Il gestore di questo progetto è Dinarosi Costa Brava, una società di sviluppo con oltre 20 anni di esperienza nel settore, specializzata nello sviluppo di attività residenziali a livello regionale. L'azienda opera secondo un modello di crescita consolidato per fasi e mantiene un controllo diretto sulle operazioni, lo sviluppo tecnico e il processo costruttivo dell'attività.

Dinarosi Costa Brava concentra la sua attività strategica sulla promozione di attività residenziali in località consolidate della Costa Brava, con una forte presenza a Sant Feliu de Guíxols.

L'attività oggetto del finanziamento si trova su un terreno urbano di 1.277 m² con la costruzione già avviata dal promotore, che ha acquistato il terreno e ha iniziato i lavori interamente con fondi propri. Ad oggi, l'attività è di proprietà totale della società e non ha oneri.

Il grado di avanzamento dei lavori è del 25%, con i movimenti di terra già completati, la prima soletta del Blocco 1 e le chiusure del Blocco 2. Questo permette di dare continuità diretta alla costruzione con i fondi del prestito Urbanitae.

Il progetto comprende 28 appartamenti multifamiliari distribuiti in due blocchi di 14 unità ciascuno. Gli appartamenti avranno da 2 a 4 camere da letto, ampie terrazze, posti auto e piscina comunitaria. Inoltre, le unità hanno vista sul mare. 

Il progetto ha una Licenza di Costruzione in vigore, così come la Divisione Orizzontale registrata nel Registro della Proprietà.

La commercializzazione delle abitazioni sarà effettuata combinando la gestione diretta del promotore con agenzie locali specializzate. Attualmente, la commercializzazione non è ancora iniziata, poiché il promotore mira a massimizzare il valore del progetto vendendo in fasi più avanzate di costruzione. Tuttavia, le dinamiche della zona (scarsità di offerta per una solida domanda come confermato dal rapporto DD Commerciale), così come l'esperienza precedente del promotore promuovendo il progetto nella stessa strada (Ronda Nord 13), di 32 appartamenti e che è stato completamente venduto su piano in 14 mesi, così come i solidi segnali di interesse da parte degli interessati, suggeriscono una solida trazione commerciale del progetto. La costruzione è in corso da Daleks Construction, un costruttore di fiducia, con oltre 20 anni di esperienza nella costruzione residenziale e nelle ristrutturazioni, e un partner abituale del promotore nella zona insieme ad altri appaltatori come il costruttore locale Illas Medes, che garantisce un rigoroso controllo sui costi e sui tempi del progetto.  

Il promotore del progetto ha impegnato un capitale totale di 1,86 M€ per l'acquisizione e parte dei costi di costruzione. Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un mutuo fino a 4,50 M€ impegnato in 4 tranche, destinato a finanziare i costi di costruzione e le spese generali per il completamento del progetto.  

La Tranche A avrà un tasso di interesse fisso annuo del 10,0% e un termine di 18 mesi, con l'opzione di un'estensione aggiuntiva fino a 6 mesi. Inoltre, il prestito avrà un periodo minimo di interessi garantiti di 9 mesi.

L'uscita prevista degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso i ricavi derivanti dalla vendita delle abitazioni.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito alla società DINAROSI COSTA BRAVA, S.L.

L'importo totale del prestito lordo salirà a un importo fino a 4.500.000 €, fornito interamente dagli investitori di Urbanitae. Il prestito totale sarà strutturato in quattro tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

Importo totale del prestito: fino a un massimo di 4.500.000 €, impegnato in quattro tranche:

I. Una prima tranche o Tranche A, per un importo fino a 1.240.000 € 

II. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo fino a 1.120.000 € 

III. Una terza tranche o Tranche C, per un importo fino a 1.070.000 €

IV. Una quarta tranche o Tranche D, per un importo fino a 1.070.000 €

Tutte le tranche saranno finanziate interamente dagli investitori di Urbanitae.

Principali caratteristiche della Tranche A del Prestito

• Tasso di interesse fisso annuo semplice del 10,0%

• Durata del prestito: 18 mesi + 6 mesi di estensione 

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza e inizieranno a maturare dal momento della formalizzazione del contratto di prestito.

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro su base mensile, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi per la Tranche A equivalente a 9 mesi di interessi.

Riguardo alle principali garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

• Ipoteca di primo grado sull'attivo sottostante del finanziamento, con responsabilità ipotecaria del 140% dell'importo del capitale del debito.

• Promessa di ipoteca sulle 28 posti auto del progetto

• Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali del Prestito.

• Pegno di primo grado senza intervento di fondi sui conti bancari del Prestito.

• Mecanismo di spazzamento del contante (cash-sweep) del 70% dei ricavi netti derivanti dalla vendita delle unità, destinato al rimborso del prestito. L'unico uso consentito del 30% non spazzato sarà il reinvestimento nel progetto, aumentando quindi il valore del collaterale del prestito a beneficio degli investitori di Urbanitae.

• Lettera di impegno di contribuzione di fondi propri (“Equity Commitment Letter”) per coprire parte delle contingenze previste e quelle impreviste non previste nel Piano di Business.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto viene introdotta la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento nella costruzione, possibili deviazioni in termini di tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi periodici del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

• Progetto attraente situato in uno dei comuni più richiesti della Costa Brava. Forte attrazione commerciale prevista, dato che c'è una scarsa offerta di nuove costruzioni nella zona (validata nella DD Commerciale) 

• Promotore con allineamento di interessi (c.1.9m€ di capitale investito fino ad oggi e contributi aggiuntivi con ogni tranche) e solida esperienza, incluso un progetto a pochi metri dal progetto attuale  

• Licenza di costruzione in vigore e un grado di avanzamento della costruzione del 25% attualmente.

• Attraente binomio di rischio/rendimento: Rendimento ad un tasso di interesse annuo a due cifre, garantito con ipoteca di primo grado sull'attivo (valutazione nello stato attuale di 4.11m€, che rappresenta un rapporto di LTV iniziale di c.30%), tra gli altri. Rapporto LTV conservativo: 47,0% sul valore di stima HET.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole che conferma i prezzi proposti. 

È disponibile informazione sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 18 mesi con una possibile estensione di 6 mesi nel mese 18.

Giugno 2026, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae destinato a finanziare parzialmente i costi di costruzione e i costi generali del Progetto.

Terzo trimestre 2026, continuazione dei lavori di costruzione e inizio della commercializzazione.

Quarto trimestre 2027, completamento dei lavori di costruzione.

Primo trimestre 2028, consegna delle case e rimborso del prestito agli investitori di Urbanitae. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nelle vendite, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato dalla solida esperienza del gruppo gestionale nella commercializzazione di attività simili, dalla scarsa offerta di nuovi prodotti in zona e dalla forte domanda. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano Aziendale e considera possibile un aumento dei prezzi.

• Rischio di deviazioni nei tempi a causa di imprevisti durante la fase di lavori. Si attenua essendo un progetto già avviato con un grado di avanzamento del 25% (movimenti di terra pronti e strutture in esecuzione) e le licenze concesse, il che riduce l'incertezza iniziale. Inoltre, la costruzione è eseguita da Daleks Construction, appaltatore abituale e partner ricorrente del promotore insieme ad altri appaltatori della zona.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze impreviste. Questo rischio è stato preso in considerazione nel Piano Aziendale attraverso l'inclusione di una riserva per le contingenze equivalente al 15% del budget totale dell'opera, destinata ad assorbire possibili sovraccosti senza compromettere la fattibilità finanziaria del progetto.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non ha lo status di società di servizi di investimento, né di entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazione di investimento per potenziali investitori.

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Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

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