Il gestore del progetto è ROEL HOMES, promotore immobiliare di riferimento nel sud della Spagna con 50 anni di esperienza nella Costa del Sol. Fondato nel 1974 e con sede a Marbella, conta più di 50 dipendenti e ha consegnato attivi per un valore aggiunto superiore a 215 M€ (298 unità). La società è una joint venture al 50% tra Grupo Villarroel (partner tecnico) e Ibérica Capital Partners (partner finanziario), e opera in modo verticalmente integrato, assumendo internamente la progettazione, la promozione e la costruzione dei suoi progetti.

Roel Homes ha sviluppato e consegnato interamente Palo Alto Norte (298 appartamenti), raggiungendo un 50% di pre-vendite in 6-8 mesi in ciascuna delle fasi e superando il piano di business in tutte, con prezzi che sono evoluti dai 3.500 €/m² iniziali fino ai 7.500 €/m² dell'ultima fase.

Attualmente il gestore sta eseguendo Palo Alto Sur, la fase delle ville unifamiliari dello stesso master plan, dove ha già lanciato 15 ville: 7 ville praticamente finite - vendute al 100% su progetto prima dell'inizio dei lavori - e 8 ville in costruzione, di cui 2 sono già state vendute. Questa esecuzione precedente sullo stesso terreno e con lo stesso prodotto offre un benchmark affidabile di costi, tempi e ritmi di vendita per le due ville oggetto di questo finanziamento.

Entrambi i lotti hanno una Licenza di Costruzione in vigore e il movimento di terra è già iniziato, quindi l'operazione non presenta rischi urbanistici o di licenza prima della disposizione del prestito.

Il termine stimato per l'esecuzione dei lavori è di 18 mesi, seguito da un periodo di commercializzazione e registrazione di 5-6 mesi.

La commercializzazione delle ville sarà effettuata principalmente attraverso i canali interni di vendita del gestore e le agenzie di marketing della zona. Il prezzo di partenza previsto è di 4,0 M€ per villa (8,0 M€ in totale), che implica l'applicazione di un prezzo su progetto a un prodotto già terminato e colloca le ville circa un 20% sotto il prezzo di mercato di una villa finita comparabile nella urbanizzazione, offrendo un chiaro vantaggio competitivo nel processo di vendita.

Il gestore si è impegnato a fornire fondi propri per un importo approssimativo di 2,1 M€, interamente versati prima della concessione del prestito di Urbanitae. Inoltre, il promotore si impegna a fornire il capitale necessario per coprire eventuali costi extra non previsti nel piano di business.

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito ipotecario impegnato in 3 tranche, destinato a finanziare i costi di costruzione e i costi generali del progetto.

La Tranche A, per un importo di 1.560.000 €, avrà un tasso fisso annuo del 10,5% e un termine di 24 mesi, con opzione di estensione di 6 mesi aggiuntivi nel mese 24 (24+6).

L'uso dei fondi della Tranche A sarà destinato a finanziare la prima fase dei costi di costruzione di entrambe le ville, così come i costi generali del progetto associati a tale periodo.

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso i ricavi provenienti dalla vendita delle due ville.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società GUY 2023, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà fino a un importo di 4.670.000 €, impegnato in tre tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (*puoi consultare più informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"*):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 4.670.000 €, suddiviso in tre tranche:

- Una prima tranche o Tranche A, per un importo di 1.560.000 €, interamente fornita dagli investitori di Urbanitae.

- Una seconda tranche o Tranche B, per un importo di 1.460.000 €, interamente fornita dagli investitori di Urbanitae.

- Una terza tranche o Tranche C, per un importo di 1.650.000 €, interamente fornita dagli investitori di Urbanitae.

• Tasso di interesse fisso annuo semplice: 10,5% per la Tranche A.

• Durata del prestito: 24 mesi, con opzione di estensione di 6 mesi nel mese 24 (24+6, fino al mese 30).

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza ('bullet'), iniziando ad accumularsi dalla formalizzazione del contratto di prestito. È consentito il rimborso anticipato, parziale o totale, in qualsiasi momento, soggetto al pagamento di un interesse minimo garantito di 18 mesi per la Tranche A.

• Le disposizioni del prestito destinate ai costi di costruzione saranno effettuate mensilmente contro certificazioni di lavoro, soggette alla revisione e validazione di un Project Monitor esterno designato da Urbanitae.

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sui due beni oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 135% del capitale.

• Pegno di primo grado senza intervento di fondi sui conti bancari del progetto, incluso il conto IVA.

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della società mutuatrice.

• Lettera di impegno per l'apporto di capitale aggiuntivo (Equity Commitment Letter), attraverso la quale il promotore si impegna a fornire fondi propri aggiuntivi per coprire eventuali costi extra non previsti nel Piano di Business.

• Scorrimento di cassa (cash-sweep) del 100% dei ricavi generati dalla vendita delle due ville, destinato a rimborsare il capitale e gli interessi del prestito di Urbanitae.

