Il gestore di questa opportunità è TOP GESTIÓN, una società di gestione immobiliare specializzata nello sviluppo di progetti residenziali. Attualmente, la società gestisce un portafoglio di oltre 2.300 abitazioni e un volume d’affari superiore a 1.175 milioni di euro, con la promozione immobiliare come attività principale. Il suo team è composto da professionisti con una vasta esperienza nella progettazione, gestione e realizzazione di progetti in diverse fasi. Nella zona, vanta un’esperienza di oltre 450 abitazioni promosse, già consegnate o in fase di sviluppo.  

Oltre ai progetti a Higuerón, TOP GESTIÓN è presente anche in altri mercati della Costa del Sol, come Marbella e Málaga. La società opera inoltre in altri punti chiave del mercato immobiliare, come Ibiza, Alicante, Córdoba, Murcia, Madrid e Guadalajara. In linea con la propria strategia di crescita, prevede di continuare ad ampliare la propria presenza in località di primo piano in Andalusia, Madrid e Guadalajara, concentrandosi sulla promozione di abitazioni sostenibili ed efficienti, caratterizzate da elevati standard di qualità e design.

Il Progetto Kala è il terzo progetto finanziato da TOP GESTIÓN insieme a Urbanitae, dopo i progetti Higuerón TB51 e Higuerón TB65.

Il progetto prevede una strategia di plusvalenza, che consiste in un’alleanza con il promotore per lo sviluppo dell’iniziativa. I contributi degli investitori di Urbanitae saranno riuniti nella società veicolo CARRARA PROPERTIES 5, S.L. che successivamente effettuerà un aumento di capitale nella società promotrice del progetto, DSA REAL ESTATE, S.L.

Il progetto prevede la costruzione di 52 abitazioni unifamiliari distribuite in 7 blocchi indipendenti, la cui disposizione è stata progettata per adattarsi al dislivello del terreno, consentendo alla maggior parte delle abitazioni di godere di vista mare e situate nel comune di Fuengirola, Málaga. Tutte le abitazioni presentano una configurazione simile: 3 camere da letto distribuite tra piano interrato, piano terra e primo piano, oltre a un giardino privato. Per quanto riguarda le aree comuni, il progetto comprenderà due piscine all’aperto, aree verdi, palestra, sala polivalente e coworking.

Il progetto sarà suddiviso in due fasi. Durante la Fase 1 saranno realizzati i 4 blocchi frontali, per un totale di 31 abitazioni, e le aree comuni. Successivamente, la Fase 2 completerà la realizzazione delle 21 abitazioni rimanenti, distribuite nei 3 blocchi posteriori.

Tuttavia, all’avvio del progetto le due fasi condivideranno alcune spese comuni, poiché ciò è più efficiente dal punto di vista dello sviluppo commerciale e costruttivo. Per questo motivo, la liquidazione dell’investimento nella Fase 1 avverrà con la consegna di alcune abitazioni appartenenti alla Fase 2. In altre parole, la consegna della Fase 1, prevista tra i mesi 28 e 32 del progetto, consentirà agli investitori di Urbanitae di recuperare il capitale investito nel progetto e parte del rendimento atteso dall’iniziativa, che sarà completato con la consegna della Fase 2, prevista tra i mesi 40 e 44.

Il terreno su cui si svilupperà l’intero progetto è stato acquistato nel settembre 2025 da DSA REAL ESTATE, S.L., società promotrice del progetto, con i fondi raccolti nella prima campagna e la tranche del finanziamento bancario destinata al terreno. La compravendita è stata formalizzata con una parte del prezzo differita; proprio tale pagamento differito sarà coperto dal contributo degli investitori di Urbanitae in questa seconda fase, insieme alle spese correnti del progetto.

Per quanto riguarda il finanziamento, il progetto dispone di una tranche per l’acquisto del terreno già concessa ed erogata da uno dei principali istituti bancari a livello nazionale. Tale finanziamento sarà rinegoziato e ampliato per finanziare l’esecuzione dei lavori, una volta raggiunta la percentuale di commercializzazione richiesta dall’istituto bancario.

