DESCRIZIONE DEL PROGETTO

Osborne+Co è un promotore e investitore globale specializzato in progetti sostenibili di alta qualità nei settori degli uffici, industriali e misti. Con oltre 30 anni di esperienza, si concentra sull'innovazione, la sostenibilità e le solide partnership con occupanti e investitori. Il suo team ha guidato oltre 50 progetti internazionali, mantenendo un impegno costante per la trasparenza e l'integrità.

Il progetto ha una strategia di plusvalenze e consiste in una alleanza con il gestore per sviluppare un complesso di uffici a Porto, Portogallo, composto da spazi per uffici, auditorium, spazi di co-working, altri spazi commerciali e 180 posti auto.

I contributi degli investitori di Urbanitae saranno consegnati al gestore tramite un aumento di capitale alla società veicolo che raggrupperà gli investitori di Urbanitae: BAYAZ PROPERTIES 4, S.L. Tale società entrerà successivamente nella società promotrice del progetto, COLINA METAFÓRICA, LDA. Il gestore ha il finanziamento bancario previsto per coprire i costi di costruzione del progetto.

Il contributo degli investitori di Urbanitae sarà destinato a un aumento di capitale in COLINA METAFÓRICA, LDA e a fornire alla società liquidità per sostenere i costi del progetto che non sono coperti dal gestore, dai partner o dal finanziamento, fino alla vendita dell'edificio.

Il terreno è stato acquistato nel giugno 2025. Alla data di lancio di questa fase, il progetto ha già ottenuto l'approvazione del progetto architettonico (aprile 2026) e il progetto di specialità è in fase di presentazione al Comune di Porto, previsto per giugno 2026. Il rischio di licenze è quindi molto ridotto. L'inizio dei lavori è previsto per luglio 2026.

Una volta iniziata la costruzione, si inizierà a commercializzare la superficie per l'affitto, con l'obiettivo di massimizzare l'occupazione e stabilizzare i redditi prima della vendita dell'attivo. Gli spazi saranno commercializzati in formato multi-inquilino, con un periodo di operazione stimato di circa 12-18 mesi. La vendita dell'attivo è prevista con una resa del 6%. I prezzi di affitto e vendita presenti nel piano di business del promotore sono stati verificati da un rapporto di mercato di Savills.

STRUTTURA

L'operazione sarà strutturata tramite un aumento di capitale, in cui gli investitori di Urbanitae effettueranno un contributo di capitale alla società veicolo dell'operazione. Tale società veicolo ha un finanziamento bancario previsto da parte di una banca leader in Portogallo, per coprire il costo dello sviluppo del lavoro.

Il gestore, Osborne+Co, si occuperà della gestione integrale della promozione, con il supporto dei suoi partner.

Abbiamo concordato con il gestore che il rendimento degli investitori di Urbanitae sia preferenziale. In particolare, è stato concordato che gli investitori di Urbanitae avranno un rendimento preferenziale del 15% annuo (TIR) sul loro capitale investito. Ciò significa che il promotore non riceverà profitti né potrà recuperare il suo capitale investito fino a quando gli investitori di Urbanitae non avranno recuperato il loro investimento e ottenuto un rendimento annuo del 15%.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto: 

• Rendimento preferenziale. Gli investitori di Urbanitae hanno un rendimento prioritario del 15% TIR annuo sul loro capitale investito. Né il promotore né i suoi partner recupereranno il loro investimento o riceveranno profitti fino a quando gli investitori di Urbanitae non avranno ricevuto completamente.

• Progetto in corso con rischio di licenze praticamente eliminato. L'approvazione architettonica è già stata concessa e il progetto di ingegneria è pronto per la presentazione nel giugno 2026. L'inizio dei lavori è previsto per luglio 2026, il che pone il progetto in una fase di esecuzione molto avanzata rispetto al suo lancio.

• Unica offerta nuova di uffici nel CBD di Porto nel 2028. Francos Workplace sarà l'unico progetto di uffici di nuova costruzione disponibile nel mercato del CBD di Porto nel 2028, in un contesto in cui il 70% dei progetti di uffici attualmente in costruzione nella città sono già commercializzati. Il tasso di disoccupazione nel CBD di Porto si situa tra il 5% e il 7%, il che riflette una domanda molto superiore all'offerta disponibile.

• Rendite di mercato superiori alle previsioni originali. Le rendite medie di mercato nella zona raggiungono i 21 €/m², secondo recenti rapporti di mercato, superando già le stime del piano di business originale. Questa evoluzione positiva rafforza la fattibilità commerciale del progetto e il potenziale di plusvalenza nella vendita.

• Promotore e costruttore di primo livello con capitale proprio impegnato. Osborne+Co ha oltre 30 anni di esperienza in progetti di uffici a livello internazionale. Sia il promotore che il costruttore MAP hanno investito capitale proprio nel progetto, allineando direttamente i loro interessi con quelli degli investitori di Urbanitae.

