 mesi (al 13° e al 19° mese).

L’uscita degli investitori di Urbanitae avverrà mediante la vendita della villa, il cui prezzo obiettivo è pari a € 25 milioni. La commercializzazione dell’immobile sarà effettuata attraverso i canali di vendita diretti del promotore e una selezione delle cinque principali agenzie di Marbella, secondo un modello di commercializzazione esclusivo su invito.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata sotto forma di debito: gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla SPV del progetto.

L’importo complessivo lordo del prestito ammonta a un massimo di 9.990.000 €, impegnato in tre tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (per ulteriori informazioni, consultare il documento «Informazioni chiave sull’investimento»):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 9.990.000 €, impegnato in tre tranche:

- Una prima tranche o Tranche A, per un importo massimo di 7.340.000 €, di cui (i) 2.340.000 € raccolti dagli investitori di Urbanitae e (ii) 5.000.000 € da co-investitori esterni. La Tranche A è stata formalizzata a giugno 2026 ed è stata destinata a finanziare parte dei costi di costruzione e di allestimento ancora da sostenere, a estinguere un’ipoteca e a ricapitalizzare i fondi propri per compensare parte del capitale investito dal gestore nel progetto.

- Una seconda tranche o Tranche B, per un importo massimo di 1.310.000 €, raccolti dagli investitori di Urbanitae, formalizzata a luglio 2026 e destinata a finanziare parte dei costi di costruzione per portare avanti i lavori nei successivi 3 mesi. 

- Una terza tranche o Tranche C, per un importo massimo di 1.340.000 €, raccolti dagli investitori di Urbanitae. Destinata a finanziare i costi di costruzione e i costi generali del progetto ancora da sostenere fino al suo completamento. 

• Tasso di interesse annuo semplice del 10,0% per la Tranche C. La seconda proroga del prestito comporterà un aumento di +100 pb (+1,0%) del tasso, che salirà all’11,0% annuo.

• Durata del prestito della Tranche C: 13 mesi, con opzione di due proroghe di 6 mesi (al 13° e al 19° mese).

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno corrisposti alla scadenza (gli interessi inizieranno a maturare dalla data di formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà erogata dal promotore tramite certificati di avanzamento lavori mensili, subordinatamente alla relazione favorevole del Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento.

Per quanto riguarda le garanzie del prestito, il contratto di finanziamento prevede quanto segue:

• Garanzia reale ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto del finanziamento, con responsabilità ipotecaria pari al 130% del capitale del prestito.

• Pegno di primo grado sulle quote sociali della SPV promotrice del progetto.

• Pegno di primo grado sui conti bancari del progetto intestati alla SPV mutuataria (senza vincolo sui fondi), compreso il conto IVA del progetto.

• Equity Commitment Letter che garantisce l’impegno del promotore a conferire capitale aggiuntivo per coprire eventuali costi eccedenti non previsti dal piano aziendale.

• Mandato irrevocabile di vendita a favore degli investitori di Urbanitae, attivabile in caso di mancato pagamento, inadempimento sostanziale o mancato rimborso integrale del capitale più gli interessi alla data di scadenza concordata o prorogata. Il prezzo minimo di vendita sarà pari all’80% dell’ultima perizia disponibile.

Come in tutti i progetti di debito, anche in questo progetto è prevista la figura del Project Monitor, che esaminerà i certificati di avanzamento lavori, lo stato di avanzamento della costruzione, eventuali scostamenti in termini di tempi e costi e approverà le erogazioni del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diversi motivi per investire in questo progetto:

• Garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile sottostante, situato a Sierra Blanca, il complesso residenziale recintato più esclusivo del Miglio d’Oro di Marbella.

• Progetto in fase avanzata di costruzione: lavori completati per circa l’80%, con una significativa riduzione del rischio di esecuzione e di scostamento dei costi.

• LTV prudenziale: inferiore al 44% rispetto all’ultima perizia disponibile (€ 22,24M, giugno 2026) e pari a circa il 40% rispetto al prezzo di vendita obiettivo (€ 25M).

• Promotore di massimo prestigio: la società promotrice vanta oltre 40 anni di esperienza come punto di riferimento del mercato ultra-prime di Marbella 

• Scarsità strutturale dell’offerta nel segmento delle ville di lusso nel complesso residenziale di Sierra Blanca, a fronte di una domanda internazionale costante da parte di acquirenti con elevata capacità di spesa.

MERCATO

È stata condotta un’analisi di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli. Sono state inoltre svolte una Due Diligence Tecnica e una Due Diligence Commerciale da parte di soggetti esterni, che hanno emesso relazioni favorevoli.

