Il gestore di questo progetto è GRUPO FRANGLA, una società di promozione boutique con vasta esperienza, specializzata in progetti residenziali di alta gamma con prezzi inferiori ai 2 milioni di euro.

Il gestore copre tutto lo sviluppo e conta sulla costruttrice del gruppo (Boceto) per l'esecuzione dei lavori. 

Il periodo di costruzione, l'ottenimento delle licenze di primo insediamento e la liquidazione finale sono stimati in un periodo massimo di 16 mesi. Il prestito prevede un periodo finanziario di 20 mesi con una possibile estensione di 6 mesi aggiuntivi (20+6).

Il gestore ha già versato un capitale totale di c. 625k € destinati all'acquisto del terreno. Il capitale rimanente per lo sviluppo del progetto sarà coperto da ulteriori fondi propri dei soci (c. 312k € di Equity Add-on da fornire contro certificazioni), i depositi di vendita impegnati dai clienti e il prestito fornito dagli investitori di Urbanitae.

Il Tranche A del prestito (1.310.000 €) sarà destinato a rifinanziare il capitale più gli interessi di un prestito ipotecario esistente, mentre il Tranche B (fino a 990.000 €) sarà destinato a finanziare direttamente i costi di costruzione rimanenti del lavoro.

Il gestore assumerà, attraverso il suo Equity Add-on e i flussi provenienti dai depositi di vendita, le contingenze ordinarie del lavoro e i costi generali del progetto. Inoltre, garantirà formalmente, attraverso una Lettera di Impegno di Capitale (Equity Commitment Letter), il contributo dell'importo totale necessario per completare il progetto insieme al finanziamento di Urbanitae in caso di potenziali rinunce da parte degli acquirenti.

Le disposizioni del tratto di lavoro saranno effettuate progressivamente contro certificazioni di lavoro mensili validate da un Project Monitor indipendente e il monitoraggio tecnico esterno.

L'operazione riflette una struttura finanziaria solida, con un LTC lordo del 67,7% alla data di formalizzazione del prestito e un LTV del 49,7% sul valore di vendita stimato (4.630.000 €). Ciò implica che i ricavi attesi dal progetto offrono un ampio rapporto di copertura del flusso di cassa per il rimborso del capitale e degli interessi del prestito di Urbanitae.

STRUTTURA 

Questa operazione è strutturata tramite debito, dove gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società KUVICA ASSET MANAGEMENT, S.L.

Importo totale del prestito: fino a un massimo di 2.300.000 €, impegnato in due tranche:

I. Una prima tranche o Tranche A, per un importo fino a 1.310.000 €, raccolta dagli investitori di Urbanitae. 

II. Una seconda tranche o Tranche B, per un importo fino a 990.000 €, raccolta dagli investitori di Urbanitae.

• Tasso di interesse fisso annuo semplice del 10,5% per la Tranche A.

• Durata del prestito: 20 mesi con opzione di estensione di 6 mesi al mese 20.

•   Interessi e capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro mensili, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un rendimento minimo degli interessi equivalente a 15 mesi di interessi. 

Riguardo alle principali garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

•      Ipoteca di primo grado sulle proprietà corrispondenti alle 3 abitazioni con una responsabilità ipotecaria del 140% sul capitale del prestito. 

•     Pegno di primo grado sulle partecipazioni sociali della società promotrice del Progetto. Nel caso in cui il Gestore del progetto formalizzi il 100% delle vendite della promozione prima della firma del Prestito, sarà costituita una promessa di pegno sulle partecipazioni sociali. 

•       Pegno di primo grado sui conti correnti (senza intervento di fondi) del Progetto nella SPV prestatrice e sul conto IVA del Progetto. 

•      Lettera di Impegno di Capitale (“Equity Commitment Letter”) per garantire l'impegno aggiuntivo di capitale per un importo di 311.515 € e l'intero importo fino a 968.592 € nel caso ipotetico in cui si verifichi un recesso degli acquirenti. 

