L'operazione consiste nell'ottenimento di un prestito destinato a rifinanziare un prestito esistente, il completamento dei lavori e una piccola ricapitalizzazione di fondi per il promotore destinata a riacquistare azionisti minoritari nell'operazione su due ville di lusso con un grado di avanzamento di circa il 60% e il 70%, rispettivamente: 

(i) Villa Infinity, situata nella prestigiosa urbanizzazione privata di Vista Alegre, nel comune di Sant Josep de Sa Talaia, Ibiza

(ii) Villa Caleta, situata a Sa Caleta, nel comune di San Josep de Sa Talaia, Ibiza 

Il promotore di questo progetto è una piattaforma specializzata nello sviluppo e gestione di attività immobiliari premium per investitori privati e istituzionali. Ha una vasta esperienza internazionale, con presenza in più di 9 paesi e una solida esperienza in progetti residenziali di alta gamma in Spagna e Italia.

Il gruppo ha gestito più di 70 milioni di euro di capitale, amministrato più di 75.000 m² di superficie costruita e completato più di 15 operazioni in totale in formato 'club deal'.

Ad oggi, il promotore ha investito fondi propri (Equity) nel progetto per un importo di € 3.160.672, destinati a parte dell'acquisizione degli attivi, parte dello sviluppo dei lavori eseguiti e costi generali del progetto.

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un prestito ipotecario impegnato in un unico tranche. 

L'importo del prestito lordo di Urbanitae e dei co-investitori esterni alla piattaforma sarà fino a 9.460.000 €, con un tasso fisso annuo del 10,0%, un termine di 18 mesi, e la possibilità di due proroghe di 6 mesi, nel mese 18 e nel mese 24, rispettivamente soggetto al raggiungimento di certi obiettivi. Inoltre, è previsto un rendimento minimo degli interessi equivalente a 9 mesi. 

Si prevede che l'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso i ricavi generati dalla vendita di una o entrambe le ville.

La commercializzazione sarà realizzata attraverso una strategia multicanale supportata da agenzie internazionali specializzate nel mercato residenziale prime di Ibiza.

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società DOS MIURAS HOLDING, S.L.

L'importo totale del prestito lordo di Urbanitae e dei co-investitori esterni alla piattaforma sarà fino a 9.460.000 €, da finanziare interamente dagli investitori di Urbanitae. Il prestito totale sarà strutturato in un unico tranche, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Tasso di interesse annuo fisso semplice del 10,0%.

• Rendimento totale atteso del 15,0%. 

• Termine del prestito: 18 mesi con due possibili proroghe di 6 mesi nel mese 18 e nel mese 24. Nell'ultima proroga l'interesse aumenterà dello 0,5%, cioè passerà dal 10% al 10,5%.

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà erogata al promotore attraverso certificazioni di lavoro, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un rendimento minimo equivalente al capitale e a 9 mesi di interessi. 

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sulle proprietà oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 125%. 

• Contratto privato di pegno di primo grado sulle azioni della SPV Prestito.

• Contratto privato di pegno di primo grado sui conti bancari della SPV Prestito.

• Scorrimento del 100% dei ricavi generati dalle vendite di qualsiasi delle abitazioni, che sarà destinato a rimborsare il prestito.

• Mandato di vendita a favore dei Prestatori che autorizza la vendita degli attivi sottostanti a un prezzo equivalente all'85% dell'ultimo valore di stima. Il mandato si attiva non appena si verifica uno dei seguenti 3 eventi: (i) mese 18 se non si verifica la prima proroga, (ii) mese 24 se eseguita la prima proroga o (iii) in caso di qualsiasi evento di inadempimento contrattuale. 

Nell'ambito della Due Diligence Tecnica realizzata da un consulente indipendente, è stato identificato che l'urbanizzazione di Vista Alegre è attualmente coinvolta in un processo amministrativo di regolarizzazione urbanistica, che ha generato una pausa temporanea nella procedura di nuove licenze, compresa la Licenza di Prima Occupazione (LPO).

Per affrontare questa situazione, il promotore, insieme al Consiglio di Compensazione dei proprietari di Vista Alegre, sta già lavorando attivamente con i consulenti urbanistici e il Comune con l'obiettivo di normalizzare il processo nei prossimi mesi. Secondo le informazioni disponibili e gli esperti consultati, si tratta di una procedura amministrativa comune in questo tipo di ambiti urbanistici e la sua evoluzione dipende principalmente dai tempi dell'amministrazione pubblica.

Il prestito è stato strutturato con un termine conservativo (18 mesi, con possibilità di due proroghe) proprio per fornire un margine di sicurezza aggiuntivo nel calendario del progetto.

