Il promotore del progetto è una ditta familiare considerata il promotore di riferimento nel segmento ultra-prime di Marbella, con oltre 40 anni di esperienza specializzata nella Costa del Sol.

Il suo modello di business si basa sulla selezione di posizioni prime, standard di design e costruzione di altissima qualità e un approccio esclusivo ai clienti ad alto reddito. La ditta mantiene una quota di mercato dominante in Sierra Blanca e gestisce la commercializzazione dei suoi progetti attraverso i propri canali di vendita e una rete delle principali agenzie della zona, secondo un modello di commercializzazione su invito.

Il promotore del progetto si impegna a un capitale totale di c. € 3,7M già investiti nel progetto. Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito impegnato in 3 tranche, destinato a (i) rifinanziare il prestito capex esistente, (ii) finanziare i costi di costruzione e attrezzatura pendenti e (iii) la ricapitalizzazione parziale del promotore. La Tranche B avrà un tasso fisso annuo del 10,25% e un termine di 16 mesi con opzione di due proroghe di 6 mesi (nei mesi 16 e 22).

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso la vendita della villa, il cui prezzo obiettivo ammonta a € 25 milioni. La commercializzazione dell'attivo sarà effettuata attraverso i canali diretti di vendita del promotore e una selezione delle cinque principali agenzie di Marbella, secondo un modello di commercializzazione esclusivo su invito.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla SPV del progetto.

L'importo totale del prestito lordo ammonta a fino a 9.990.000 €, impegnato in tre tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo totale del prestito: fino a un massimo di 9.990.000 €, impegnato in tre tranche:

- Una prima tranche o Tranche A, per un importo di fino a 7.340.000 €, di cui (i) 2.340.000 € sono stati raccolti dagli investitori di Urbanitae e (ii) 5.000.000 € da co-investitori esterni. La Tranche A è stata formalizzata nel giugno 2026 e destinata a finanziare parte dei costi di costruzione e attrezzatura pendenti, alla cancellazione di un onere ipotecario e a una ricapitalizzazione di fondi propri per compensare parte del capitale versato dal gestore nel progetto.

- Una seconda tranche o Tranche B, per un importo di fino a 1.310.000 €, raccolta dagli investitori di Urbanitae. Destinata a finanziare parte dei costi di costruzione per lo sviluppo dei lavori nei prossimi 3 mesi.

- Una terza tranche o Tranche C, per un importo di fino a 1.340.000 €, raccolta dagli investitori di Urbanitae. Destinata a finanziare i costi di costruzione e i costi generali del progetto pendenti fino al suo completamento.

• Tassi di interesse annuo semplice del 10,25% per la Tranche B. La 2ª estensione del prestito comporterà un aumento di +100 pbs (+1,0%) nel tasso, fino all'11,25%, annuo.

• Durata del prestito Tranche B: 16 mesi con opzione di due proroghe di 6 mesi (nel mese 16 e nel mese 22).

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro mensili, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi per la Tranche B equivalente a 3 mesi di interessi (make-whole).

Per quanto riguarda le garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sulla proprietà oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 130% del capitale del prestito.

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della SPV promotrice del progetto

• Pegno di primo grado sui conti bancari (senza intervento di fondi) del progetto nella SPV prestatrice, compreso il conto IVA del progetto.

• Equity Commitment Letter che garantisce l'impegno del promotore a fornire capitale aggiuntivo per coprire eventuali costi extra non previsti nel piano aziendale.

• Mandato di vendita irrevocabile a favore degli investitori di Urbanitae, attivabile in caso di qualsiasi mancato pagamento, inadempimento materiale o mancato rimborso integrale del capitale più interessi alla data di scadenza concordata o estesa. Il prezzo minimo di vendita sarà equivalente all'80% dell'ultima valutazione disponibile.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto viene introdotta la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni di tempo e costo, e che approverà i prelievi del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE? 

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Garanzia ipotecaria di primo grado sull'attivo sottostante, situato a Sierra Blanca, l'urbanizzazione chiusa più esclusiva della Milla de Oro di Marbella.

• Rendimento attraente con capitale protetto: tasso di interesse del 10,25% annuo per la Tranche B, con un ritorno minimo garantito equivalente a 3 mesi di interessi (make-whole).

• Progetto in stato avanzato di costruzione: avanzamento del lavoro superiore al 65%, il che riduce significativamente il rischio di esecuzione e di deviazione dei costi.

• LTV conservativo: inferiore al 44% sull'ultima valutazione disponibile (€ 22,24M, giugno 2026) e circa il 40% sul prezzo di vendita obiettivo (€ 25M).

• Promotore di massimo prestigio: La promotrice ha più di 40 anni di esperienza come punto di riferimento nel mercato ultra-prime a Marbella

• Scarsità strutturale dell'offerta nel segmento delle ville di lusso nell'urbanizzazione Sierra Blanca, con una domanda internazionale sostenuta da acquirenti ad alto potere d'acquisto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence Tecnica e una Due Diligence Commerciale da agenti esterni che hanno emesso rapporti favorevoli.

Esistono informazioni disponibili sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per la Tranche B di questo progetto è di 16 mesi con due possibili estensioni di 6 mesi (nei mesi 16 e 22).

• Giugno 2026: concessione della Tranche A del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore e rifinanziamento del prestito capex esistente.

• Luglio 2026: concessione della Tranche B del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore per continuare con i lavori della villa.

• Terzo trimestre 2026: completamento dei lavori di costruzione.

• Primo trimestre 2027: consegna della casa e Open House.

• Quarto trimestre 2027: vendita della villa e rimborso del prestito a Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita dell'asset, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio viene mitigato attraverso la partecipazione delle cinque principali agenzie di Marbella sotto un modello di commercializzazione esclusivo, il supporto del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, l'LTV conservativo del progetto e il termine totale di 18+6+6 mesi che permette una commercializzazione adeguata.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la fase di costruzione finale. Per mitigare questo rischio, il progetto ha il supporto di un Project Monitor indipendente incaricato della supervisione e controllo del cronogramma di esecuzione, e l'avanzamento del lavoro superiore al 65% riduce sostanzialmente l'incertezza residua.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze non previste. Per mitigare questo rischio, il promotore ha sottoscritto una Equity Commitment Letter con la quale si impegna a coprire con fondi propri eventuali costi extra non previsti nel piano aziendale.

• Rischio amministrativo (licenza di primo occupazione) derivante da possibili ritardi nell'ottenimento della Licenza di Primo Occupazione (LPO). Il rischio è considerato basso, dato che la LPO viene gestita tramite Dichiarazione Responsabile e l'impresa di costruzione ha seguito rigorosamente il progetto concesso in licenza, come è stato validato dalla Due Diligence Tecnica indipendente.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazione di investimento per potenziali investitori.

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Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta potrebbe essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto potrebbe essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma.

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Il presente progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso una delle seguenti persone registrate:

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•          Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

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