Il gestore di questo progetto è HISPANIA GESTIÓN URBANA, un team multidisciplinare con vasta esperienza in operazioni residenziali e industriali, guidato dal suo direttore generale (un architetto con 30 anni di carriera e cofondatore di un rinomato studio di architettura) e dal suo unico amministratore (legato istituzionalmente a un importante gruppo immobiliare).

Il gestore copre la coordinazione tecnica, legale e commerciale dei terreni fino alla loro vendita programmata. Ha una rete di collaboratori di primo livello, tra cui un rinomato studio di architettura nella Direzione Tecnica e uno studio legale specializzato nella Gestione Legale e Urbanistica per fornire un prodotto distintivo e coerente.  

Il progetto consiste nell'acquisizione di 7 lotti finali pronti per lo sviluppo con una capacità complessiva di ospitare tra 1.200 e 1.350 abitazioni in diverse fasi, oltre a locali commerciali. Si tratta di un progetto di valorizzazione rivolto a un mercato istituzionale e residenziale con una grave carenza di offerta di nuove costruzioni a Oviedo. Essendo terreno urbanizzato, le future azioni saranno gestite tramite studi di dettaglio minori per la ridistribuzione degli usi commerciali. 

Il periodo di gestione tecnica e segregazioni è previsto nei primi mesi, con un termine di disinvestimento totale dei macro-lotti di terreno di c.12 mesi. Tuttavia, il prestito prevede un termine iniziale di 12 mesi con due opzioni di estensione di 6 mesi aggiuntivi (12+6+6). 

Il gestore ha già versato 453.750 € a titolo di deposito cauzionale e fornirà un capitale minimo di fondi propri di 3.000.000 € (Equity Giorno Uno) contemporaneamente alla firma del contratto di compravendita. Il capitale residuo per completare la transazione sarà coperto dal prestito fornito dagli investitori di Urbanitae e co-investitori esterni. 

Il resto dell'importo del prestito sarà destinato a finanziare il pagamento del prezzo dell'attivo, l'IVA corrispondente e i costi di strutturazione del prestito. Il gestore fornirà con equity aggiuntiva i costi tecnici e le contingenze pendenti dello sviluppo. 

Le disposizioni del prestito saranno effettuate in un unico tratto completo al momento della prima disposizione per materializzare l'acquisizione del collaterale. 

I rapporti dell'operazione riflettono una struttura estremamente solida: un LTV lordo del 19,9% basato su un valore di stima ufficiale in vigore di 33.315.428 € emesso da Sociedad de Tasación rispetto a un prezzo di acquisto di opportunità di 7.500.000 €. 

STRUTTURA E CONDIZIONI FINANZIARIE

Questa operazione è strutturata tramite debito, dove gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società MANJOYA PLAZA, S.L. 

• Importo Lordo: 2.555.000 €, impegnato in un unico tratto. 

• Tasso di Interesse: 12,0% annuo semplice. 

• Termine: 12 mesi con due opzioni di estensione di 6 mesi aggiuntivi nel mese 12 e mese 18 (12+6+6). 

• Rendimento minimo (Make-whole): 9 mesi. 

• Amortizzazione: "Bullet", alla scadenza del capitale e degli interessi (Tuttavia, si prevedono ammortizzazioni parziali grazie alla clausola di spazzamento del contante -cash sweep- sulle vendite). 

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un rendimento minimo di interessi equivalente a 9 mesi di interessi e commissioni. 

Riguardo alle Garanzie principali del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue:

• Ipoteca di primo grado sulle 7 parcelle sottostanti, con Responsabilità Ipotecaria del 150%. 

• Pegno di primo grado sulle azioni della SPV Prestitaria. 

• Pegno di primo grado sui conti bancari della SPV Prestitaria. 

• Pegno di primo grado sul conto IVA e meccanismo di spazzamento del contante del 100%. 

• Pignoramento del diritto di incasso sulla vendita del lotto 14, attivo la cui riserva è già stata formalizzata dall'acquirente, e quindi vincolante, tramite Condizione Risolutiva, il prezzo di vendita stabilito secondo contratto è di 4.875m €. 

• Mandato irrevocabile di vendita di collaterali e diritto di prelazione (Price floor) equivalente al 50% della stima in caso di morosità. 

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto: 

• Qualità dell'asset: 7 lotti urbani completamente urbanizzati a meno di 10 minuti dal centro di Oviedo. Rischio urbanistico e tecnico minimo, trattandosi di terreno consolidato con le opere di infrastruttura di base concluse e consegnate al Comune. Tutte le infrastrutture sono in perfetto stato di manutenzione.