Dal punto di vista commerciale, la posizione elevata del progetto all’interno di El Higuerón garantisce la vista mare alla maggior parte delle abitazioni. Il gestore vanta una vasta esperienza nell’area circostante, con oltre 450 abitazioni commercializzate a Higuerón, di cui 150 già consegnate. La commercializzazione del progetto è già iniziata e la prima unità è stata prenotata. Inizialmente era prevista nell’ambito di un accordo globale del promotore con una società di commercializzazione, che alla fine non si è concretizzato; la vendita è stata quindi affidata a ON3, società con una solida presenza nella zona. Le prospettive di vendita emerse da questa fase iniziale sono superiori a quelle previste per la Fase 1.

Le licenze edilizie per le Fasi 1 e 2 sono state concesse e il progetto ha compiuto notevoli progressi sul piano tecnico. È già stata avviata la procedura di gara per i lavori, al termine della quale sarà selezionata l’impresa incaricata della realizzazione. Tra le aziende consultate figura Alza Obras y Servicios, con una vasta esperienza nella zona e responsabile di oltre 500 abitazioni promosse da TOP GESTIÓN a Higuerón, già completate o ancora in corso.

L’avvio del progetto ha subito alcuni ritardi rispetto al calendario iniziale per due motivi. Il primo, di natura commerciale: l’accordo quadro che il promotore aveva con una società di commercializzazione non si è concretizzato ed è stato necessario incaricare un’altra società. Il secondo, di natura tecnica: le indagini geotecniche hanno rilevato la presenza di una quantità significativa di materiale di riporto nel lotto, rendendo necessario adeguare la soluzione di fondazione. Entrambe le circostanze sono state risolte e il loro impatto è stato incluso nel calendario e nel piano aziendale presentati in questa campagna.

STRUTTURA

Questa seconda fase è strutturata, come la prima, tramite un aumento di capitale, con un conferimento di capitale alla società veicolo dell’operazione sia da parte del gestore sia degli investitori di Urbanitae. La società promotrice dispone già di un finanziamento esterno concesso da un istituto bancario di primo livello, che prevede una tranche destinata all’acquisto del terreno — già erogata — e un’altra per la fase di costruzione. Il contributo degli investitori di Urbanitae in questa seconda fase sarà pari a 1.800.000 euro.

Il gestore si occupa della gestione integrale del progetto e investe nell’operazione capitale proprio. Nella prima campagna, conclusa nel settembre 2025, il contributo è stato ripartito nella misura dell’80%-20% rispettivamente tra gli investitori di Urbanitae e il gestore. In questa seconda fase, prevista fin dall’inizio e avviata una volta raggiunto un maggiore grado di maturità del progetto, gli investitori di Urbanitae apportano 1.800.000 €, gli investitori terzi 1.200.000 € e il gestore 750.000 €, mantenendo in questa tranche di capitale una struttura 80%-20% tra investitori e gestore.

Il modello di remunerazione è concepito per proteggere il capitale degli investitori attraverso un sistema di rendimento preferenziale. La distribuzione dei ricavi del progetto seguirà rigorosamente il seguente ordine di pagamento:

1. Restituzione del capitale:

Restituzione integrale dei conferimenti iniziali effettuati da tutti i soci (investitori di Urbanitae e Sponsor).

2. Rendimento preferenziale per gli investitori (TIR del 12%):

Pagamento di un rendimento annuo netto del 12% (TIR) esclusivamente agli investitori (escluso lo Sponsor).

3. Rendimento per lo Sponsor (TIR del 12%):

Pagamento allo Sponsor di un rendimento annuo netto del 12% (TIR).

4. Distribuzione pro rata (fino a un TIR del 15%):

Una volta soddisfatti i punti precedenti, il margine netto residuo del progetto sarà distribuito proporzionalmente al capitale apportato da ciascuna parte, fino a quando tutti i soci avranno raggiunto un TIR annuo netto del 15%.

5. Commissione di successo (promote) dello Sponsor:

Una volta che tutti i soci avranno superato la soglia del 15% di TIR annuo, lo Sponsor percepirà un promote sugli utili eccedenti. Tale percentuale dipenderà dal volume totale delle vendite raggiunto dal progetto:

≤ 60,26 M€: promote del 33%

≥ 62,40 M€: promote del 40%

(Nota: per volumi di vendita intermedi, la percentuale sarà calcolata in modo strettamente proporzionale).

