Il Socio promotore con cui gli investitori di Urbanitae investiranno in questa operazione è Jamison Group, una società immobiliare fondata nel 2008, supportata da oltre 25 anni di esperienza nello sviluppo e nella gestione di attività in Europa, America Latina, Africa e nella regione del Golfo (GCC).

Jamison Group ha accumulato fino a 3.000 milioni di dollari in attività gestite e ha strutturato fondi di investimento per un valore superiore a 150 milioni di euro in Europa e America Latina. La società ha un solido track record nella gestione di attività in difficoltà e NPLs, agendo come Master Servicer e Asset Manager. In Spagna, gestisce attività residenziali e miste nel centro di Madrid, con un focus sulla breve e media permanenza.

La sua strategia di investimento a Madrid si articola attorno a due linee di attività

Progetti di breve e media permanenza: attività centrali ristrutturate, arredate e gestite integralmente, rivolte a dirigenti in mobilità, studenti post-laurea e nomadi digitali. Jamison gestisce attualmente un portafoglio di 23 appartamenti in due quartieri del centro di Madrid (Las Letras e Salamanca).

Progetti ad alto valore aggiunto: acquisizione, trasformazione e disinvestimento di attività in un periodo di 24-36 mesi, con strategie di riposizionamento come la conversione ad uso turistico nel quadro del Piano Reside

Jamison Group contribuisce con 1.125.000 € di equity propria a questo progetto (25% del totale), che rappresenta un allineamento diretto degli interessi e un primo cuscinetto di perdite per gli investitori di Urbanitae. Il promotore accede ai surplus solo dopo che gli investitori di Urbanitae hanno recuperato il loro capitale più il rendimento preferenziale del 14%.

L'attività oggetto dell'investimento è un edificio residenziale recentemente ristrutturato e in perfetto stato di conservazione, con un capex residuo stimato di circa 470.000 €. I lavori saranno coordinati da RTA Grupo in un periodo stimato di 6 mesi. Non è necessaria una licenza edilizia, il che elimina il rischio di ritardi derivanti dalla procedura urbanistica.

Il progetto consiste nell'acquisizione di un'attività residenziale nel quartiere di Lavapiés. L'attività è stata ristrutturata, ma necessita di piccoli adeguamenti per la sua trasformazione in appartamenti turistici nell'ambito del Piano Reside. L'edificio ha 6 piani (piano terra, 4 piani di appartamenti, e un piano di ripostigli) e un locale commerciale di 192m2. Questo fa un totale di 1.443 m2, con ingresso indipendente. La ristrutturazione dell'attività sarà gestita tramite una dichiarazione responsabile che è stata presentata al Comune di Madrid, quindi l'inizio dei lavori sarà imminente e durante l'esercizio dell'attività. Una volta terminata la ristrutturazione, sarà richiesta la licenza del Piano Reside e inizierà il periodo di esercizio. Durante i primi dodici mesi l'operatore sarà lo Sponsor stesso e quando si applicherà il Piano Reside si dovrà scegliere tra le offerte ricevute da diversi operatori. Dopo un anno di operatività in questo quadro, si procederà alla vendita del complesso a un investitore patrimoniale.

Il Piano Reside è il quadro normativo del Comune di Madrid che permette la conversione di immobili residenziali in appartamenti turistici per un periodo massimo di 15 anni, a condizione che l'attività soddisfi determinati requisiti tecnici e urbanistici. Questo meccanismo è il fulcro della tesi di valore aggiunto del progetto: l'ottenimento della licenza turistica trasforma l'attività in un prodotto con domanda attiva da parte di investitori istituzionali e patrimoniali, con un prezzo di uscita stimato di 10.800.000 €, rispetto al valore di stima attuale di 8.060.000 €.

I contributi degli investitori di Urbanitae saranno effettuati tramite un aumento di capitale nella società veicolo che raggrupperà l'investimento della piattaforma nel progetto: DIMORA PROPERTIES 5, S.L. Questa società a sua volta effettuerà un aumento di capitale nella società promotrice del progetto: LARCHMONT SPAIN S.L.

STRUTTURA

L'operazione è strutturata tramite un aumento di capitale, in cui sia gli investitori di Urbanitae che il Socio faranno un contributo alla società promotrice per un importo totale di 4.500.000 €, di cui Urbanitae contribuirà con 3.375.000 €, cioè il 75% del capitale necessario. Il restante 25% (1.125.000 €) è fornito da Jamison Group. Inoltre, sarà sottoscritto un debito bancario senior tramite subentro del mutuo esistente.

La distribuzione dei rendimenti si articola nel seguente modo: in primo luogo si restituisce il capitale agli investitori di Urbanitae più un rendimento preferenziale del 14% annuo (TIR netta); successivamente, Jamison Group riceve un catch-up equivalente al 14% sul suo contributo; e i surplus restanti vengono distribuiti in proporzione 50/50 tra Urbanitae e investitori e Jamison rispettivamente.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Attivo praticamente ristrutturato, senza rischio costruttivo: il capex residuo ammonta a soli c. 340.000 € e non è richiesta la licenza edilizia, eliminando il rischio di ritardi e deviazioni di budget.

• Upside regolatorio tramite il Piano Reside: la conversione a uso turistico di 15 anni è il principale catalizzatore di rivalutazione, con una plusvalenza stimata del 31% sul valore di stima attuale, ampliando l'universo di acquirenti nella disinvestitura.

• Posizione prime a Lavapiés, Madrid Centro: quartiere con forte domanda turistica e di media permanenza, scarsa offerta di attivi correttamente licenziati e ottima connettività (metro Lavapiés L3, Atocha, Embajadores).