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto viene incorporata la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni nel tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Posizioni molto attraenti degli asset sottostanti. Entrambi situati nel comune di Sant Josep de Sa Talaia (Ibiza), uno dei mercati residenziali più esclusivi d'Europa, con forte domanda internazionale e offerta strutturalmente limitata.

• Alto grado di avanzamento del lavoro (~60% e ~70%), con strutture completate, che riduce significativamente il rischio di deviazioni nel tempo e nel costo (rischio di esecuzione).

• Promotore specializzato in residenziale di lusso con vasta esperienza internazionale, con un track record dimostrato nei numeri di progetti consegnati in >9 paesi, inclusi Spagna e Italia.

• Solido pacchetto di garanzie, con ipoteca di primo grado su entrambi gli asset, pegno di partecipazioni, pegno di conti, totale incasso delle vendite e mandato di vendita.

• Rendimento corretto per il rischio attraente, con un solido pacchetto di garanzie e un rendimento minimo garantito equivalente a 9 mesi di interessi.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato approfondito per determinare se i prezzi di vendita proposti dal promotore siano ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole che conferma i prezzi proposti. 

È disponibile informazione sul mercato nella documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 18 mesi con due possibili proroghe di 6 mesi, la prima nel mese 18 e la seconda nel mese 24.

• Febbraio 2026: formalizzazione del prestito Urbanitae e cancellazione del prestito esistente.

• Primo semestre 2026: completamento dei lavori di costruzione e finitura e inizio della fase di commercializzazione attiva.

• Secondo semestre 2026: ottenimento della Licenza di Prima Occupazione (LPO) di Villa Caleta e inizio delle prime operazioni di consegna e registrazione. Nel caso di Villa Infinity (Vista Alegre), l'ottenimento della LPO è soggetto al calendario amministrativo di regolarizzazione urbanistica dell'area. Questo rischio è stato identificato nella Due Diligence Tecnica e viene mitigato dal termine conservativo del prestito, dal monitoraggio tecnico continuo del Project Monitor e dalle azioni attualmente in corso da parte del promotore e del Consiglio di Compensazione.

• Terzo trimestre 2027: previsto rimborso del capitale e degli interessi agli investitori attraverso i ricavi generati dalla vendita degli asset.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale dovuto al ritardo nella vendita degli asset, che potrebbe influire sul calendario di rimborso del prestito. Questo rischio viene mitigato attraverso la commercializzazione tramite agenti specializzati in questo tipo di asset nel mercato di Ibiza e in particolare di Sant Josep. Nella Due Diligence Commerciale abbiamo potuto constatare l'alto attrattivo del mercato di Sant Josep, e il rapporto sostiene i prezzi e i tempi stimati di vendita del piano aziendale.

• Rischio di ritardi nel calendario del progetto derivanti da condizionamenti amministrativi e di esecuzione, in particolare in relazione all'ottenimento della Licenza di Prima Occupazione, derivante dal processo di regolarizzazione urbanistica attualmente in corso nell'ambito dell'Urbanizzazione Vista Alegre. Questo rischio è stato identificato durante la Due Diligence Tecnica e viene notevolmente mitigato grazie a: (i) lo stato avanzato del lavoro dell'asset, (ii) le misure già adottate dal promotore in coordinamento con il Consiglio di Compensazione di Vista Alegre e il Comune di Sant Josep de sa Talaia per sbloccare il processo amministrativo, (iii) la conferma della volontà di tutte le parti di risolvere la situazione il prima possibile, (iv) il monitoraggio continuo che sarà effettuato dal Project Monitor e (v) la struttura del prestito, che prevede un termine iniziale di 18 mesi con due possibili proroghe contrattuali.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione e finiture finali derivante da contingenze tecniche proprie dell'opera. Questo rischio è mitigato attraverso il controllo delle certificazioni di lavoro da parte del Project Monitor e l'attuale grado di avanzamento dei lavori su entrambi gli attivi che limita il margine di contingenza e deviazioni del progetto. Inoltre, è stato negoziato che le disposizioni di finanziamento derivanti dai lavori saranno effettuate quando il lavoro sarà al 90% e al 100% di avanzamento, rispettivamente, e il promotore dovrà coprire qualsiasi deviazione che potrebbe verificarsi con capitale proprio. 

• Rischio di modifiche materiali nelle condizioni dell'operazione prima della chiusura, che potrebbero implicare l'annullamento del progetto. In tale scenario, i fondi forniti dagli investitori sarebbero restituiti.

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Avvertenze e Rischi

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