Il gestore del progetto è Evandro Bosi, imprenditore attivo da più di trent'anni nel settore dell'edilizia, delle ristrutturazioni e dello sviluppo immobiliare. Dopo aver iniziato la sua attività nel 1993, ha progressivamente ampliato la sua presenza nelle aree di Cremona, Piacenza, Milano e, negli ultimi anni, la Versilia, concentrandosi in particolare a Forte dei Marmi. 

Nel corso della sua solida carriera, si è specializzato nel restauro e conservazione di edifici, nella ristrutturazione di immobili residenziali e nello sviluppo di operazioni immobiliari attraverso società veicolo. Ha gestito direttamente tutte le fasi di sviluppo, accumulando operazioni per un valore indicativo di circa 50 milioni di euro. Attualmente, continua la sua attività attraverso Bosi S.r.l.s., portando un consolidato patrimonio di competenze tecniche e operative di primo livello. 

Il progetto attuale si sviluppa su un terreno in prima linea di spiaggia a Marina di Pietrasanta, con un contributo di fondi propri già eseguito di 2,0 M€ alla chiusura. Si tratta di un immobile con i permessi di ristrutturazione in vigore attraverso SCIA, quindi i lavori di ristrutturazione potranno iniziare immediatamente.

Il promotore si impegna per un capitale totale di c. € 3,01M, di cui c. € 2,04M sono già stati versati alla data di chiusura del finanziamento. Il progetto prevede inoltre un prestito senior da Solution Bank di € 7,5M, di cui € 5,0M sono già stati concessi e € 2,5M, a titolo di capex line, sono in fase finale di approvazione. 

Si struttura un prestito junior di € 8,0M: € 5M forniti dai co-investitori per coprire l'acquisizione, e € 3M forniti dagli investitori di Urbanitae per coprire l' acquisizione, la ristrutturazione integrale delle ville e la ristrutturazione parziale dell' hotel. Il prestito avrà un tasso di interesse annuo del 13,0% semplice, con un termine di 18 mesi e un'opzione di estensione di 12 mesi aggiuntivi, così come un periodo minimo di interessi di 6 mesi.

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso la rifinanziamento del prestito nel 2028, supportata dalla vendita delle due ville e dalla stabilizzazione dell'hotel sotto il contratto di locazione con EGA Hospitality.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito junior a tasso fisso alla società veicolo (SPV) Bosi S.r.l.s., mutuatario dell'operazione.

L'importo totale del prestito junior salirà fino a un importo di € 8.000.000, di cui € 5.000.000 finanziati da investitori esterni e € 3.000.000 dagli investitori di Urbanitae.

Le principali caratteristiche del prestito di Urbanitae sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo del prestito: fino a un massimo di € 3.000.000, raccolto dagli investitori di Urbanitae.

• Tasso di interesse fisso annuo semplice del 13,0%.

• Durata del prestito: 18 mesi con opzione di estensione di 12 mesi al mese 18

• Interessi e capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di ristrutturazione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro su base mensile, soggetta al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà permesso in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi equivalente a 6 mesi di interessi.

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

• Garanzia pignoratizia di primo grado sulle azioni della Property Company (Forte 2 S.r.l.)

• Subordinazione dei prestiti dei soci concessi alla SPV Prestataria.

• Promessa di ipoteca di secondo grado

• Mandato irrevocabile di vendita e una procura (PoA) per eseguire la vendita

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è incorporata la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento nella costruzione, possibili deviazioni in termini di tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Solido pacchetto di garanzie, con pegno di primo grado sulle partecipazioni della società proprietaria.

• Rendimento del 13,0% annuo semplice, con ritorno minimo di 6 mesi di interessi.

• Proprietà esclusiva in prima linea di spiaggia, in una delle località più ambite del Mediterraneo: Marina di Pietrasanta, alle porte di Forte dei Marmi.

• Promotore di grande solvibilità con oltre 30 anni di esperienza

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita e i parametri operativi proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence Tecnica, Legale e Commerciale da agenti esterni che hanno emesso un rapporto favorevole confermando i prezzi di vendita delle ville e i parametri operativi dell'hotel, allineati con i comparabili della Versilia. 

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per questo progetto è di 18 mesi con un'opzione di estensione di 12 mesi aggiuntivi nel mese 18.

• Quarto trimestre 2026: concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore per i costi di acquisizione e di ristrutturazione del progetto.

• Quarto trimestre 2026: inizio dei lavori di costruzione.

• Secondo trimestre 2028: vendita delle due ville e primo rimborso parziale del prestito.

• 2028: apertura dell'hotel e rifinanziamento del prestito junior, con rimborso totale agli investitori di Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita dell'attivo, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato dalla partecipazione di un agente immobiliare leader nel settore, così come dal supporto del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business.

• Rischio amministrativo legato all'ottenimento del permesso di ampliamento volumetrico dell'hotel (PdC), previsto per la fine del 2026 o l'inizio del 2027. Questo rischio è mitigato dal fatto che la parte core dell'attivo può essere realizzata direttamente sotto la SCIA già in vigore, e dal dialogo attivo del promotore con il Comune, che conosce già il progetto

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la fase di costruzione. Per mitigare questo rischio, il promotore ha il supporto di un Project Manager incaricato della supervisione e del controllo rigoroso del cronogramma di esecuzione assicurando il rispetto delle tappe stabilite. Inoltre, si tratta di un gestore esperto in prodotti immobiliari a Casares.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze non previste. Per mitigare questo rischio, è stata inclusa una voce di contingenza nel Piano di Business. ù

• Possibilità di cambio delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non detiene la condizione di impresa di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderita a nessun fondo di garanzia di investimenti o fondo di garanzia di depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo Sito Web, hanno solo scopi informativi e in nessun caso potranno essere considerate come raccomandazione di investimento ai potenziali investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo Sito Web non sono oggetto di autorizzazione né di supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta potrà essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto potrà essere finanziato da Urbanitae quando si sarà raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione nel progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma.

L'investimento nei progetti pubblicati sul presente Sito Web può comportare determinati rischi, come, il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una quantità che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore sia incapace di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire in esso qualsiasi delle seguenti persone registrate:

•            Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

•            Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

•            Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di qualsiasi di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre in conformità con la politica di protezione dei dati.

In generale, la ritenuta alla fonte da applicare, secondo la normativa italiana, è del 26% sugli interessi che saranno pagati dall'ente prestatore residente in Italia.

Come eccezione a quanto sopra, possono essere applicate aliquote ridotte in base alla normativa interna italiana e/o ai trattati per evitare la doppia imposizione internazionale. A tal fine, sarà necessario che l'investitore ci dimostri la sua residenza fiscale tramite il relativo certificato.

In particolare, nel caso specifico di investitori residenti fiscali in Spagna, il certificato dovrà essere emesso in conformità con il Trattato per evitare la Doppia Imposizione internazionale tra Spagna e Italia (articolo 11), la ritenuta è limitata al 12% a condizione che:

•            Il beneficiario effettivo degli interessi sia residente fiscale in Spagna, e

•          Tale residenza sia accertata mediante certificato emesso dall'Agenzia delle Entrate spagnola (modello 01 o certificato digitale valido) ai fini del suddetto trattato, coprendo il periodo in cui l'interesse è stato esigibile.