• Prezzo di ingresso eccezionale, che fornisce un importante cuscino per assorbire le deviazioni dal piano aziendale, acquistando per 7,5 M€ (c. 60 €/m² edificabile) terreni finali valutati ufficialmente a più di 33,3 M€. 

• Sponsor esperto: Hispania Gestión Urbana agisce come gestore integrale di progetti immobiliari, coordinando con successo lo sviluppo tecnico, legale e commerciale di asset per fasi, con una solida traiettoria e specializzazione nel mercato delle Asturie.

• Attraente binomio di rendimento rischio. Rendimento del 12,0% annuo, con un ritorno minimo garantito (make-whole) di 9 mesi e un solido pacchetto di garanzie tra cui spicca la garanzia ipotecaria di primo grado sull'asset sottostante combinata con un rapporto LTV del 19,9%.

• Visibilità di uscita, grazie al precontratto vincolante esistente per la vendita del lotto 14 ad un prezzo di 4.875.000 €, e sul quale avremo un pegno sui diritti di incasso. Una volta ricevuti gli importi, il nostro capitale sarà di 1.750m € + gli interessi maturati fino alla data di uscita.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato che conferma che le dinamiche di commercializzazione in blocco proposte dal gestore sono ragionevoli.

 A sua volta, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole confermando la fattibilità della tesi di investimento a causa della persistente scarsità di offerta di nuove costruzioni a Oviedo, dove questa modalità raggiunge appena una quota dell'8% rispetto al mercato dell'usato. 

È disponibile informazione sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 12 mesi con due opzioni di proroga di 6 mesi. 

• Giugno 2026, concessione del prestito dagli investitori di Urbanitae e formalizzazione dell'acquisto dei terreni. 

• Q3 2026, adempimento della condizione sospensiva di acquisizione del terreno e formalizzazione dei pagamenti da parte dell'acquirente. 

• Giugno 2027, scadenza del prestito, incasso degli importi differiti e rimborso previsto di Urbanitae. 

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto: 

• Rischio amministrativo di pianificazione derivante dai tempi per l'approvazione degli studi di dettaglio complementari di redistribuzione commerciale. Questo rischio si mitiga attraverso: Il rimborso del debito di Urbanitae si basa principalmente sul Lotto 14, che ha già un Studio di Dettaglio approvato e definitivo. Inoltre, dopo le consultazioni e le conversazioni dirette tenute dalla nostra Due Diligence Tecnica (DDT) con il Comune di Oviedo, è stato confermato che il tempo reale per ottenere l'approvazione di questi studi di dettaglio - che sono obbligatori - è solitamente ridotto a 6 mesi, riducendo significativamente i tempi inizialmente previsti. 

• Rischio tecnico derivante dalle irregolarità nella topografia del terreno, che richiederà movimenti di terra di una certa entità e l'adattamento dei progetti alle pendenze esistenti. Questo rischio si mitiga grazie al fatto che la Due Diligence Tecnica (DDT) ha analizzato lo studio topografico basato sui dati del PNOA e ha confermato la totale fattibilità del progetto. Inoltre, si garantisce la sicurezza finanziaria dell'operazione in quanto è contrattualmente stabilito che qualsiasi contingenza o sovraccosto strutturale derivante da questi adattamenti del terreno sarà finanziato al 100% attraverso l'equity fornito esclusivamente dallo sviluppatore stesso, proteggendo completamente il capitale da deviazioni di bilancio. 

• Rischio di acquisizione, valutazione e variabilità dei prezzi del mercato del suolo: Questo rischio si mitiga avendo formalizzato l'opzione di acquisto dei lotti per 7,5 M€ (61 €/m²) - un prezzo situato addirittura al di sotto del costo di urbanizzazione - e che rappresenta uno sconto del -77,5% rispetto alla valutazione ufficiale di 33,3 M€ e fornisce una solida copertura superiore a 4,5 volte il valore del debito in vista dell'atto. Oltre a contare su un deposito di 453.000 € già versato, la fattibilità del progetto è sostenuta da una disinvestimento iniziale assicurato contrattualmente con un promotore di rinomato e dallo eccellente funzionamento commerciale delle promozioni esistenti nella zona. Tutto ciò è completato dall'esperienza del promotore in questo mercato locale, supportato da un recente traguardo in cui ha acquistato un terreno vicino a 32 €/m² e lo ha transazionato una settimana dopo a 230 €/m², dimostrando una profonda conoscenza dell'ambiente.

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Avvertenze e Rischi

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