Il gestore di questo progetto è LEDICIA REAL ESTATE, gruppo immobiliare galiziano fondato nel 2022 da professionisti con oltre 20 anni di esperienza nel settore immobiliare e finanziario. Il gruppo copre la gestione immobiliare, l'investimento, l'esercizio di appartamenti turistici, la commercializzazione e la promozione immobiliare. Il suo modello di business integra molteplici attività all'interno del settore per offrire un approccio completo ai suoi progetti.

Il gruppo si distingue per l'integrazione di innovazione, consulenza ed efficienza, concentrandosi sul servizio personalizzato e adattato alle esigenze dei suoi clienti e proprietà. Con oltre 15 progetti e un team altamente qualificato, LEDICIA REAL ESTATE si consolida come gruppo immobiliare di riferimento in Galizia.

Negli ultimi anni, LEDICIA REAL ESTATE si è specializzata principalmente in ristrutturazioni complete di edifici residenziali, cambi di uso e sviluppo del suolo nella regione della Galizia, principalmente nella città di Vigo. 

Con una profonda conoscenza tecnica e supportato da un team specializzato, il gestore identifica e sviluppa con successo interessanti opportunità immobiliari di grande valore aggiunto. Il Progetto Auria è il secondo progetto da finanziare sulla Piattaforma dopo il successo del finanziamento del Progetto Pizarro - Vigo.

Il progetto consiste nel finanziamento parziale dell'acquisto e della completa ristrutturazione di due attivi situati a Ourense e Cangas con licenza di cambio d'uso in vigore per lo sviluppo di 8 e 3 abitazioni rispettivamente. 

Il bene di Cangas è stato acquistato nel luglio 2024 e sul bene di Ourense il promotore ha firmato un Opzione di Acquisto e la formalizzazione dell'Atto di Vendita è prevista per gennaio. 

Ad oggi, il gestore ha investito fondi propri (Equity) nel progetto per un importo di € 423.000, destinati all'acquisto di entrambi gli attivi e all'inizio della ristrutturazione del bene di Cangas.

Entrambi i progetti hanno la Licenza di cambio d'uso da terziario a residenziale e di ristrutturazione per lo sviluppo di 8 abitazioni nel caso di Ourense e di 3 abitazioni a Cangas.

Si stima che i lavori di ristrutturazione del bene di Ourense inizieranno alla fine di gennaio una volta completata la vendita, e che avranno un periodo di esecuzione di 12 mesi. Nel caso del bene di Cangas, i lavori sono iniziati nel giugno 2025 e sono al 50% di avanzamento. Si prevede che i lavori termineranno nei prossimi 6 mesi.  

Gli investitori di Urbanitae entreranno nel progetto attraverso la concessione di un mutuo ipotecario impegnato in un unico tratto, per finanziare parzialmente l'acquisto dell'attivo e i costi di ristrutturazione di entrambi i progetti.

L'importo del prestito sarà fino a 1.010.000 €, con un tasso fisso annuo del 10,55%, un periodo di 18 mesi, e la possibilità di un'estensione di 6 mesi alla scadenza. Inoltre, si stabilisce un ritorno minimo di interessi equivalente a 12 mesi. 

Si prevede che l'uscita degli investitori di Urbanitae avverrà attraverso i ricavi generati dalla vendita delle abitazioni.

La commercializzazione delle abitazioni sarà gestita dall'agenzia immobiliare del gruppo. Il progetto ha suscitato notevole interesse e nel caso di Cangas, ha un livello di pre-vendite del 67% (2/3 unità). La commercializzazione del progetto di Ourense inizierà nel gennaio 2026, una volta che il gestore acquisirà l'attivo. 

STRUTTURA

Questa operazione sarà strutturata tramite debito, dove gli Investitori di Urbanitae concederanno un prestito a tasso fisso alla società PLAYA DE COVELO, S.L.

L'importo totale del prestito lordo sarà fino a 1.010.000 €, da finanziare interamente dagli investitori di Urbanitae. Il prestito totale sarà strutturato in un unico tratto, le cui caratteristiche principali sono le seguenti (è possibile consultare ulteriori informazioni nel documento "Dati Fondamentali dell'Investimento"):

• Tasso di interesse annuo fisso semplice del 10,5%.

• Rendimento totale del 15,75%. 

• Durata del prestito: 18 mesi con possibile estensione di 6 mesi al 18° mese.

• Gli interessi e il capitale del prestito saranno pagati alla scadenza (gli interessi inizieranno ad essere maturati dal momento della formalizzazione del contratto di prestito).

• La parte del prestito destinata a finanziare i lavori di costruzione sarà disposta dal promotore attraverso certificazioni di lavoro su base mensile, soggette al rapporto favorevole emesso dal Project Monitor.

Il rimborso anticipato totale sarà consentito in qualsiasi momento, soggetto a un ritorno minimo di interessi equivalente a 12 mesi di interessi. 

