DESCRIZIONE DEL PROGETTO

Aspire Unique Living è un promotore portoghese (fondato nel 2022 a Porto) specializzato nel segmento residenziale premium, con una strategia centrata su attività "Unique Living": progetti che combinano posizioni prime, forte identità architettonica e tipologie differenziate. L'azienda nasce da Aulder, gruppo immobiliare americano fondato a New York nel 2012, che ha iniziato la sua attività sulla Costa Est degli Stati Uniti e si è stabilito in Portogallo nel 2018. Le sue promozioni si concentrano sulla rigenerazione urbana e il riposizionamento di attività esistenti in prodotti residenziali moderni e di design. Ha sviluppato 10 progetti a Porto, 5 dei quali a Matosinhos, con circa 260 case e un investimento totale di circa 80 M€. Tra i suoi progetti di riferimento spiccano Oceam 1 (35 studi e studi duplex con coworking, caffetteria e giardini comuni), Oceam 2 (a 300 m dalla metropolitana e 350 m dalla spiaggia) e Almada 109 (12 case esclusive nel centro di Porto).

Il progetto ha una strategia di plusvalenze e consiste in un'alleanza con il gestore per sviluppare, dopo l'acquisizione e la riconversione di un insieme di edifici esistenti, un complesso residenziale a Matosinhos (Porto), composto da 101 case di tipologie da studio a 3 camere da letto, 7 locali commerciali al piano terra, 11.168 m² di superficie costruita e 76 posti auto su due piani interrati.

I contributi degli investitori di Urbanitae saranno consegnati al gestore tramite un aumento di capitale alla società veicolo che raggrupperà gli investitori di Urbanitae: ATLAS OPPORTUNITIES 1, S.L. Tale società entrerà successivamente nella società promotrice portoghese del progetto, BHME, LDA. Il gestore sta gestendo il finanziamento bancario di sviluppo, per un importo di 17.676.914 € (42 % LTV), la cui approvazione sarà condizione per l'ingresso di Urbanitae.

Il contributo degli investitori di Urbanitae e dei co-investitori sarà destinato, tramite un aumento di capitale in BHME, LDA, principalmente all'acquisizione dell'immobile e alla costruzione dell'attivo, nonché a dotare la società di liquidità per sostenere i costi del progetto che non sono coperti dal gestore, dai soci, dal finanziamento né dagli anticipi dei compratori, fino alla vendita dell'immobile.

L'acquisizione dell'immobile è prevista per novembre 2026. Alla data di lancio di questo progetto, il PIP (approvazione preliminare del progetto) è stato approvato in agosto 2026, il che permette di iniziare la costruzione automaticamente secondo il regime di Comunicação Prévia. L'inizio dei lavori è previsto tra 2 e 4 mesi dopo l'acquisizione, una volta appaltata la costruzione, con una durata stimata di 24 mesi.

La commercializzazione delle case è già in corso: dal suo lancio nel maggio 2026 sono state riservate 35 delle 41 unità messe in vendita, e il promotore ha temporaneamente sospeso la commercializzazione per massimizzare il valore. Le prenotazioni si trasformeranno in contratti di promessa di vendita dopo l'atto notarile, con un pagamento iniziale del 20% e un ulteriore 10% al termine dei lavori di infrastruttura. Il prezzo medio di vendita previsto nel piano di business per la parte residenziale è di 7.169 €/m², che, insieme ai 7 locali commerciali (620 m² a 4.500 €/m²), rappresenta un importo totale di vendite stimato di 42.495.094 €. Questo importo esclude già le case che saranno consegnate all'attuale proprietario del terreno come parte del prezzo di acquisto (permuta), quindi tali unità non sono conteggiate come entrate del progetto. I prezzi di vendita del piano di business sono stati confrontati con i comparabili della zona e con la due diligence commerciale.

STRUTTURA

L'operazione sarà strutturata tramite un aumento di capitale, in cui gli investitori di Urbanitae faranno un contributo di capitale alla società veicolo dell'operazione, che a sua volta aumenterà il capitale nella società promotrice del progetto. Il gestore sta gestendo il finanziamento bancario di sviluppo con entità di primo livello in Portogallo, per un importo di 17.676.914€ (42% LTV) per coprire il costo del lavoro, che sarà completato con 7,1 M€ di anticipi da parte degli acquirenti; l'ingresso di Urbanitae sarà condizionato alla sua approvazione.

Il gestore contribuirà con il 26% del capitale totale (1.745.548€) e gli investitori di Urbanitae e i co-investitori con il 74% restante. È stato concordato con il Promotore un riparto del capitale che lo incentiva a ottimizzare il ritorno del capitale investito. La distribuzione dei profitti si effettua per fasce, in funzione del TIR che raggiunge il progetto:

• Fino a un TIR del 15,0%: tutto il capitale viene remunerato pari passu e i profitti vengono distribuiti secondo la struttura del capitale della società;

• Oltre un TIR del 15,0%: il gestore riceve il 50% dell'eccedenza generata come remunerazione variabile, e il restante 50% viene distribuito tra i soci secondo la struttura del capitale.

Il gestore, Aspire Unique Living, si occuperà della gestione integrale della promozione.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Progetto con PIP approvato e lavoro pronto per iniziare. Il PIP è stato approvato nell'agosto 2026 e permette di iniziare la costruzione secondo il regime di Comunicação Prévia. L'ingresso di Urbanitae sarà condizionato all'approvazione del finanziamento bancario e a un minimo di consegne a conto contrattate, il che colloca il progetto in una fase avanzata rispetto al suo lancio.

