Il gestore del progetto è Immobiliare Hestia, promotore immobiliare con sede a Milano specializzato nello sviluppo di progetti residenziali di alto standing nel nord dell'Italia. Fondata nel 2013, l'azienda ha una solida esperienza nell'acquisizione, ristrutturazione e promozione di attività residenziali in mercati con forte domanda e offerta limitata di prodotti premium.

Il fondatore del gruppo, Igor Chubarov, ha oltre 30 anni di esperienza nel settore immobiliare internazionale, avendo partecipato allo sviluppo di oltre 2 milioni di metri quadrati residenziali. Attualmente, il gruppo mantiene un portafoglio attivo di progetti in Lombardia e in altre aree strategiche del nord dell'Italia.

Immobiliare Hestia agisce come promotore e investitore del progetto, mantenendo il controllo diretto sulla progettazione, l'esecuzione e la commercializzazione. In Residenza Iris, lo sponsor ha già fornito una parte significativa dei fondi propri e i lavori di costruzione sono già iniziati, con tutti i permessi urbanistici concessi.

Il promotore fornisce un capitale totale di circa €4,2M al progetto, di cui €2,8M sono già stati versati alla chiusura, riflettendo un forte allineamento di interessi. Il finanziamento di Urbanitae è strutturato come un prestito senior secured di €5,0M diviso in due tranche, con garanzia ipotecaria di primo grado sull'attività.

L'uscita degli investitori avverrà attraverso la vendita delle 24 abitazioni, posti auto e cantine del progetto, in un mercato con forte domanda e scarsa offerta di prodotti residenziali premium di nuova costruzione.

La commercializzazione sarà guidata da RE/MAX, basandosi su una strategia di pre-vendita già attiva e rivolta sia a acquirenti locali con alto potere d'acquisto sia a profili legati a Milano e all'ambiente internazionale di Malpensa.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, attraverso la concessione di un prestito senior secured alla società veicolo IRIS S.r.l., prestatrice dell'operazione.

Il finanziamento totale sarà di €5.000.000 destinato a finanziare parte dei costi di costruzione e sviluppo di Residenza Iris. €3.000.000, sarà finanziato interamente dagli investitori di Urbanitae, mentre €2.000.000, sarà fornito da co-investitori esterni.

Le principali caratteristiche del finanziamento sono le seguenti:

• Importo del prestito: fino a un massimo di €3.000.000.

• Tasso di interesse fisso annuo semplice dell'11,0%.

• Durata: 24 mesi per la Tranche A con opzione di estensione di 12 mesi.

• Il capitale e gli interessi saranno pagati alla scadenza.

• I versamenti del prestito saranno legati all'avanzamento dei lavori e al raggiungimento degli obiettivi di pre-vendita.

Il finanziamento avrà un pacchetto di garanzie di primo livello, tra cui ipoteca di primo grado sull'attività, pegno sulle conto bancario della SPV e subordinazione dei prestiti dei soci.

Inoltre, il promotore assumerà eventuali costi di costruzione aggiuntivi attraverso contributi di equity aggiuntivi. Come in tutte le operazioni di debito di Urbanitae, il progetto sarà supervisionato da un Project Monitor indipendente, incaricato di controllare l'andamento dei lavori, le certificazioni tecniche e il corretto rilascio dei fondi durante l'intera esecuzione del progetto.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Solido pacchetto di garanzie, con ipoteca di primo grado sull'attivo e impegno del promotore in caso di eventuali costi aggiuntivi.

• Rendimento dell'11,0% annuo semplice, con ritorno minimo di 12 mesi di interessi.

• Progetto residenziale premium di nuova costruzione in una posizione strategica e con offerta limitata nel nord dell'Italia.

• Promotore con vasta esperienza internazionale e solida traiettoria nello sviluppo residenziale in Lombardia.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita e i parametri operativi proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence Tecnica, Legale e Commerciale da agenti esterni che hanno emesso un rapporto favorevole confermando i prezzi di vendita.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 24 mesi con un'opzione di estensione di 12 mesi aggiuntivi nel mese 24.

• Primo trimestre 2026: inizio dei lavori di costruzione dopo aver ottenuto tutti i permessi necessari e la formalizzazione del contratto di costruzione chiavi in mano.

•  Secondo trimestre 2026: concessione del prestito dagli investitori di Urbanitae al promotore. 

• Secondo trimestre 2028: rogito totale delle unità residenziali e rimborso totale del prestito principale più gli interessi accumulati agli investitori di Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita dell'attivo, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato attraverso la partecipazione di un agente immobiliare leader nel settore, così come il supporto del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business.

• Rischio amministrativo legato alla gestione delle fasi finali di elaborazione. Questo rischio è considerato minimo, poiché il progetto ha già ottenuto il permesso di costruzione (PdC) e i lavori sono stati autorizzati. Il promotore mantiene un dialogo fluido con il Comune di Busto Arsizio, garantendo una gestione efficiente di qualsiasi ulteriore procedura o dell'ottenimento del certificato di abitabilità al termine dei lavori.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la fase di costruzione. Per mitigare questo rischio, il promotore ha il supporto di un Project Manager incaricato della supervisione e del controllo rigoroso del programma di esecuzione, garantendo il rispetto delle tappe stabilite. Inoltre, si tratta di un gestore esperto in prodotti immobiliari a Busto Arsizio.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze impreviste. Per mitigare questo rischio, è stata inclusa una voce di contingenza nel Piano di Business.

• Possibilità di cambiamento delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia per gli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo sito web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazione di investimento per potenziali investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo sito web non sono soggetti ad autorizzazione né a supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta potrebbe essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto potrebbe essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma.

L'investimento nei progetti pubblicati su questo Sito Web può comportare certi rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore non sia in grado di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Il presente progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso una delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi soci, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di qualsiasi di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, nelle stesse condizioni e termini di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sulla quantità investita da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre in conformità con la politica di protezione dei dati.

In generale, la ritenuta alla fonte da applicare, secondo la normativa italiana, è del 26% sugli interessi che saranno pagati dall'ente prestatore residente in Italia.

Come eccezione a quanto sopra, possono essere applicati tassi ridotti in base alla normativa domestica italiana e/o ai trattati per evitare la doppia imposizione internazionale. Per questo, sarà necessario che l'investitore ci dimostri la sua residenza fiscale tramite il certificato corrispondente. 

In particolare, nel caso specifico di investitori residenti fiscali in Spagna, il certificato dovrà essere emesso in conformità con il Trattato per evitare la Doppia Imposizione internazionale tra Spagna e Italia (articolo 11), la ritenuta si limita al 12% a condizione che:

- Il beneficiario effettivo degli interessi sia residente fiscale in Spagna, e

- Tale residenza sia accreditata mediante certificato emesso dall'Agenzia delle Entrate spagnola (modello 01 o certificato digitale valido) ai fini del suddetto trattato, coprendo il periodo in cui l'interesse è stato esigibile.