Il gestore del progetto è SETHA GROUP, società di investimento e promozione immobiliare che opera da oltre un decennio nell'identificazione, acquisizione e sviluppo di terreni brownfield nel Regno Unito e in Italia, specializzata nell'ottenimento di licenze urbanistiche per progetti residenziali e misti. Il fondatore e amministratore della società, Manuel Alsoni, ha una lunga esperienza nel settore immobiliare, avendo guidato più di 20 progetti con un GDV aggregato superiore a 1.000 M£ e più di 1.000 unità consegnate tra Londra, il sud-est dell'Inghilterra e le principali piazze italiane. 

La società agisce come promotore e investitore, permettendo un controllo diretto sull'esecuzione, il design e i costi del progetto nella zona della Versilia, dove il team ha esperienza locale attiva, con un progetto di ristrutturazione di ville di lusso attualmente in sviluppo in Via dell'Acqua 166, Forte dei Marmi, in collaborazione con Urbanitae. 

SETHA GROUP concentra la sua attività in posizioni strategiche sulla costa mediterranea e nei principali centri urbani italiani. Il progetto attuale si sviluppa su un asset alberghiero in prima linea di spiaggia a Marina di Pietrasanta, con un contributo di fondi propri già eseguito di 2,0 M€ alla chiusura. Si tratta di un immobile con SCIA in vigore per i lavori di strip-out e con il permesso di ampliamento volumetrico previsto per settembre 2026.

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Il promotore si impegna a un capitale totale di c. € 3,01M, di cui c. € 2,04M sono già stati versati alla data di chiusura del finanziamento. Il progetto ha inoltre un prestito senior da Solution Bank di € 7,5M, di cui € 5,0M sono già stati concessi e € 2,5M, a titolo di capex line, sono in fase finale di approvazione. 

Si struttura un prestito junior di € 8,0M: € 3M forniti dagli investitori di Urbanitae e € 5M forniti da investitori esterni. Gli investitori di Urbanitae entrano nel progetto attraverso una prima tranche di € 3M. Questa tranche avrà un tasso di interesse annuo del 13,0% semplice, con un termine di 24 mesi e un'opzione di estensione di 12 mesi aggiuntivi, così come un periodo minimo di interessi di 9 mesi.

L'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso la rifinanziamento del prestito nel 2028, supportata dalla vendita delle due ville e dalla stabilizzazione dell'hotel sotto il contratto di locazione con EGA Hospitality.

La commercializzazione delle ville sarà gestita dai canali diretti di Setha Group, supportati da broker locali specializzati nel segmento ultra-prime di Forte dei Marmi e Marina di Pietrasanta, con accesso diretto alla base di clienti internazionali target.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito mezzanino a tasso fisso alla società veicolo (SPV) Dogui 2 S.r.l., prestatrice dell'operazione.

L'importo totale del prestito junior lordo salirà fino a un importo di € 8.000.000, di cui € 3.000.000 saranno finanziati interamente dagli investitori di Urbanitae e € 5.000.000 da investitori esterni.

Le principali caratteristiche del prestito di Urbanitae sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Importo del prestito: fino a un massimo di € 3.000.000, raccolto dagli investitori di Urbanitae.

• Tasso di interesse annuo fisso semplice del 13,0%.

• Durata del prestito: 24 mesi con opzione di estensione di 12 mesi nel mese 24

• Interessi e capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere calcolati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di ristrutturazione sarà erogata dal promotore attraverso certificazioni di lavoro mensili, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi equivalente a 9 mesi di interessi. 

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

• Garanzia pignoratizia di primo grado sul 100% delle partecipazioni della SPV Prestataria (Dogui 2 S.r.l.)

• Garanzia pignoratizia di primo grado sui conti bancari della SPV Prestataria.

• Subordinazione dei prestiti dei soci concessi alla SPV Prestataria.

• Impegno di apporto di equity aggiuntivo da parte del promotore in caso di costi di costruzione superiori.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto è inclusa la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni di tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Pacchetto di garanzie solido, con pegno di primo grado sulla SPV prestatrice e impegno del promotore in caso di costi eccessivi.

• Rendimento del 13,0% annuo semplice, con ritorno minimo di 9 mesi di interessi.

• Proprietà esclusiva in prima linea di spiaggia, in una delle località più ambite del Mediterraneo: Marina di Pietrasanta, alle porte di Forte dei Marmi.

• Promotore con track record solido: Setha Group, +20 progetti e GDV superiore a 1.000 M£

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita e i parametri operativi proposti dal gestore sono ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence Tecnica, Legale e Commerciale da agenti esterni che hanno emesso un rapporto favorevole confermando i prezzi di vendita delle ville e i parametri operativi dell'hotel, allineati con i comparabili della Versilia. 

Esistono informazioni disponibili sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il periodo stimato per questo progetto è di 24 mesi con un'opzione di estensione di 12 mesi aggiuntivi nel mese 24.

• Secondo trimestre 2026: concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae al promotore per i costi di acquisizione e di ristrutturazione del progetto.

• Terzo trimestre 2026: inizio dei lavori di costruzione dopo aver ottenuto il permesso di ampliamento volumetrico (PdC).

• Secondo trimestre 2028: vendita delle due ville e primo rimborso parziale del prestito.