Le informazioni sul mercato sono disponibili nella documentazione «Comparabili di vendita», dove è possibile consultare un elenco di abitazioni in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

La durata stimata della Tranche C di questo progetto è di 13 mesi con due possibili proroghe di 6 mesi (al 13° e al 19° mese).

• Giugno 2026: concessione della Tranche A del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore e rifinanziamento del prestito capex esistente.

• Luglio 2026: concessione della Tranche B del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore per proseguire i lavori della villa. 

• Novembre 2026: concessione della Tranche C del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore per completare i lavori della villa. 

• Primo trimestre 2027: completamento dei lavori di costruzione e Open House.

• Quarto trimestre 2027: vendita della villa e rimborso del prestito a Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano dei rischi. Di seguito sono riportati i principali rischi individuati per questo progetto:

• Rischio commerciale legato a un possibile ritardo nella vendita dell’immobile, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Tale rischio è mitigato dal coinvolgimento delle cinque principali agenzie di Marbella secondo un modello di commercializzazione esclusivo, dalla relazione favorevole emessa nell’ambito della due diligence commerciale, dall’LTV prudenziale del progetto e dalla durata complessiva del prestito di 13+6+6 mesi, che consente un’adeguata commercializzazione.

• Rischio di ritardi nei tempi del progetto dovuti a possibili imprevisti durante la fase finale di costruzione. Per mitigare tale rischio, il progetto si avvale di un Project Monitor indipendente incaricato di supervisionare e controllare il cronoprogramma dei lavori; inoltre, l’avanzamento dei lavori superiore all’80% riduce sostanzialmente l’incertezza residua.

• Rischio di scostamenti dei costi di costruzione dovuti a imprevisti non contemplati. Per mitigare tale rischio, il promotore ha sottoscritto un’Equity Commitment Letter, impegnandosi a coprire con fondi propri qualsiasi costo eccedente non previsto dal piano aziendale.

• Rischio amministrativo (licenza di prima occupazione) legato a possibili ritardi nell’ottenimento della Licenza di Prima Occupazione (LPO). Il rischio è considerato basso, poiché la LPO viene richiesta tramite Dichiarazione Responsabile e l’impresa di costruzioni ha seguito rigorosamente il progetto autorizzato, come confermato dalla Due Diligence Tecnica indipendente.

• Possibilità di modifica delle condizioni concordate. Questo rischio comprende eventuali modifiche sostanziali che dovessero verificarsi dall’avvio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito; in tal caso, il progetto verrebbe annullato e l’investimento restituito.

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Avvertenze e rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non è un’impresa di investimento né un ente creditizio e non aderisce ad alcun fondo di garanzia degli investimenti o dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul proprio sito web hanno esclusivamente finalità informative e non possono in alcun caso essere considerate una raccomandazione di investimento rivolta ai potenziali investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul proprio sito web non sono soggetti ad autorizzazione né alla vigilanza della Comisión Nacional del Mercado de Valores né della Banca di Spagna; pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state da essi esaminate.

Urbanitae informa espressamente che, qualora non venga raggiunto l’intero volume di investimento del progetto, il periodo di raccolta potrà essere prorogato fino al 25%, mantenendo invariate le condizioni di investimento. Inoltre, Urbanitae potrà finanziare il progetto una volta raggiunto almeno il 90% dell’obiettivo di finanziamento, al netto dell’eventuale partecipazione della piattaforma stessa al progetto. 

L’investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare determinati rischi, quali il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di mancato conseguimento del rendimento monetario atteso o di illiquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire esclusivamente somme che siano disposti a perdere e suggeriamo loro di diversificare gli investimenti per ridurre al minimo e mitigare i potenziali rischi. Qualora il gestore non fosse in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori l’importo investito.

Il presente progetto sarà aperto a tutti gli investitori registrati su Urbanitae. Potranno investirvi le seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che detengano almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a tali soci, dirigenti o dipendenti da un rapporto di controllo.

A tale riguardo, Urbanitae garantisce che gli investimenti effettuati da una qualsiasi di queste persone avverranno tramite la piattaforma, alle stesse condizioni applicabili a qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità al Regolamento interno di condotta di Urbanitae, tali investitori sono tenuti a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta concluso l’investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell’area dedicata all’investimento del progetto informazioni sull’importo investito da tali investitori, sulla tipologia di investitore che ha effettuato l’investimento e sulla percentuale rappresentata rispetto al totale finanziato, nel rispetto della normativa sulla protezione dei dati.