Riguardo alle garanzie del prestito, nel contratto di finanziamento si stabilisce quanto segue: 

• Garanzia reale di ipoteca di primo grado sulle proprietà oggetto del finanziamento, con Responsabilità Ipotecaria del 140%. 

• Contratto privato di pegno di primo grado sulle azioni della SPV Debitrice.

• Contratto privato di pegno di primo grado sui conti bancari della SPV Debitrice.

• Scorrimento di cassa dei futuri ricavi generati dalle vendite di entrambi i progetti. 

Come in tutti i progetti di debito, in questo progetto viene incorporata la figura del Project Monitor, che esaminerà le certificazioni di lavoro, l'avanzamento della costruzione, possibili deviazioni di tempo / costo e che a sua volta approverà i prelievi mensili del prestito.

PERCHÉ INVESTIRE?

Ci sono diverse ragioni per investire in questo progetto:

• Posizione Prime nel centro della città di Ourense e di Cangas (Pontevedra), con una forte domanda residenziale e una nuova offerta limitata. Il prezzo di acquisizione offre un punto di ingresso molto attraente rispetto ai riferimenti locali, favorendo la creazione di valore attraverso la ristrutturazione e il cambio di uso residenziale.

• Promotore locale di rinomata reputazione, con vasta esperienza in ristrutturazioni complete di edifici preesistenti e cambi di uso nella regione della Galizia. Inoltre, dispone di una propria agenzia immobiliare, che gli fornisce una profonda conoscenza del mercato locale. 

• Licenza per il cambio di uso e per i lavori concessa per entrambi i progetti.

• Forte trazione commerciale prevista: L'elevata domanda di case ristrutturate nel centro di Ourense, insieme alla scarsa offerta, supporta un forte assorbimento e un alto potenziale di pre-vendite per l'insieme di 8 unità. Oltre all'accoglienza commerciale del progetto di Cangas, con 2/3 unità già vendute. 

• Garanzia ipotecaria di primo grado sugli attivi sottostanti al finanziamento

• Rendimento del 10,5% annuo, con un ritorno minimo equivalente a 12 mesi di interessi.

MERCATO

È stato condotto uno studio di mercato per determinare se i prezzi di vendita proposti dal gestore siano ragionevoli. Allo stesso tempo, è stata condotta una Due Diligence commerciale da un agente esterno che ha emesso un rapporto favorevole confermando i prezzi proposti. 

Esistono informazioni disponibili sul mercato all'interno della documentazione "Testimoni di vendita", dove troverete un elenco di case in vendita nella zona.

QUANDO RECUPERERÒ IL DENARO INVESTITO?

Il termine stimato di questo progetto è di 18 mesi con una possibile estensione di 6 mesi nel mese 18.

• Gennaio 2026, concessione del prestito da parte degli investitori di Urbanitae e formalizzazione dell'acquisto dell'attivo di Ourense.

• Primo trimestre 2026, inizio dei lavori di ristrutturazione e commercializzazione del progetto di Ourense, così come la continuazione dei lavori del progetto di Cangas.

• Secondo trimestre 2026, completamento dei lavori di ristrutturazione e consegna delle case del progetto di Cangas.

• Secondo trimestre 2027, completamento dei lavori di ristrutturazione e consegna delle case del progetto di Ourense e rimborso del prestito a Urbanitae.

RISCHI

Tutti gli investimenti comportano un rischio. Di seguito sono elencati i principali rischi identificati per questo progetto:

• Rischio commerciale derivante da un possibile ritardo nella vendita dell'attivo, che potrebbe causare ritardi nel rimborso del debito. Questo rischio viene mitigato attraverso la partecipazione dell'agenzia immobiliare del gruppo Ledicia che ha una grande conoscenza del mercato locale, così come il supporto del rapporto favorevole emesso durante la due diligence commerciale, che valida il prezzo di vendita stabilito nel Piano di Business.

• Rischio di deviazioni nei tempi del progetto a causa di possibili imprevisti durante i lavori di ristrutturazione. Per mitigare questo rischio, è stato stabilito un termine ordinario del prestito di 18 mesi, che permette di assorbire potenziali ritardi. Inoltre, il gestore ha una vasta esperienza nello sviluppo di progetti immobiliari simili in Galizia, il che contribuisce a ridurre l'incertezza nell'esecuzione.

• Rischio di deviazioni nei costi di costruzione derivanti da contingenze non previste. Nel caso in cui si verifichino contingenze non contemplate nel piano di business, queste saranno assunte dal gestore. 

• Possibilità di cambiamento delle condizioni concordate. Questo rischio include potenziali cambiamenti sostanziali che possono verificarsi dall'inizio della campagna di finanziamento fino alla formalizzazione del contratto di prestito, nel qual caso il progetto sarebbe annullato e l'investimento restituito.

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Avvertenze e Rischi

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