6. Premio per il rischio agli investitori della Fase 1:

Per compensare il maggiore rischio assunto entrando nella fase iniziale del progetto, gli investitori della Fase 1 percepiranno un promote aggiuntivo. Una volta superato il TIR del 15% e detratto il promote dello Sponsor, gli investitori di Urbanitae della Fase 1 riceveranno il 40% degli utili eccedenti che, nell’ambito della quota di partecipazione di Urbanitae, spetterebbero originariamente agli investitori di Urbanitae della Fase 2.

A prescindere dalla cascata di distribuzione degli utili, la remunerazione del gestore del progetto è strutturata come un importo fisso base di 2.134.180 €. Il pagamento di tale importo è subordinato al raggiungimento di un Utile Ante Imposte (BAI) obiettivo fissato a 10.697.405 €. Se il progetto supera il BAI obiettivo, il gestore percepirà il 100% di tale incremento, fino a un limite massimo (cap) di 500.000 € aggiuntivi. L’applicazione di questo incentivo non modifica in alcun modo l’ordine né le percentuali della cascata di pagamenti descritta sopra.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diversi motivi per investire in questo progetto:

• Il gestore di questo progetto è Top Gestión, un promotore con una vasta esperienza nella zona e a livello nazionale, con oltre 450 abitazioni a Higuerón, tra quelle già consegnate e quelle in corso di realizzazione. 

• Opportunità di investimento in un progetto di nuova costruzione già avviato: terreno acquistato, licenze per le Fasi 1 e 2 concesse, progetto in fase avanzata e commercializzazione iniziata.

• Le licenze edilizie per le Fasi 1 e 2 sono state concesse.

• La commercializzazione, affidata a ON3, è già iniziata, con la prima unità prenotata e prospettive di vendita superiori a quelle previste per la Fase 1.

• Il finanziamento è stato concesso da un istituto bancario di primo livello, che amplierà l’attuale tranche destinata al terreno per coprire i costi dei lavori.

• Il gestore del progetto investe capitale proprio, allineando così gli interessi di tutti i soggetti coinvolti nell’investimento.

SCENARI ECONOMICI

Secondo i criteri della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) elaborato dal gestore e verificato da Urbanitae, nei progetti di equity devono essere pubblicati altri 2 scenari che mostrino le possibili variazioni del piano aziendale.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, comprende le stime di ricavi e costi elaborate dal gestore, verificate da Urbanitae e confrontate con la relazione di valutazione di BASICO REAL ESTATE. Per questo progetto, i ricavi totali previsti ammontano a 61.260.000 €, mentre i costi totali stimati per la realizzazione del progetto ammontano a 55.483.280 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede un aumento rispetto ai costi di costruzione stimati dal gestore. Per questo progetto è stato considerato un aumento dei costi di costruzione pari al 25%, che porta i costi totali a 57.684.669 € (al netto del promote del gestore, che non verrebbe corrisposto).

3. SFAVOREVOLE

Lo scenario sfavorevole prevede un aumento dei costi di costruzione e una riduzione dei prezzi di vendita sufficientemente significativi da determinare un risultato negativo, con una perdita parziale del capitale investito. Per questo progetto è stato considerato un aumento dei costi di costruzione pari al 25% e una riduzione dei prezzi di vendita pari al 10%, che comporterebbero ricavi totali pari a 55.134.000 € e costi totali pari a 55.613.714 € (inferiori rispetto allo scenario moderato, poiché in caso di perdite si eviterebbe il pagamento dell’imposta sulle società e del promote del gestore).

Secondo i criteri dell’autorità di vigilanza, le piattaforme di crowdfunding non devono comunicare il rendimento stimato di un progetto di equity. Il rendimento totale di un progetto è dato dai RICAVI PREVISTI meno i COSTI STIMATI, divisi per l’EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe RICAVI PREVISTI (61.260.000 €) meno COSTI PREVISTI (55.483.280 €), diviso per l’equity totale (10.000.000 €). Il risultato di questo rapporto, moltiplicato per 100, rappresenta la percentuale di rendimento sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono semplici stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o da altri fattori nel corso della durata del progetto.

MERCATO

È stata condotta un’analisi di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli. 

Sono disponibili informazioni sul mercato nella documentazione “Testigos de venta”, dove troverai un elenco delle abitazioni in vendita nella zona, e nel “Informe de Mercado”, dove troverai un’analisi condotta dalla DD commerciale. 

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

La durata stimata di questo progetto è di 40-44 mesi.