• Scorrimento di cassa (cash-sweep) sui flussi netti di cassa generati dalla vendita di qualsiasi altra abitazione dell'urbanizzazione di proprietà del gestore o di società collegate, una volta soddisfatte le obbligazioni dei creditori con garanzia preferenziale su tali abitazioni.

• Mandato irrevocabile di vendita, attivabile nel mese 24 (o nel mese 30 in caso di estensione), che consente al prestatore di istruire la vendita ordinata degli attivi ad un prezzo minimo equivalente all'80% del valore di stima aggiornato.

• Divieto di concedere garanzie aggiuntive (Negative Pledge) e subordinazione di qualsiasi debito presente o futuro del Mutuatario nei confronti dei suoi soci, così come differimento delle commissioni di gestione del gestore fino al rimborso integrale del prestito di Urbanitae.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è inclusa la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni in termini di tempo/costo, e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Garanzia ipotecaria di primo grado sui due beni, rafforzata da una scansione di cassa estesa alla vendita del resto delle abitazioni dell'urbanizzazione di proprietà del gestore e con un mandato irrevocabile di vendita come meccanismo di esecuzione.

• Nessun rischio di licenza: entrambi i lotti hanno una Licenza di Lavori in corso e lo spostamento di terra è già iniziato, quindi si tratta di beni pronti per la costruzione dal primo giorno.

• Promotore con 50 anni di esperienza e profonda conoscenza del sito: Roel Homes ha consegnato Palo Alto Norte (298 appartamenti) e attualmente esegue 15 ville all'interno dello stesso piano generale, offrendo un benchmark contrastato di costi, tempi e qualità.

• Posizione premium: Palo Alto, Ojén (Marbella), uno dei mercati di seconda residenza di lusso con la più alta domanda internazionale in Spagna, a 10 minuti dal centro di Marbella.

• c. 2M€ di capitale del promotore già fornito prima di qualsiasi disposizione del prestito, con un LTC lordo del 45% alla concessione del Troncone A e un LTC totale del 69,0% una volta che l'intero prestito è stato disposto. 

• Assorbimento commerciale contrastato: la Fase 1 (7 ville) è stata venduta al 100% su progetto prima dell'inizio dei lavori e, della Fase 2 (8 ville in costruzione), ne sono già state vendute 2.

• La redditività del 10,5% annuo per il Troncone A, con un ritorno minimo garantito equivalente a 18 mesi di interessi (15,75%).

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence Commerciale che ha emesso un rapporto favorevole che conferma i prezzi proposti e il piano di business del promotore.

*Ci sono informazioni disponibili sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.*

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 24 mesi, con una possibile estensione di 6 mesi aggiuntivi nel mese 24 (24+6, fino al mese 30).

• Settembre 2026, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae, disposizione del Troncone A e continuazione dei lavori di costruzione.

• Primo trimestre del 2028, completamento dei lavori di costruzione (18 mesi), ottenimento del Certificato Finale di Lavoro e richiesta della Licenza di Prima Occupazione.

• Terzo trimestre del 2028, registrazione della vendita delle ville e rimborso del prestito a Urbanitae, entro il termine di 24 mesi (scadenza stimata in settembre 2028).

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita delle ville, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato da vari fattori: la Fase 1 del progetto (7 ville) è stata venduta al 100% su carta prima dell'inizio dei lavori e della Fase 2 (8 ville) ne sono già state vendute 2; il prezzo di partenza è del 20% inferiore al prezzo di mercato di una villa finita; e si è svolta una Due Diligence Commerciale che ha validato sia i prezzi del Piano d'Affari che il calendario delle vendite previsto. Inoltre, il pacchetto di garanzie include un mandato irrevocabile di vendita attivabile nel mese 24 (o 30 in caso di proroga).

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione. Il Piano d'Affari include una voce di contingenza del 10% sui costi di esecuzione. Inoltre, il promotore si impegna, mediante una Lettera di Impegno di Capitale (Equity Commitment Letter), a fornire il capitale necessario per coprire eventuali costi extra non previsti in queste contingenze. Il gestore ha inoltre il benchmark del costo delle 15 ville identiche già realizzate nello stesso luogo, e si è svolta una Due Diligence Tecnica indipendente per verificare il piano dei costi.

• Rischio di deviazioni nei tempi di costruzione. Il tempo stimato per l'esecuzione dei lavori è di 18 mesi, il che lascia, entro il termine totale del prestito di 24 mesi, un margine di 6 mesi per la commercializzazione, l'atto di vendita delle ville e il rimborso del prestito prima della sua scadenza, estendibile di altri 6 mesi mediante l'opzione di proroga. Questo margine temporale permette di assorbire possibili deviazioni moderate nel calendario dei lavori senza compromettere il rimborso tempestivo del finanziamento.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

*Avvertenze e Rischi*

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo Sito Web sono solo a scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazione di investimento per potenziali investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo Sito Web non sono soggetti ad autorizzazione né a supervisione da parte della Commissione Nazionale del Mercato dei Valori né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione nel progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma.

L'investimento nei progetti pubblicati sul presente Sito Web può comportare determinati rischi, come, il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore sia incapace di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Il presente progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso qualsiasi delle seguenti persone registrate:

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