• Promotore allineato con skin in the game: Jamison Group contribuisce con 1.125.000 € di equity proprio (25%) e dimostra un track record operativo consolidato nel centro di Madrid con 23 appartamenti in gestione.

• Attraente binomio rendimento-rischio: TIR preferenziale del 14% per gli investitori di Urbanitae. Con questa struttura, diamo priorità al recupero del capitale e alla redditività dei nostri investitori, offrendo un'opportunità con un profilo di rischio altamente mitigato e un attraente margine di ritorno.

• Debito bancario già formalizzato: l'ipoteca senior di 4.445.000 M€ è concessa sull'attivo (sostituzione), eliminando il rischio di finanziamento.

• Doppia via di uscita: oltre alla vendita a un investitore istituzionale, il promotore prevede di utilizzare i fondi provenienti dalle vendite di altri attivi di sua proprietà per riacquistare la partecipazione di Urbanitae se necessario.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano di business.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, prevede l'ottenimento della licenza Piano Reside e l'operatività dell'attivo in modalità appartamenti turistici. In questo progetto la previsione di entrate nette totali ammonta a 11.247.775 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione del progetto corrisponde a 9.708.064 €.

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede una riduzione del 25% sul prezzo di vendita stimato, che comporta una vendita a una yield dell'8%, che porta le entrate totali a 8.565.123 €. Questa diminuzione comporta una riduzione delle tasse associate, risultando in un costo totale del progetto di 9.194.828 € (i costi si riducono a causa della riduzione dell'imposta sulle società). Anche se la riduzione del prezzo di vendita genera perdite nel progetto, gli investitori di Urbanitae non perderebbero capitale e continuerebbero a ottenere un rendimento positivo grazie alla struttura della TIR Preferenziale.

3. SFORTUNATO

Nello scenario sfavorevole, si cerca di modificare le ipotesi abbastanza da arrivare a perdere capitale. In questo caso, abbiamo abbassato il prezzo di vendita del 33,3%, il che significherebbe uscire con una resa del 9%. In questo scenario catastrofico, i ricavi scendono a 7.670.905 €, il che significherebbe vendere l'attivo a un prezzo inferiore al prezzo di acquisto. I costi rimangono gli stessi rispetto allo scenario moderato. È in questo scenario che gli investitori di Urbanitae inizierebbero a generare perdite.

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di Equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DI ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DI ENTRATE (11.247.775 €) meno PREVISIONE DI SPESE (9.708.064 €) diviso per l'EQUITY TOTALE (4.500.000 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono semplici stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altro tipo durante la durata del progetto.

MERCATO

Per validare le principali ipotesi dell'opportunità di investimento (prezzo di acquisto, costi di sviluppo, piano di business operativo progettato dall'operatore e il prezzo stimato di disinvestimento) contemplate nel piano di business, Urbanitae, oltre ad aver condotto le proprie analisi, ha incaricato Savills per la preparazione di un rapporto di valutazione ECO (dicembre 2025) che fissa il valore attuale dell'attivo a 8,06 M€. Il prezzo di acquisto di 7.460.000 M€ rappresenta uno sconto del 7,5% su tale valore, offrendo un margine di sicurezza all'ingresso. Il valore di uscita stimato sale a ~10.800.000 M€ (~7.511 €/m²), con un rendimento di uscita del 6,00% sul NOI stabilizzato. 

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per questo progetto è di 22-26 mesi.

•       Giugno 2026, chiusura dell'operazione, firma del contratto di gestione e subentro del mutuo esistente.

•       Luglio 2026, inizio dei lavori di trasformazione. In questa fase ci sono entrate operative derivanti dagli affitti esistenti. Contemporaneamente, si gestiscono i lavori e si ottiene la licenza urbanistica per aderire al Piano Reside.

•       Dicembre 2026, completamento dei lavori di trasformazione.

•       Luglio 2027, ottenimento della licenza urbanistica.

•       Giugno 2028, vendita dell'attivo alla fine del periodo di esercizio..

È importante tenere presente che in ogni investimento immobiliare i tempi possono variare sia in aumento che in diminuzione. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto: 

• Rischio di licenza Plan Reside: c'è un rischio normativo che può causare un ritardo nell'adesione al Plan Reside. L'ECU ha confermato che l'attivo è molto vicino a soddisfare i requisiti tecnici; inoltre, l'attivo può operare a media permanenza e generare un NOI sufficiente per coprire il rendimento preferenziale senza bisogno della licenza.

• Rischio operativo: il cash flow dell'attivo dipende dalla qualità dell'esecuzione dell'operatore. Mitigato dal fatto che si tratta di un gestore professionale di primo livello con proiezioni allineate con i comparabili di mercato.

• Rischio di liquidità nella disinvestitura: la licenza Plan Reside ha una durata di 15 anni, il che può limitare l'universo degli acquirenti. Mitigato dalla liquidità degli attivi turistici licenziati nel centro di Madrid tra gli investitori istituzionali e dall'alternativa di riacquisto da parte del promotore.

• Rischio di aumento dei costi: il capex residuo potrebbe deviare al rialzo. Mitigato dal fatto che l'ambito dei lavori è chiaramente delimitato e non richiede permessi aggiuntivi.

• Rischio del promotore: insolvenza, frode o incompetenza del promotore. Mitigato dalla solida traiettoria dimostrata del Gruppo Jamison, dal suo contributo del 25% dell'equity e dalla struttura di rendimento preferenziale che allinea i suoi incentivi con gli investitori.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

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