• Terzo trimestre 2025 – primo aumento di capitale, acquisto del terreno e avvio della commercializzazione (già completati).

• Terzo trimestre 2026 – secondo aumento di capitale e pagamento differito del terreno.

• Quarto trimestre 2026 - primo trimestre 2027 – inizio dei lavori di costruzione della Fase 1.

• Terzo trimestre 2027 - quarto trimestre 2027 – inizio dei lavori di costruzione della Fase 2.

• Primo trimestre 2029 - secondo trimestre 2029 – fine dei lavori e consegna delle abitazioni della Fase 1. Distribuzione del capitale agli investitori.

• Terzo trimestre 2029 - primo trimestre 2030 – fine dei lavori e consegna delle abitazioni della Fase 2. Distribuzione degli utili agli investitori.

È importante tenere presente che, in qualsiasi progetto immobiliare, le tempistiche possono variare sia in aumento sia in diminuzione. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano dei rischi. Di seguito illustriamo i principali rischi individuati per questo progetto: 

• Prolungamento dei tempi previsti per il progetto, dovuto a ritardi nella formalizzazione dei contratti preliminari di vendita e nell’ottenimento del finanziamento ipotecario per il promotore.

• Scostamento dei costi fissi associati all’investimento, imprevisti durante la costruzione.

• Costi aggiuntivi dovuti all’adeguamento della soluzione di fondazione alla presenza di materiale di riporto rilevata dalle indagini geotecniche, o alla comparsa di nuovi vincoli tecnici del terreno.

• Ritardi nelle vendite e/o necessità di ridurre i prezzi per attirare clienti.

• Rischio che la banca rifiuti di accollare il finanziamento al promotore come mutuo ipotecario ad alcuni acquirenti, a causa di una sopravvenuta situazione di insolvenza.

• Possibilità di modifica delle condizioni concordate. Questo rischio comprende eventuali modifiche sostanziali che si verifichino dall’avvio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione dell’aumento di capitale; in tal caso, il progetto verrebbe annullato e il capitale investito sarebbe restituito agli investitori.

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Avvertenze e rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento né un istituto di credito e non aderisce ad alcun fondo di garanzia degli investimenti o dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul proprio sito web hanno esclusivamente finalità informative e non possono in alcun caso essere considerate raccomandazioni rivolte agli investitori.

I progetti di crowdfunding pubblicati da Urbanitae sul proprio sito web non sono soggetti ad autorizzazione né alla vigilanza della Comisión Nacional del Mercado de Valores né della Banca di Spagna; pertanto, tutte le informazioni fornite dal promotore in relazione ai progetti non sono state da essi verificate.

Urbanitae informa espressamente che, qualora non venga raggiunto l’intero volume di investimento del progetto, il periodo di raccolta potrà essere prorogato fino al 25%, mantenendo invariate le condizioni di investimento. Inoltre, Urbanitae potrà finanziare il progetto una volta raggiunto almeno il 90% dell’obiettivo di finanziamento, al netto dell’eventuale partecipazione della piattaforma stessa al progetto. Il tutto conformemente a quanto stabilito dall’articolo 69 della Legge 5/2015 sulla promozione del finanziamento alle imprese.

L’investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare determinati rischi, quali la perdita totale o parziale del capitale investito, il mancato conseguimento del rendimento monetario atteso o la mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire esclusivamente somme che siano disposti a perdere e suggeriamo loro di diversificare gli investimenti per ridurre e mitigare i potenziali rischi. Qualora il promotore non fosse in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori l’importo investito.

Il presente progetto sarà aperto a tutti gli investitori registrati su Urbanitae. Potranno investirvi le seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che detengano almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Amministratori o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a tali soci, amministratori o dipendenti da rapporti di controllo.

A questo proposito, Urbanitae garantisce che gli investimenti effettuati da una qualsiasi di queste persone avverranno tramite la piattaforma, alle stesse condizioni applicate a qualsiasi altro investitore, senza alcun trattamento preferenziale né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità al Regolamento interno di condotta di Urbanitae, tali investitori sono tenuti a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta concluso l’investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell’area dedicata agli investimenti del progetto informazioni sull’importo investito da tali investitori, sulla tipologia di investitore che ha effettuato l’investimento e sulla percentuale rappresentata rispetto al totale finanziato, nel rispetto della politica di protezione dei d