• 2028: apertura dell'hotel e rifinanziamento del prestito mezzanine, con rimborso totale agli investitori di Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita dell'attivo, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio è mitigato dalla partecipazione di un agente immobiliare leader nel settore, così come dal supporto del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business.

• Rischio amministrativo legato all'ottenimento del permesso di ampliamento volumetrico dell'hotel (PdC), previsto per settembre 2026. Questo rischio è mitigato dal fatto che la parte core dell'attivo può essere realizzata direttamente sotto la SCIA già in vigore, e dal dialogo attivo del promotore con il Comune, che conosce già il progetto.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante la fase di costruzione. Per mitigare questo rischio, il promotore ha il supporto di un Project Manager incaricato della supervisione e del controllo rigoroso del cronogramma di esecuzione assicurando il rispetto delle pietre miliari stabilite. Inoltre, si tratta di un gestore esperto in prodotti immobiliari a Casares.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze non previste. Per mitigare questo rischio, è stata inclusa una voce di contingenza nel Piano di Business che sarà finanziata nel Tranche C del prestito per assorbire possibili sovraccosti senza compromettere la fattibilità finanziaria del progetto. 

• Possibilità di cambio delle condizioni pattuite. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che si verificano dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

Urbanitae Real Estate Platform S.L. (Urbanitae) non è una società di servizi di investimento, né un'entità di credito e non è aderente a nessun fondo di garanzia degli investimenti o fondo di garanzia dei depositi. Le informazioni pubblicate da Urbanitae Real Estate Platform sul suo Sito Web hanno solo scopo informativo e in nessun caso possono essere considerate come raccomandazione di investimento per potenziali investitori.

I progetti di finanziamento partecipativo pubblicati da Urbanitae sul suo Sito Web non sono soggetti ad autorizzazione né a supervisione da parte della Commissione Nazionale per le Società e la Borsa né dalla Banca di Spagna, pertanto, tutte le informazioni fornite dal gestore in relazione ai progetti non sono state riviste da loro.

Urbanitae informa espressamente che, in caso di mancato raggiungimento dell'intero volume di investimento del progetto, il termine per la raccolta potrebbe essere superato fino al 25%, mantenendo le stesse condizioni di investimento. Inoltre, il progetto potrebbe essere finanziato da Urbanitae quando si è raggiunto almeno il 90 percento dell'obiettivo di finanziamento, una volta scontata la partecipazione al progetto che potrebbe avere la stessa piattaforma. 

L'investimento nei progetti pubblicati sul presente Sito Web può comportare determinati rischi, come il rischio di perdita totale o parziale del capitale investito, di non ottenere il rendimento monetario atteso o di mancanza di liquidità. Pertanto, avvertiamo gli investitori di investire solo una somma che sono disposti a perdere e suggeriamo di diversificare i loro investimenti per minimizzare e mitigare potenziali rischi. Nel caso in cui il gestore sia incapace di restituire o remunerare i fondi ricevuti, Urbanitae non restituirà agli investitori il loro investimento effettuato.

Il presente progetto sarà aperto a qualsiasi investitore registrato su Urbanitae, potendo investire nello stesso una delle seguenti persone registrate:

• Soci di Urbanitae che possiedono almeno il 20% del capitale sociale o dei diritti di voto;

• Dirigenti o dipendenti di Urbanitae;

• Persone fisiche o giuridiche legate a questi partner, dirigenti o dipendenti per controllo.

In questo senso, Urbanitae garantisce che gli investimenti di qualsiasi di queste persone saranno effettuati attraverso la piattaforma, alle stesse condizioni di qualsiasi altro investitore, senza ricevere alcun trattamento preferenziale, né accesso privilegiato alle informazioni rispetto agli altri investitori registrati su Urbanitae. In conformità con il Regolamento Interno di Condotta di Urbanitae, questi investitori sono obbligati a comunicare internamente queste operazioni.

Una volta chiuso l'investimento nel progetto, Urbanitae fornirà nell'area di investimento del progetto informazioni sull'importo investito da questi investitori, il tipo di investitore che ha effettuato l'investimento e la percentuale che rappresenta rispetto al totale finanziato, sempre nel rispetto della politica di protezione dei dati.

In generale, la ritenuta alla fonte da applicare, secondo la normativa italiana, è del 26% sugli interessi che saranno pagati dall'ente prestatore residente in Italia.

Come eccezione a quanto sopra, possono essere applicate aliquote ridotte in base alla normativa interna italiana e/o ai trattati per evitare la doppia imposizione internazionale. A tal fine, sarà necessario che l'investitore ci dimostri la sua residenza fiscale tramite il certificato corrispondente. 

In particolare, nel caso specifico di investitori residenti fiscali in Spagna, il certificato dovrà essere emesso in conformità con il Trattato per evitare la Doppia Imposizione internazionale tra Spagna e Italia (articolo 11), la ritenuta è limitata al 12% a condizione che:

• Il beneficiario effettivo degli interessi sia residente fiscale in Spagna, e

• Tale residenza sia dimostrata mediante certificato emesso dall'Agenzia delle Entrate spagnola (modello 01 o certificato digitale valido) ai fini del suddetto trattato, coprendo il periodo in cui l'interesse è stato esigibile.