• Commercializzazione con molto buona trazione. Dal lancio nel maggio 2026 sono state riservate 35 delle 41 unità messe in vendita. Il piano di business incorpora 7,1 M€ di consegne a conto, equivalenti al 56% delle prevendite, un livello conservativo considerando il ritmo di vendite previsto.

• Prezzi di vendita validati da comparabili. Il prezzo medio residenziale del piano di business, 7.169 €/m², è stato rivisto in linea con la due diligence commerciale di Savills e con i prezzi attuali di mercato. Matosinhos Sul è un sottomercato premium con stock limitato, dove le compravendite di nuove costruzioni del comune sono aumentate di 2,6 volte tra il 2020 e il 2025.

• Promotore con esperienza locale e capitale proprio impegnato. Aspire Unique Living, supportato dal gruppo Aulder, ha sviluppato 10 progetti a Oporto, 5 di essi a Matosinhos. Il promotore investirà il 26% dell'equity totale, allineando direttamente i suoi interessi con quelli degli investitori di Urbanitae.

• Posizione prime a Matosinhos Sul (Oporto). L'attivo si trova in Rua Dr. Afonso Cordeiro, a breve distanza a piedi dalla spiaggia, dalla metropolitana e dai principali servizi, e a circa 15 minuti dal centro di Oporto, in una zona con alta domanda e offerta di nuove costruzioni limitata.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano di business.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, contempla le stime di entrate e spese proposte dal gestore, verificate da Urbanitae dopo le due diligence tecniche e commerciali e confrontate con i comparabili della zona. In questo progetto la previsione di entrate totali ammonta a 42.495.094 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione della promozione corrisponde a 37.578.455 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato contempla una deviazione al rialzo del 20% dei costi di costruzione stimati dal gestore, il che porta la previsione dei costi totali a 39.160.922 €, mantenendo le entrate a 42.495.094 €.

3. SFORTUNATO

Lo scenario sfavorevole contempla un aumento dei costi di costruzione e una diminuzione dei prezzi di vendita. In questo progetto è stato considerato un incremento dei costi di costruzione del 20% e una riduzione dei prezzi di vendita del 10% rispetto allo scenario favorevole, il che comporta un totale di entrate di 38.245.585 € e un totale di costi di 37.731.580 €.

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non devono comunicare la redditività stimata in un progetto di Equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DI ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DI ENTRATE (42.495.094 €) meno PREVISIONE DI SPESE (37.578.455 €) diviso per l'Equity totale (6.720.548 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale apportato in questo scenario.

Le previsioni sono mere stime e sono soggette alle variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altra natura durante la durata del progetto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per validare i prezzi di vendita proposti dal gestore. La due diligence commerciale di Savills identifica Matosinhos Sul come un sottomercato premium con offerta limitata, in cui le compravendite di nuove costruzioni del comune sono passate da 433 unità nel 2020 a 1.126 nel 2025, con un prezzo medio di 5.742 €/m² e con le tipologie T1-T2 che concentrano l'83% delle nuove vendite. Secondo Savills, il posizionamento premium del prezzo di vendita si basa non solo sulla posizione prime, ma anche sul concetto architettonico, la qualità delle finiture e le aree comuni del progetto. I prezzi del piano di business (7.169 €/m² di media in residenziale) sono in linea con i comparabili più vicini della stessa microlocalizzazione, come Golden View, Docks e SUL 560, e la commercializzazione già iniziata (35 delle 41 unità riservate) supporta i valori assunti.

Il progetto è stato oggetto di una due diligence commerciale condotta da Savills.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato per questo progetto è di 30-34 mesi.

• Novembre 2026 – Investimento di capitale e chiusura dell'acquisizione dell'immobile

• Primo trimestre 2027 – Inizio dei lavori (2-4 mesi dopo l'acquisizione, una volta appaltata la costruzione e sgomberato l'immobile)

• Primo trimestre 2029 – Fine dei lavori (durata stimata di 24 mesi)

• Luglio 2029 – Conclusione delle vendite, licenza di utilizzo e uscita dalla società

È importante tenere presente che in ogni promozione immobiliare i tempi possono variare sia in aumento che in diminuzione.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto:

• Aumento dei tempi previsti nel progetto, a causa di ritardi nella commercializzazione.

• Deviazione dei costi fissi associati all'investimento, imprevisti nella costruzione.

• Ritardi nella vendita, e/o necessità di ridurre il prezzo per attirare clienti.

• Rischio commerciale: sebbene 35 delle 41 unità messe in vendita siano riservate, le prenotazioni non sono ancora state convertite in contratti di promessa di vendita (CPCV), e rimangono da commercializzare il resto delle abitazioni e i locali commerciali.

• Aumento dei tempi previsti nel progetto, a causa di ritardi nei mesi stimati di lavoro.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di investimento, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito. 

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non detiene lo status di società di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo Sito Web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo Sito Web non sono oggetto di autorizzazione né di supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa né dalla Banca di Spagna.

Pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta potrebbe essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto potrebbe essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma.

L'investimento nei progetti pubblicati su questo Sito Web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso qualsiasi delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di qualsiasi di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni e termini di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre nel rispetto della politica di protezione dei dati.