•      Meccanismo di spazzamento del contante (Cash-sweep) del 100% dell'importo di vendita da percepire alla firma dell'Atto, destinato all'ammortamento prioritario del capitale e degli interessi del prestito fino al suo completo rimborso.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Posizione Premium e Assenza di Offerta: Terreno situato in una delle zone residenziali più consolidate e richieste del nord-ovest di Madrid, caratterizzata da un ambiente di alta qualità residenziale e un'ampia offerta di servizi.  

 • Rischio Commerciale Praticamente Mitigato: Solida visibilità commerciale, con un 66% di pre-vendite già assicurate (2 delle 3 unità), supportate da contratti di prenotazione formalizzati e depositi già ricevuti. La terza unità è in una fase avanzata di commercializzazione.

• Garanzia Ipotecaria di Primo Grado: Rendimento ad un tasso di interesse a doppia cifra in entrambi i tronconi pienamente supportato da un'ipoteca di primo grado sull'attivo con una responsabilità del 140%. 

• Struttura Finanziaria e Rapporti Conservativi: Presenta un rapporto LTV ampio del 49,7% sul valore stimato di vendita (GDV di 4,63M€) e un rapporto LTC lordo totale del 71,1%. 

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato dettagliato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli, supportato da una Due Diligence commerciale da parte di un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole. La zona soffre di una carenza strutturale di nuove costruzioni, che rappresentano solo il 15-18% dell'offerta totale rispetto alla chiara predominanza di vecchie abitazioni di seconda mano degli anni '90. Esiste una domanda insoddisfatta che cerca prodotti moderni, efficienti dal punto di vista energetico e con giardino/piscina privata, il che garantisce ritmi di assorbimento costanti.

È disponibile informazione sul mercato all'interno della documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di abitazioni in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 20 mesi per il Troncone A e 14 mesi per il Troncone B, contemplando un'opzione di estensione di 6 mesi aggiuntivi (20+6). 

• Maggio 2026: Concessione e attivazione del Troncone A (Prestito di rifinanziamento) da parte degli investitori di Urbanitae al promotore per il rifinanziamento del prestito ponte esistente e l'inizio della fase di certificazione del lavoro Capex. 

• Novembre 2026: Concessione e attivazione del Troncone B (Prestito Capex) da parte degli investitori di Urbanitae, permettendo l'ingresso del finanziamento del lavoro per continuare con i lavori di costruzione in parallelo con l'equity add-on del promotore e i depositi dei clienti. 

• Secondo-Terzo trimestre 2027, completamento dei lavori di costruzione e ottenimento delle licenze di prima occupazione (stimato in un massimo di 16 mesi dalla concessione). 

• Ultimo trimestre 2027, formalizzazione degli atti pubblici di compravendita, consegna delle chiavi e conseguente rimborso totale del capitale e degli interessi agli investitori di Urbanitae. 

RISCHI

Ogni investimento comporta un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto e le relative misure di mitigazione: 

• Rischio Commerciale (Assorbimento dell'ultima unità): Il mercato delle abitazioni esclusive può essere più lento del solito a causa del limitato pubblico interessato. Questo rischio è mitigato dal fatto di avere due prenotazioni formalizzate prima del finanziamento e un ticket inferiore alla barriera dei 2M€, che facilita l'assorbimento dell'abitazione rimanente. Inoltre, il prestito ha un termine totale ampio e estensioni finanziarie per assorbire qualsiasi ritardo amministrativo o commerciale. 

• Rischio di Deviazioni nei Tempi e nei Costi di Costruzione: Mitigato dall'esecuzione dei lavori attraverso un contratto "Open Books" stipulato con l'impresa di costruzioni Boceto, l'integrazione verticale del gruppo promotore stesso e un monitoraggio esterno continuo. Inoltre, è previsto un fondo di contingenza nel piano di business per assorbire le deviazioni dei costi. 

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia degli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazioni di investimento per potenziali investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione o supervisione da parte della Commissione Nazionale del Mercato dei Valori o della Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento del volume totale di investimento del progetto, il termine per la raccolta può essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto può essere finanziato da Urbanitae quando è stato raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta sottratta la partecipazione al progetto che potrebbe avere la piattaforma stessa. 

L'investimento nei progetti pubblicati su questo sito web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario previsto o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Questo progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso una delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

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Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre nel rispetto della politica di protezione dei dati.