• Posizione prime nel CBD di Porto (Boavista). L'attivo si trova vicino alla stazione della metropolitana di Francos, in una zona urbana consolidata con alta domanda di spazi di lavoro di qualità.

• Downside protetto. Sia il capitale investito che il ritorno degli investitori di Urbanitae hanno carattere preferenziale sul capitale del promotore.

SCENARI ECONOMICI

Secondo il criterio della CNMV, oltre allo scenario base (favorevole) proposto dal gestore e che confrontiamo da Urbanitae, nei progetti di Equity devono essere pubblicati 2 scenari aggiuntivi che mostrano potenziali variazioni nel piano aziendale.

1. FAVOREVOLE

Lo scenario base, o favorevole, contempla le stime di entrate e spese proposte dal gestore, verificate da Urbanitae e confrontate con il rapporto di mercato di Savills. In questo progetto la previsione totale delle entrate ammonta a 85.142.729 €, mentre la stima dei costi totali per l'esecuzione della promozione corrisponde a 71.959.928 €

2. MODERATO

Lo scenario moderato prevede una deviazione al rialzo del 25% dei costi di costruzione stimati dal gestore, che porta la previsione dei costi totali fino a 72.977.620 €, mantenendo le entrate a 85.142.729 €. L'impatto di questa deviazione dei costi è mitigato dal carattere preferenziale del capitale degli investitori di Urbanitae, quindi l'impatto sugli investitori è quasi nullo.

3. SFORTUNATO

Lo scenario sfavorevole prevede un aumento dei costi di costruzione e una riduzione dei prezzi di vendita abbastanza ampi da ottenere un risultato negativo per gli investitori di Urbanitae, con perdita parziale del capitale investito. In questo progetto è stato considerato un incremento dei costi di costruzione del 25% e una riduzione dei prezzi di vendita del 35% rispetto allo scenario favorevole, che rappresenta un totale di entrate di 56.655.061 € e costi totali di 56.792.881 €. L'impatto positivo del capitale preferenziale degli investitori di Urbanitae è incluso nei costi.

Secondo il criterio del supervisore, le piattaforme di finanziamento partecipativo non dovrebbero comunicare la redditività stimata in un progetto di Equity. La redditività totale di un progetto è la PREVISIONE DELLE ENTRATE meno la STIMA DEI COSTI, divisa per l'EQUITY TOTALE. Ad esempio, nello scenario FAVOREVOLE, il calcolo sarebbe PREVISIONE DELLE ENTRATE (85.142.729 €) meno PREVISIONE DELLE SPESE (71.959.928 €) diviso per l'Equity totale (23.163.628 €). Il risultato di questo quoziente moltiplicato per 100 rappresenterà la percentuale di redditività sul capitale investito in questo scenario.

Le previsioni sono semplici stime e sono soggette a variazioni che potrebbero derivare dalla situazione economica, sociale o di altro tipo durante la durata del progetto.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita e di affitto proposti dal gestore sono ragionevoli. Secondo dati recenti di Cushman & Wakefield, l'affitto medio di mercato nel CBD di Oporto è di 21 €/m², livello che supera le stime del piano aziendale originale del promotore. Questa evoluzione positiva del mercato rafforza la solidità delle proiezioni del progetto.

C'è informazione disponibile sul mercato nel documento allegato "Rapporto Savills", dove troverai un elenco di attività comparabili nella zona e lo studio di mercato completo realizzato da Savills.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato di questo progetto è di 32 - 36 mesi.

• Giugno 2026 – Investimento di capitale / Presentazione progetto di specialità

• Luglio 2026 – Inizio dei lavori

• Secondo trimestre 2028 – Fine dei lavori e inizio dell'operazione

• Secondo trimestre 2029 – Vendita dell'attivo e uscita dalla società

È importante tenere in considerazione che in ogni promozione immobiliare i tempi possono variare sia al rialzo che al ribasso. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Dettagliamo i rischi più evidenti che abbiamo identificato per questo progetto: 

• Aumento dei tempi previsti nel progetto, a causa di ritardi nella commercializzazione.

• Deviazione dei costi fissi associati all'investimento, imprevisti nella costruzione.

• Ritardi nella vendita, e/o necessità di ridurre il prezzo per attirare clienti.

• Aumento dei tempi previsti nel progetto, a causa di ritardi nei mesi stimati di lavoro.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.   

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web sono solo a scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni agli investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione o supervisione da parte della Commissione Nazionale del Mercato dei Valori o della Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento del volume totale di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso qualsiasi delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di qualsiasi di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni e termini di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto al resto degli investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre nel rispetto della politica di protezione dei dati.